선의로 시작한 임대차 2법... 국회 전문위원도 "임대료 급등" 우려했다

[임대차2법 3년 그 후]
2020년 7월 국회 검토보고서 살펴보니

그래픽=김대훈 기자

'임대차 2법(주택임대차보호법 개정안)'의 가장 큰 부작용은 전셋값 폭등이다.

KB부동산 통계에 따르면, 2017년부터 2020년 7월까지 서울 아파트 전셋값 변동률은 5% 수준에 그쳤지만 2020년 8월부터 기세가 바뀌어 이듬해 말까지 무려 18% 뛰었다. 집주인이 4년간 세를 올리지 못할 것으로 판단해 시세보다 훨씬 높게 전세를 놓은 여파였다. 특히 이 기간 정부의 규제 강화에 따른 공급 감소 우려와 기준금리(0.25%) 역대 최저 등의 요인이 맞물리며 집값이 뛰자, 자본력이 없는 이들이 전셋값을 고리로 갭투자에 대거 뛰어드는 부작용도 빚어졌다.

법 시행 전 시장에서도 이런 우려가 파다했지만, 한국일보가 확인해 보니 당시 법제사법위원회 국회 전문위원이 작성한 법안 검토보고서(2020년 7월)에도 이런 우려가 담겨 있었다. 전문위원은 국회의원의 입법을 돕는 국회 공무원으로, 이들이 작성한 검토보고서는 법안 심사 때 중요하게 활용된다.

당시 보고서를 작성한 박철호 위원은 계약갱신요구권 도입과 관련해 "임대차 존속 보장기간이 길어질수록 신규 계약 체결 시 임대료가 높아져 오히려 임차인에게 불리하게 작용할 우려도 있다"거나 "임차료 증액 제한 시 임대인의 보상심리로 인해 단기 임대료 급등 및 신규 임차인에 대한 진입장벽 등 부작용이 발생할 수 있다"고 적었다. 그러면서 법무부의 연구용역 결과를 인용했다. 계약갱신요구권과 전월세상한제를 동시에 도입할 경우 초기 임대료가 최대 기준 8(임대차 계약 4년)~19%(6년)까지 오를 수 있다는 내용이다.

임대차 2법 신설 당시 국회 검토보고서 주요 내용. 그래픽=김대훈 기자

법원행정처는 "개정안의 입법 취지는 공감한다"면서도 "장기 임대차 정책을 도입할 경우 임대인이 각종 부담을 전가하는 부작용이 발생할 우려가 있으므로 이런 점을 추가로 검토해야 한다"고 관계 기관 의견을 냈고, 법무부는 "세입자의 주거 안정과 집주인의 권리 보호를 함께 도모하는 합리적 방안을 마련할 필요가 있다는 입장"이라고 밝혔다. 최근엔 전셋값이 하락하면서 임대차 2법 신설 과정에서 만들어진 '계약갱신해지권'을 둘러싼 논란이 일고 있다. 일방적으로 임차인에게만 유리한 제도라는 것이다.

새 정부는 출범 이후 곧바로 임대차 2법의 대대적인 개편을 예고했지만, 최근 국토교통부는 임대차 2법 개선을 중장기 과제로 돌리는 등 자꾸 미뤄지는 모습이다. 이미 임대차 2법이 시장에 상당 부분 자리 잡아 어설프게 건드렸다가는 더 큰 혼란을 초래할 수 있다는 판단 때문이다. 정부는 내년 초 개편안을 발표할 예정이다. 정부 관계자는 "정확한 분석 과정을 거치는 데 시간이 걸린다"며 "여러 부작용을 전부 모니터링하고 있고 이를 감안해 개선안을 내놓을 것"이라고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com