“몸통보다 팔다리 먼저 생겨” 성남 민관합동 개발은 달랐다

<경기도 다른 민관합동과 비교해보니>
성남만 PFV보다 자산관리사 먼저 설립
직원 파견 없이 민간에만 운영 맡기기도
하남·안산·의왕 ‘많이 벌면 지자체에 더 많이’
성남은 확정 이익 장점 불구 ‘일정액만’ 확보
권은희 의원 "공공의 탈 쓴 민간 특혜 막아야"

24일 방문한 성남 대장지구는 전체적으로 마무리 공사가 한창이었다. 일부 주택단지의 경우 입주가 진행 중이었고 대중교통망도 속속 깔리고 있는 상태였다. 사진=윤현종 기자

위례신도시와 대장동 등 이재명 경기지사가 성남시장 시절 추진했던 민관합동 개발사업은 경기도 다른 지자체가 추진한 민관합동 사업들과는 적잖은 차이가 있는 것으로 확인됐다.

화천대유 같은 사업을 실질적으로 수행한 자산관리회사(AMC)의 운영 형태와 설립 시점이 달랐고, 다른 지자체에 비해 민간에 많은 권한을 준 것에 비해 성남시가 얻은 이익은 상대적으로 적었다.

성남만 ‘팔다리가 몸통보다 먼저 활동’

한국일보가 26일 권은희 국민의당 의원실로부터 입수한 자료를 분석한 결과, 성남도시개발공사가 주관한 민관합동 개발은 2013년 위례신도시 아파트 공사와 2015년 대장동 사업 2개였다. 비슷한 시기 하남시와 안산시, 의왕시에도 민관합동 개발사업이 추진됐다. 하남시의 경우 2008년 풍산지구 아파트형공장, 안산시는 2011년 공동주택, 의왕시는 2013년 의왕백운밸리 사업을 진행했다.

성남시의 위례신도시와 대장동 사업에서 가장 눈에 띄는 점은 AMC 운영 형태와 설립 시기다. 민관합동 개발에선 사업의 ‘몸통’ 역할을 하는 특수목적법인(SPC) 설립이 필수적이다. SPC는 민간 자금을 프로젝트금융(PF)으로 조달하는데, 이런 역할에 특화된 부동산개발 특수목적법인을 PFV(Project Financing Vehicle)라고 한다. 위례신도시의 경우 '푸른위례프로젝트', 대장동 사업은 '성남의뜰'이 PFV에 해당한다.

PFV는 직원을 둘 수 없는 서류상 회사다. 자금관리와 실질적 사업 수행을 위해선 '팔 다리’ 역할을 할 AMC가 있어야 한다. 대장동 사업의 경우 화천대유가 AMC 역할을 했다. 통상적으로 민관합동 개발사업을 추진하면 PFV 설립과 동시에, 또는 설립 뒤에 AMC를 만든다. 또 PFV에선 회계 관리와 이익 배분 문제가 복잡해질 것을 우려해, AMC를 투자자로 두지 않는 경우가 많다.

실제로 하남, 안산, 의왕의 민관합동 사업은 PFV 설립과 동시에 AMC를 만들었다. 반면 위례신도시 사업 AMC인 위례자산관리는 PFV 설립 보름 전에, 대장동 사업 AMC인 화천대유는 PFV 출범 5개월 전에 세워졌다. ‘몸통’보다 ‘팔 다리’가 먼저 생긴 셈이다. 또한 위례자산관리는 푸른위례프로젝트의 지분 13.5%, 화천대유는 성남의뜰 지분 1%를 가진 출자자였기에 각각 30억 원과 577억 원의 배당금까지 받았다. 하지만 하남, 안산, 의왕에선 성남처럼 AMC가 PFV 지분을 갖고 있지 않았다.

하남-안산-성남위례-성남판교대장-의왕 사업절차 및 구조 비교. 그래픽=송정근 기자

하남·안산·의왕 ‘많이 벌면 더 많이’…성남 ‘일정액만’ 가져가

성남도시개발공사가 수행한 민관개발 사업에선 AMC 운영을 민간에 맡겼다는 점에서 다른 지자체와 차이가 있다. 하남, 안산, 의왕은 공사 직원들이 자산관리회사로 파견을 나가 민간 구성원과 섞여 일했다. 공사가 AMC 운영에 관여하기 때문에 공사 입장에선 민간에 유출될 수 있는 비용 일부를 공공 영역으로 환수할 수 있었다. 반면 성남도시개발공사가 주관한 위례신도시와 대장동 사업 자산관리회사에선 공사 직원 파견 없이 민간에서 독자적으로 운영했다.

지자체가 수익을 가져가는 구조도 성남시와 다른 지자체는 일부 다른 점이 있었다. 하남도시공사는 사전에 확정 이익을 보장받은 뒤 초과 수익은 지분율에 비례해 민간과 나누는 방식을 택했다. 안산과 의왕도 수익이 많을수록 공사 지분율에 따라 더 많이 가져가도록 사업을 설계했다.

반면 위례신도시 사업의 경우 성남시는 총 수익 중 50%를 받겠다고 못을 박았다. 서울 강남권과 가까워 사업이 잘될 것으로 예상됐는데도, 성남도시개발공사가 수익의 절반만 취할 것을 미리 정해 놓은 것이다. 업계에선 위례에서도 하남처럼 사전 확정 이익에 더해 초과 수익을 지분율에 비례해 받는 것으로 설계했다면 지자체에서 더 많은 이득을 봤을 것으로 보고 있다. 당시 이곳에서 분양된 ‘위례 호반 베르디움’은 청약 경쟁률이 평균 5대 1을 기록하며 모두 분양됐다.

대장동 사업에서도 1,822억 원의 수익을 공사가 우선적으로 받도록 설계한 것은 괜찮은 선택이었지만, 초과 수익을 모두 민간이 가져가도록 한 것은 아쉬운 측면이 있다는 게 부동산 업계의 시각이다. 업계 관계자는 "성남시의 대장동 사업 수익률이 다른 지자체보다 낮은 것은 아니지만 돈을 더 벌어들일 기회를 놓친 셈"이라고 평가했다. 이재명 경기지사 측은 이에 대해 “사전이익 확정 방식은 위험을 최소화하고 정산 과정에서 발생할 수 있는 출자자와의 갈등을 피할 수 있는 장점이 있다”고 반박했다.

권은희 의원은 “성남시 대장동 개발사업처럼 공공의 탈을 쓴 민간업자가 특혜를 가져가는 일이 없도록 가이드라인을 만들어야 한다”며 “다른 지자체에서 대장동 사업을 모델로 삼을 경우 특혜 사업을 시행하는 꼴이 될 수 있다”고 지적했다.

윤현종 기자 belly@hankookilbo.com