신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 경제 충격이 본격화되면서 위험자산으로 분류되는 부동산 시장도 동반하락을 피하기 어렵지 않겠냐는 전망이 나오고 있다. 과거 금융위기가 닥칠 때마다 서울 강남권 아파트값의 낙폭이 상대적으로 컸다는 점에서 ‘강남불패’ 신화에 금이 갈 수 있다는 전망도 나온다. 다만 한국은행의 기준금리 전격 인하 등 유례없는 초저금리 환경이 과거 위기 때와는 다른 결과를 가져올 것이란 시각도 적지 않다.
15일 한국감정원 등에 따르면 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 아파트 매매가격은 최근 8주 연속 하락세다. 급매물의 경우 고점 대비 수억원이 떨어진 채 거래되고 재건축 단지도 호가가 급락하는 사례가 등장하고 있다.
지난 11일 송파구 잠실동 우성아파트 전용면적 84㎡는 두 달 전보다 1억8,000만원이 떨어진 16억5,000만원에 실거래됐다. 지난해 9월 중순 26억3,000만원에 거래된 서초구 반포 힐스테이트 전용 84㎡는 지난 12일 22억원(18층)에 매매 계약되면서 가격이 4억3,000만원이나 떨어졌다.
현장에서는 코로나19 충격보다 아직은 정부 규제가 더 큰 영향을 미치고 있다고 전한다. 서울 강남구 개포동에서 공인중개사무소를 운영하는 A씨는 “지난해 말 이후로 거래절벽이 지속되고 있다”며 “코로나19보다 자금출처조사 강화가 매수 심리를 더 크게 위축시키고 있다”고 전했다.
실제로 감염병 확산이 부동산 시장에 직접적인 타격을 주는 사례는 거의 없었다. 사스(SARSㆍ중증급성호흡기증후군)가 유행했던 2003년 서울 아파트 값은 10.18% 올랐고, 전국 아파트값도 9.57% 상승했다. 신종플루가 대유행한 2009년과 메르스(MERSㆍ중동호흡기증후군)가 위력을 떨친 2015년에도 서울 아파트값은 각각 2.58%, 5.56% 상승했다.
하지만 코로나19가 장기화되면서 실물경기 침체가 금융위기로 번질 경우 아파트 매도행렬이 일어날 수도 있다. 최근 10년간 주택가격과 코스피의 상관계수는 0.87에 달하는데, 주식시장이 주저앉으면 시차가 있더라도 주택가격도 결국 동조화할 가능성이 크다는 것이다.
국민은행 통계에 따르면 1998년 외환위기 때 서울 아파트값은 한 해 동안 14.6%나 하락했다. 특히 부채비율이 높은 초고가 아파트가 밀집한 강남3구 주택시장에 미치는 영향이 클 것이란 관측이 나온다. 글로벌 금융위기가 발발한 2008년 한해 서울 전체 아파트값은 7.12% 상승했지만 강남ㆍ서초ㆍ송파구 아파트 매매가격은 각각 5.99%, 6.46%, 7.97% 떨어졌다.
하지만 과거와는 다른 패턴을 보일 것이란 시각도 있다. 재건축 사업 장기화 등으로 공급이 지연될 수 있고, 유례 없는 저금리 기조로 과거 금융위기 때의 급락은 없을 것이라는 분석이다.
실제 이날 한은이 기준금리를 사상 첫 0%대(연 0.75%)로 대폭 인하하자 시장에서는 “당장은 유동성 증가의 영향이 적겠지만, 경기가 회복기로 접어들면 비규제지역의 풍선효과를 더 부추길 수 있다”는 전망이 나왔다.
NH투자증권 김규정 부동산연구위원은 “현재 부동산을 제외하면 별다른 투자 대안이 없는 것도 사실”이라며 “경기 리스크 때문에 집값이 약보합세를 보일 가능성이 크지만 갭메우기가 가능한 중저가 시장이나 신축 아파트, 청약 시장은 실수요자 중심으로 움직일 가능성이 있다”고 전망했다.
이번 금리 인하로 중도금 대출을 받고 있는 기존 분양 계약자의 금리 부담은 크게 줄어들게 됐다. 신규 분양은 양극화가 더욱 심화될 것이라는 예상도 나온다.
강진구 기자 realnine@hankookilbo.com
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0