'부동산 필패' 문 정부 마지막 승부수?
물량 공세에 규제완화
규제 완화에 재건축조합 기대감
4일 서울 중구 남산서울타워에서 바라 본 도심 아파트 일대. 뉴스1
정부가 서울 32만 가구를 포함해 전국에 총 83만가구를 공급하는 주택물량 공세를 선언했다. 흉흉한 ‘부동산 민심’을 잡기 위한 문재인 정부의 마지막 승부수다.
정부는 역세권과 저층 주거지의 기존 스카이라인을 바꿀 초고층 아파트가 들어설 수 있도록 용적률을 대폭 높인다. 공공이 주도하는 정비사업에는 재건축초과이익부담금과 2년 거주 의무 등을 아예 면제하는 ‘당근’도 내밀었다.
그간의 규제 일변도에서 방향을 튼 공급 정책에 시장은 일단 반색하는 분위기지만 민간 참여가 전제돼야 가능한 목표라는 불안 요인도 여전히 안고 있다.
정부는 4일 이 같은 내용의 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 확대방안’을 발표했다. 오는 2025년까지 서울을 포함한 수도권과 5대 광역시에 신규부지가 확보되는 주택 물량은 총 83만6,000가구다.
이는 연간 전국 주택 공급량의 2배에 달하는 양이다. 문재인 정부가 3기 신도시 등을 통해 이미 추진 중인 127만가구와 합치면 역대 정부 최대 수준인 210만6,000여가구가 공급된다는 게 정부의 설명이다.
서울에는 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)’ 아파트 수만큼인 32만3,000가구를 추가로 공급한다. 분당신도시 3개 규모다. 인천·경기는 29만3,000가구, 부산 등 5대 광역시 공급량은 22만가구다.
정부는 이번 공급 주택의 70~80%를 분양 형태로 풀 계획이다. 무주택 3040세대의 내 집 마련을 위해 청약제도까지 개편해 일반 공급분의 최대 30%는 추첨제로 돌린다.
대신 공급의 주도권은 공공이 잡는다. 3년간 한시적으로 운영할 '도심 공공주택 복합사업'은 토지주나 민간기업, 지자체가 제안하면 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH) 같은 공공기관이 부지를 확보해 개발하는 방식이다. 변창흠 국토교통부 장관이 취임 전부터 공언한 도심 역세권ㆍ저층주거지ㆍ준공업지역 고밀개발이 여기에 해당한다. 역세권은 준주거지역으로 종상향 뒤 법적 상한의 최대치를 적용하면 용적률이 700%까지 올라가 50층 주상복합도 들어설 수 있다.
'공공 직접시행 정비사업'의 경우 재건축 조합원 2년 거주 의무와 재건축초과이익부담금을 적용하지 않는다. LH와 SH 등이 다양한 이해관계를 조율하고 신속히 절차를 진행해 평균 13년이 걸리던 기존 정비사업 기간은 5년 이내로 단축할 수 있다는 게 정부의 설명이다.
정부는 공공 주도 사업의 경우 기존 추진방식 대비 10~30%포인트 높은 수익률까지 보장하겠다고 밝혔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “그동안 걸림돌이던 재건축초과이익 부담금을 면제하면 재건축 추진에 물꼬가 트일 것”이라고 밝혔다.
재개발을 앞둔 지역에서는 기대감이 커지고 있다. 역세권 고밀개발 후보지에 포함된 서울 용산구 후암1구역 재개발추진위원회 오정자 위원장은 "오래 전부터 개발 노력을 해 온 곳이라 공공 시행에 대해 주민들은 크게 환영하는 분위기”라고 전했다.
2025년 목표 주택 공급 물량
다만 정부가 발표한 물량은 2025년까지 확보할 수 있을 것으로 계산한 부지 기준이다. 실제 입주는 부지 확보 후 빨라도 3년 이후다. 또 전체 공급 물량 중 절반 이상을 차지하는 공공 주도 사업은 토지 등 소유자가 참여해야 현실화가 가능하다.
국토부 관계자는 “당장 대규모 주택을 지을 수 있는 부지가 서울에는 더 이상 없다"며 "공공 사업 참여율을 최대한 보수적으로 잡아 공급 목표 달성에는 문제가 없을 것"이라고 말했다.
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