"주택은 공공재"… 공공 주도로 속도 높이고 이익독점 차단

공공주택 복합사업 30만+공공 정비사업 13만가구
정비사업 기간 13년에서 5년으로 단축
'당근' 내밀었지만 실제 참여가 변수

2·4 주택 공급대책이 발표된 4일 서울 남산에서 바라본 시내 모습. 연합뉴스

정부가 4일 발표한 2·4 주택 공급대책에는 ‘공공주도 3080+’란 타이틀이 붙었다. 서울 30만 가구, 전국 80만 가구 이상을 공공이 주도해 공급하겠다는 의지의 표현이다.

정부는 지방자치단체, 공기업 등 공공 주체가 개발을 주도하면 이익 독점을 막고 속도를 획기적으로 높일 수 있다는 장점을 내세웠다. 다만 토지주 등이 호응해야 비로소 목표물량 공급이 가능하다는 점은 여전히 불안 요인이다.

2ㆍ4 주택 공급대책에 따르면, 공공이 주도하는 대표 사업은 ‘도심 공공주택 복합사업’과 ‘공공 직접시행 정비사업’이다. 새로 도입한 공공주택 복합사업은 토지주나 민간기업, 지자체가 부지를 발굴해 제안하면 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 부지를 확보해 개발하는 방식이다.

토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정된다. 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 '패스트트랙' 방식으로 추진된다. 역세권·준공업지·저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 특화 개발이 이뤄진다.

정부는 공공주택 특별법을 개정해 3년간 한시적으로 공공주택 복합사업을 추진한다. 이 사업을 통한 공급 목표는 오는 2025년까지 30만6,000가구다.

공공 직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH와 SH 등이 재개발·재건축을 시행하는 것이다. 사업지구에는 용도지역 1단계 상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향 등 혜택을 준다. 재건축 조합원 2년 거주 의무와 재건축초과이익 부담금도 적용하지 않는다. 토지 등 소유자 3분의 2 이상 동의로 추진이 가능해 기존 민간사업의 4분의 3 이상 동의보다 사업 문턱을 낮췄다.

공공이 다양한 이해관계를 조율하고 신속히 절차를 진행하면 평균 13년이 걸리던 기존 정비사업 기간을 5년 이내로 단축할 수 있다고 정부는 설명했다. 직접시행 정비사업 공급 목표는 13만6,000가구다.

공공 주도 두 사업에 정부는 기존 추진 방식보다 10~30% 높은 수익률을 보장했다. 부담능력이 부족한 토지주, 세입자, 영세상인에겐 공공자가주택 공급이나 대출지원 등 맞춤형 대책도 준비한다. 모두 주민들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 당근이다. 한편으로는 자발적인 참여가 공공 주도 사업의 성패를 가를 변수라는 방증이다.

공공 주도 사업은 총 공급물량의 절반이 넘는 44만2,000가구에 이른다. 이 사업들이 계획대로 안 되면 정부가 약속한 83만6,000가구 공급도 위태로워진다.

정부 관계자는 “목표 가구수는 역세권이나 저층주거지, 준공업지역 전체 면적을 근거로 개발 가능한 지역을 뽑은 뒤 주거시설 비율을 산정해 나온 것"이라며 "실제 주민이 어느 정도 참여할 지는 봐야 하지만 목표보다 줄어들지는 않을 것"이라고 밝혔다.

김창훈 chkim@hankookilbo.com