확 커지는 양도세 부담...다주택자는 계속 버텨야 할까

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확 커지는 양도세 부담...다주택자는 계속 버텨야 할까

입력
2021.05.23 10:00
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편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

20일 오후 국회 의원회관에서 열린 더불어민주당 부동산특위 2차 전체회의에 참석하기 위해 윤관석(앞줄 왼쪽), 조응천(앞줄 오른쪽) 의원이 회의장으로 들어가고 있다. 오대근 기자

올해 다주택자 양도소득세 중과 완화 방안은 사실상 무산된 분위기입니다. 성난 부동산 민심에 4·7 재·보궐선거에서 참패한 더불어민주당은 내부적으로 다주택자의 매물을 시장으로 유도하기 위해 양도세 완화 논의를 했지만 다주택자에 대한 과도한 혜택이라는 다수의 지적에 막혔습니다. 앞서 1년간 양도세 중과 유예기간을 줬지만 기대했던 공급 효과는 보지 못하고 매물 잠김 현상으로 인해 집값만 급등하는 역효과가 생겼기 때문입니다. 같은 기간 다주택자들은 ‘갖고 있으면 더 오른다’는 부동산 불패를 재확인했고, ‘양도세를 낼 바에야 자녀에게 증여를 한다’는 우회로를 택하기도 했습니다. 부동산 업계에서는 양도세가 추가로 중과되는 6월 이후에도 다주택자의 버티기 현상이 지속될 것으로 전망하는데, 그 이유를 들여다보겠습니다.

양도소득세가 뭐길래

양도소득세 세율. 국토교통부·직방

양도소득세란 토지, 건물 등 부동산을 양도할 때 발생하는 이익 중 일부를 세금으로 내는 것을 말합니다. 부동산 양도 시 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다 또 양도일 기준 1주택자가 2년 이상 보유한 집을 팔 경우도 비과세 대상입니다. 다만 실거래가격이 9억 원을 초과하는 고가주택은 과세 대상입니다.

정부가 지난해 발표한 7·10 주택시장 안정 대책에 따라 내달 1일부터 다주택자의 양도세 중과세율이 인상됩니다. 규제지역 2주택자는 기본세율(6~42%)에 중과세율이 현행 10%포인트에서 20%포인트, 3주택 이상은 20%포인트에서 30%포인트로 상향됩니다. 기본세율은 종전 42%가 최대였지만 10억 원 초과이익에 대해선 45%까지 늘어납니다. 가령 3주택자가 집을 팔아 10억 원의 양도차익을 얻었다면 적용되는 세율만 75%에 달합니다. 주택 단기 보유자에 대한 양도세도 강화돼 1년 미만 보유한 주택을 팔 때는 기존 40%에서 70%로 인상됩니다.

다주택자 양도세 얼마길래

양도차익 7억 원 남긴 2주택자의 양도세 모의계산자료: 우병탁 신한은행 부동산자문센터 부동산팀장

기본세율(42%) 적용기본세율+10%포인트(현행)기본세율+20%포인트(6월 이후)
2억4,273만 원3억3,215만 원4억352만 원

고가주택 기준이 9억 원으로 유지돼 양도세 부과 대상이 되는 아파트도 부쩍 늘어났습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 4월 서울 아파트 평균가격은 9억1,160만 원입니다. 그나마 1주택자는 기본세율을 적용받지만 다주택자는 양도세가 중과되며 세부담이 커집니다.

주변에서 종종 볼 수 있는 2주택자의 양도세를 따져보겠습니다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 부동산팀장의 모의계산에 따르면, 서울 마포구의 A아파트를 10년 전에 10억 원에 취득해 이달 31일 전 17억 원에 매도한 2주택자의 양도차익은 필요경비를 빼고 약 6억5,000만 원입니다. 여기서 각종 공제를 제하면 양도소득과세표준은 6억 원대이고, 기본세율(42%)에 10%포인트 상향된 52%가 적용되면 양도세로 3억3,215만 원을 내야 합니다. 하지만 6월 이후에 판다면 10%포인트가 중과돼 양도세가 4억352만 원으로 늘어납니다. 기본세율만 적용받았다면 양도세는 2억4,273만 원인데, 20%포인트 중과로 1억6,000만 원가량을 더 부담하게 되는 겁니다.

매물 출현은 글쎄...이미 증여로

최근 5개월 강남구 아파트 증여 건수.

시장에서는 양도세 중과로 다주택자의 매물 출현은 기대하기 어려울 것으로 예상합니다. 다주택자 대상 양도세와 보유세 강화를 앞두고 지난해 전국 아파트 증여는 9만1,866건으로 역대 최고를 기록했습니다. “증여할 사람은 이미 다 했다”는 분석이 나오지만 여전히 증여할 아파트가 적지 않게 남아 있다는 관측도 제기됩니다.

한국부동산원의 월간 아파트 거래 현황에 따르면 올해 3월 서울 강남구 아파트 증여는 812건으로, 2월 129건보다 529% 폭증했습니다. 812건은 관련 통계를 시작한 2006년 1월 이후 두 번째로 높은 증여량입니다. 역대 최대 증여량은 2018년 6월의 832건입니다. 서울 전체로도 증여는 2월 933건에서 3월 2,019건으로 두 배 이상 늘었습니다. 이는 다주택자를 겨냥한 ‘세금 폭탄’이 임박하자 세부담을 피하려는 고가 아파트 다주택자들이 매도보다 증여에 나선 것으로 풀이됩니다.

버티기로 세부담 전가 우려

서울의 한 부동산 공인중개사무소 앞에 매물 전단이 게시돼 있다. 뉴시스

전문가들은 세금으로 다주택자를 압박하기보다 퇴로를 열어줘야 시장 안정에 도움이 될 것이라고 진단합니다. 정부가 ‘2·4 주택 공급대책’과 3기 신도시 건설 등을 내놨지만 이는 모두 공급까지 5년 이상이 걸리는 장기적인 방안이라 단기적으로 나올 물량이 필요한 상황입니다. 최근 집값이 급등한 만큼 양도차익도 크기 때문에 양도세를 완화하면 다주택자가 집을 시장에 내놓을 것이라는 의미입니다.

그렇지 않은 이상 다주택자는 집을 꼭 붙잡고 있을 공산이 큽니다. 그리고 늘어나는 세부담은 기존 세입자에게 고스란히 전가될 가능성도 있습니다. 벌써 곳곳에서 전세를 월세로 돌리거나, 신규 전세계약 시 전세금을 크게 올리는 사례들이 나오는 등 시장 불안 조짐이 포착됩니다. 다주택자 중 투기 목적을 가진 이들이 분명 존재하지만 무조건적으로 ‘투기꾼’이라는 프레임을 씌우기보다 다주택자와 시장이 공생할 수 있는 해법을 찾는 것도 집값 안정에 도움이 되는 방안 중 하나일 겁니다.

김지섭 기자

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