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"주택 처음 사서 전월세 내주면 200만 원 감면 못 받아요"

입력
2022.11.20 07:00
16면
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생애최초 취득세 감면 언제 받나
개정안 통과 안 됐지만 6월 21일 소급
"일단 내고 추후 직접 신청해 환급"

편집자주

'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.


16일 서울 강남구 삼성동 아셈타워에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

16일 서울 강남구 삼성동 아셈타워에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

"생애 최초로 집을 사면 무조건 취득세 200만 원을 감면해 준다고 했는데, 언제 집을 사야 혜택을 누릴 수 있나요?"

부동산 커뮤니티에 이런 류의 질문이 요즘 심심찮게 올라옵니다. 정부가 6월 부동산 대책 발표 때 '생애 최초로 집을 산 것만 증명되면 아무 조건도 안 따지고 취득세 200만 원을 일괄 감면해 주겠다'고 한 뒤 5개월이 지나도록 후속 조치가 없기 때문입니다. 시행을 기다리는 이들은 답답할 노릇인데, 정부도 마찬가지라고 하네요. 사정이 있다는 얘기죠.

생업에 바쁜 국민이 전후 사정을 일일이 살피기는 쉽지 않죠. 그래서 준비했습니다. 국민 기대만 키워 놓고 정작 발표 이후 감감무소식인 '생애 최초 주택, 취득세 감면' 규정에 대한 주요 궁금증을 풀어봤습니다.

①집값·소득 안 따지고 생애 최초면 OK

우선 정부가 '생애 최초 주택, 취득세 200만 원 감면'을 발표한 날은 6월 21일입니다. 날짜를 꼭 기억해 두세요.

여기서 잠깐!

취득세는 집을 살 때 내는 세금입니다.
△6억 원 이하면 집값의 1%
△6억 원 초과~9억 원 이하면 집값의 1~3%
△9억 원 초과는 집값의 3%
입니다.

발표 전에도 생애 최초 취득세 감면 혜택은 있었답니다. 집값이 1억5,000만 원 미만이면 취득세 완전 면제, 1억5,000만 원 초과~3억 원 이하(수도권은 4억 원)면 취득세 절반 면제였어요. 부부합산 연소득 7,000만 원 이하라는 기준도 동시에 충족해야 했죠. 집값 폭등 탓에 지방에서도 1억5,000만 원 미만 집을 찾기 어렵고 조건이 까다롭다는 불만이 잇따랐죠.

그래서 새 정부는 연소득과 집값 기준을 아예 없앴습니다. 4억 원짜리든, 10억 원짜리든 생애 첫 주택 구입자이기만 하면 똑같이 최대 200만 원까지 취득세를 감면받을 수 있도록 한 겁니다.

'200만 원' 기준은 기존에 받을 수 있었던 최대 감면 한도입니다. 너무 적다는 얘기가 당연히 나오겠죠. 지방세인 취득세를 막 깎아주면 지방 재정에 부담이 갈 수 있고, 고가 주택 구매자에게 혜택이 쏠릴 수 있기 때문에 한도는 그대로 유지하되 수혜 대상을 넓히는 식으로 설계한 것입니다.

②여소야대… 국회서 잠자는 개정안

바뀐 규정은 국회에서 기존 '지방세특례제한법'을 개정해야 시행할 수 있습니다. 그래서 정부도 대책 발표 당시 올 하반기 법을 개정해 시행한다고 했어요.

정부는 빠른 법 개정을 위해 7월 여당 의원을 통한 의원입법 방식으로 개정안을 발의했습니다. 현재 해당 개정안은 여전히 소관 상임위 심사단계에 머물러 있습니다. 개정안이 발의된 지 4개월이 지났지만 아직 첫 문턱조차 넘지 못한 겁니다.

문제는 개정 법안이 언제 국회를 통과할지 기약할 수 없는 현실입니다. 국회가 압도적 여소야대 지형인 데다 여야 간 대립도 극심한 탓입니다.

③법 통과 때까지 기다려야 하나요?

생애 최초 주택 취득세 감면 기준

생애 최초 주택 취득세 감면 기준

법이 통과 안 됐으니 정부가 약속한 취득세 200만 원 감면 혜택은 아예 못 받는 걸까요. 그렇지 않습니다. 정부는 시장 혼란을 막기 위해 개정안의 국회 통과 시점에 상관없이 개정 규정을 대책 발표일인 6월 21일로 소급해 적용하기로 했습니다.

6월 21일 이후 생애 처음으로 집을 샀다면 바뀐 혜택을 누릴 수 있습니다. 다만 번거로움은 있어요. 법 개정이 이뤄지지 않은 탓에, 우선은 기존 규정대로 취득세를 내고 추후 법이 바뀌면 나머지를 환급받아야 하기 때문입니다.

예를 들어 볼게요. A씨가 지난달 수도권에 있는 4억 원짜리 아파트(부부합산 연소득 7,000만 원 이하 가정)를 생애 최초로 샀다면, 우선 기존 규정에 따라 취득세를 절반 감면받습니다. 원래는 취득세율 1%로 400만 원을 내야 하는데, 이 절반인 200만 원을 해당 지역 구청에 내면 됩니다. 취득세는 잔금을 치르고 2개월 안에 내야 합니다. 이 기한을 어기면 취득세의 최대 20%를 가산세(한 달까진 10%)로 물어야 합니다.

추후 국회에서 지방세특례제한법 개정안이 통과되면 A씨는 납부한 취득세 200만 원을 돌려받을 수 있습니다. 다만 지방자치단체(지자체)가 A씨에게 환급 대상이라며 친절히 통지문을 보내주지 않아요. 취득세는 스스로 신고해 납부해야 하는 세목이라, 환급도 본인이 신청해야 합니다. 법이 통과되면 각 지자체는 언론 기사나 자체 홈페이지 공지를 통해 환급 관련 공지문을 띄우는데, 그걸 보고 직접 환급 신청을 하는 방식입니다.

④200만 원 넘는 취득세는 본인 부담

감면 최대 한도가 200만 원이기 때문에 이를 넘어서는 취득세는 본인 부담입니다. 가령 6월 21일 이후 수도권에서 6억 원짜리 아파트를 생애 최초로 산 경우 일단 내야 할 취득세는 600만 원(6억 원×1%)입니다. 개정안이 통과되면 최대 한도인 200만 원까지만 돌려받을 수 있다는 얘기입니다. 개정안 소급일이 6월 21일이기 때문에 그 전에 집을 산 이들은 혜택을 받지 못합니다. 이미 낸 취득세를 돌려받을 수 없다는 뜻입니다.

그렇다면 법이 늦게 통과돼도 상관없는 거 아니냐고 할 수 있습니다. 혜택을 소급 적용하는 건 분명하지만, 법이 늦게 통과될수록 세금을 돌려받는 시기도 함께 미뤄져 국민 불편이 커질 수 있겠죠. 최악의 경우 야당 반대로 법이 무산되면 정부가 약속한 200만 원 일괄 감면 혜택은 그냥 사라집니다. 물론 정부는 그럴 가능성은 낮다고 합니다.

⑤실거주 안 하면 생애 최초여도 혜택 無

몇 가지 유의할 점이 있습니다. 생애 최초 주택 취득세 감면 혜택은 실거주자에게만 주어진다는 걸 꼭 알아야 합니다. 본인이 직접 살지 않고 전·월세를 내주거나 하면 감면 혜택을 받지 못한다는 얘기입니다.

가령 B씨가 3억 원짜리 수도권 아파트를 생애 최초로 산 뒤 본인이 실제 거주까지 하면 일반세율의 절반인 0.5% 세율을 적용받아 취득세로 150만 원을 내고 추후 이를 전액 돌려받을 수 있습니다. 그런데 어떤 이유든 본인이 실제 거주하지 않으면 일반세율을 적용받아 취득세로 300만 원을 내야 합니다. 당연히 법이 개정된 뒤에도 200만 원을 돌려받지 못합니다.

만약 B씨가 본인이 실거주하겠다면서 취득세로 150만 원만 냈는데, 3개월 내 실제 들어가 살지 않으면 어떻게 될까요. 지자체는 전입신고 서류를 통해 B씨의 실제 거주 여부를 확인합니다. B씨 말고 다른 이가 사는 게 드러나면 지자체는 B씨에게 감면해 준 150만 원 추징에 나섭니다.

⑥임차인 있으면 입주기간 연장

하지만 이런 경우가 있을 수 있습니다. 본인이 새로 산 집에 들어가려고 했지만, 해당 주택에 세 들어 사는 임차인이 다른 집을 구하지 못하는 등의 사정으로 부득이 입주가 늦어지는 경우입니다.

정부는 이런 사유에 해당하면 취득세 감면분을 추징하지 않겠다고 했습니다. 이는 시행령 개정 사항이라 정부가 조문만 고치면 바로 시행할 수 있습니다. 대략 내년 1월 1일부터 시행될 예정입니다.

이 규정은 임차인의 임대차 계약종료일을 전입 시작일로 삼습니다. 가령 지난달에 집을 산 이는 규정상 3개월 뒤인 내년 1월까지 입주를 해야 하지만, 해당 집에 사는 임차인의 계약이 내년 2월 끝난다면 그날을 기준으로 3개월 뒤까지 입주를 허용한다는 얘깁니다.

⑦규제지역 해제되면 즉시 규제 다 풀려

최근 정부는 서울과 경기 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명 등 5곳을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제했습니다. 규제지역 해제 효력은 11월 14일부터 발동됐습니다.

비규제지역에선 1주택자가 집을 추가로 사도 취득세를 매길 때 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 예컨대 지금까지 조정대상지역이던 수도권에서 1주택자가 5억 원짜리 아파트를 추가로 사면 취득세로 4,000만 원(세율 8%)을 내야 했는데, 이번 조치로 취득세가 8분의 1 수준(500만 원)으로 줄어듭니다.

김동욱 기자

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