공시가 매길 때 '시세 변동'만 따진다…"집값 그대로면 공시가 안 오른다"

공시법 개정해 文 정부 현실화 정책 폐기
윤 정부, 현실화 정책 이전으로 회귀하기로
전년도 공시가에 시장변동률 곱해 산정
"대략 시세 70% 선에서 공시가 형성할 듯"
공시가>실거래가 역전 현상 1% 미만 관리

8일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴스1

정부가 재산세 등 각종 세금 등을 매길 때 기준으로 쓰이는 부동산 공시가 책정 방식을 '시세 변동'만 따져 산출하는 것으로 바꾸기로 했다. 기계적으로 공시가를 시세의 90%까지 올리는 문재인 정부의 현실화 정책 도입 이전 방식으로 돌아가는 것이다. 정부안이 시행되면 집값은 그대로인데 되레 공시가가 올라 세 부담이 커지거나, 지난해와 같은 공시가가 실거래가를 웃도는 역전 현상이 크게 줄어들 전망이다. 하지만 부자 감세 지적도 나와 실제 개정안의 국회 통과까진 진통이 예상된다.

"더는 시세 추종해 공시가 안 매긴다"

새로운 공시가 산정방식. 국토교통부

국토교통부는 12일 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 총선 전인 3월 현실화 계획 폐지 방침을 밝힌 뒤 6개월 만에 내놓은 개편안이다.

공시가격(1989년 도입)은 매년 정부가 1월 1일 고시하는 표준부동산 가격이다. 재산세, 건강보험료의 각종 부담금을 매기거나 취약계층의 복지제도 수급자격을 선별하는 기준이 된다. 2021년 문 정부의 현실화 정책 이전까지만 해도 공시가는 전년도 공시가격에 시장 변동률을 곱해 산출했다. 시세 변동만큼 공시가가 오르내리는 구조였다.

반면 현실화 정책은 2030년까지 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 게 골자다. 시세와 공시가 격차를 좁혀 조세 형평성을 높이겠다는 취지였지만 부작용이 속출했다. 시세 10억 원 아파트라면 매년 기계적으로 시세반영률을 높여 공시가를 9억 원으로 맞추는 계산법이다 보니, 집값에 변화가 없어도 공시가가 계속 오르는 문제가 생겼다. 지난해 공시가격이 실거래가를 웃도는 역전 현상이 쏟아진 배경이다. 정부는 이날 시세반영률이 90%에 도달하면 공동주택의 20%에서 역전 현상이 발생할 것으로 추산했다.

문재인 정부의 현실화율 정책.

정부는 현실화 정책을 폐지하고 앞으로 공시가를 책정할 때는 과거처럼 '전년도 공시가격에 시장 변동률'을 곱해 산출하기로 했다. 이를 통해 공시가를 현실화 정책 이전인 2020년 수준으로 관리한다는 방침이다. 2020년 공동주택 시세반영률은 69% 수준인데, 앞으로도 공시가는 시세의 70% 안팎에서 정해진다는 얘기다. '공시가>실거래가' 역전 현상도 1% 미만으로 내려갈 걸로 정부는 추산했다.

시장 변동률을 얼마나 제대로 산출할지가 관건이다. 시장 변동률에 왜곡이 생기면 공시가에 대한 신뢰는 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 시장 변동률을 산출할 땐 실거래가, 감정평가 금액, 경매 금액, 빅데이터를 통한 가상 가격 등이 두루 쓰인다. 조사자가 이런 자료를 토대로 시장 변동률을 입력하면, 다시 한번 국제 기준에 맞는지 검증하는 절차를 거친다. 실거래가 반영이 과도한 지역 등은 심층검토지역으로 지정해 공시가를 재산정하고 이를 다시 검증하는 등 과거 방식을 대거 보완했다고 정부는 설명했다.

내년까진 현실화 동결 정책쓸 듯

정부안이 시행되면 시세 변동만큼 공시가가 움직이게 된다. 가령 올해 공동주택 가격이 1.52% 올랐다고 가정하면 올해 공시가격이 2억400만 원(시세 3억 원)이었던 아파트는 내년 300만 원(1.52%) 오른 2억700만 원 수준에 공시가가 책정된다. 현실화 정책이 그대로 유지됐을 때 3.72% 인상된 공시가(2억1,100만 원)보다 400만 원이 낮아진다.

고가 주택일수록 공시가 하락 효과는 커진다. 정부안을 반영하면 시세 30억 원 아파트 공시가는 올해 22억5,900만 원에서 내년 22억9,300만 원으로 1.52% 오르지만, 현실화 정책을 반영하면 공시가 상승률은 4.42%로 더 높다.

공시가 산출방식 변화는 법 개정 사항이다. 문제는 다수당인 더불어민주당이 이를 받아줄 가능성은 크지 않다는 데 있다. 시세반영률을 높이지 않으면 고가주택 공시가가 낮게 책정돼 결국 부자들만 혜택을 본다는 이유에서다. 부자감세 논란이 재연될 공산이 크다는 얘기다. 그럼에도 시세반영률이 2020년 수준으로 조정되면 일반 서민들도 급격한 공시가 인상에 따른 세 부담을 덜 수 있다는 게 전문가들 분석이다.

법 개정까지 시간이 걸리는 만큼 정부는 내년 1월 1일 기준으로 발표하는 '2024년 공시가'는 기존처럼 현실화율을 2020년 수준으로 동결하는 방식으로 공시가를 산정할 걸로 예상된다. 이 경우 시세 변동률만큼만 공시가를 움직이게 하는 효과를 기대할 수 있다. 올해 집값이 뛴 서울을 제외한 대다수 지역은 보유세 부담이 같거나 줄어들 걸로 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현실화 정책은 집값을 잡기 위한 수단 중 하나라 폐지가 바람직하다"며 "다만 이 영향이 시장 거래 활성화로 이어지긴 어렵다"고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com