작년 9월 대비 올 2월 서울 갭투자율 3배 가까이 상승
"실수요자는 전세가와 갭투자 연관성 낮아"
지난 9일 오전 서울 영등포구 63아트에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1
지난해 7월 말 '임대차 2법' 시행 이후 큰 폭으로 줄어든 갭투자(전세 끼고 매매)가 연말부터 올해 초까지 급증한 것으로 나타났다. 날로 뛰는 집값에 불안한 마음이 촉발한 '영끌(영혼까지 끌어 모아 투자)'의 영향으로 풀이된다. 최근 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 상승세가 꺾였어도 전세가격에 민감하게 반응하는 투기꾼과 달리 실수요자 위주의 갭투자에는 별 영향이 없을 것으로 전망된다.
23일 국민의힘 김상훈 의원실이 국토교통부로부터 제출 받은 '주택자금조달계획서상 임대 목적 보증금 승계(갭투자)' 자료에 따르면 지난해 6월까지 꾸준히 40%대를 유지했던 서울의 갭투자 비율은 임대차 2법 시행 두 달 만인 그해 9월 16.6%로 내려갔다.
같은 달 경기는 이 비율이 9.7%, 세종은 16.4%로 떨어졌지만 연말로 접어들면서 예전 수준을 회복했다. 서울의 갭투자 비율은 지난해 12월 39.5%를 찍은 뒤 올해 2월에는 40.3%까지 상승했다. 경기는 같은 달 28.6%로 올랐고 세종은 무려 58.8%까지 솟구쳤다.
그래픽=김문중 기자
주택자금조달계획서는 투기과열지구와 조정대상지역에서 거래금액과 무관하게 주택 매매 시 작성해 지자체에 제출해야 하는 서류다. 대출 규제를 받는 지역인 만큼 업계에서는 빠른 집값 상승에 전세 보증금을 끼고서라도 집을 사려는 실수요자들의 매매가 늘어난 것으로 보고 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "과거와 달리 최근 갭투자는 주택 가격 전망이 불확실한 상황에서 기초투자를 목적으로 부동산을 보유하려는 실수요자 위주"라며 "다양한 규제 때문에 투기성 갭투자 자체가 어려운 환경"이라고 말했다. 국토부 자료를 분석한 김상훈 의원실 관계자도 "규제지역 내에서 늘어난 갭투자 중 상당수가 실수요자의 매매인 것으로 짐작한다"고 설명했다.
보통 갭투자는 전세가와 매매가 차이가 적을 때 성행한다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난달 56.17%로 전달(56.26%) 대비 0.09%포인트 내려갔다. 지난해 8월 이후 5개월 만의 하락이고 전세 매물이 늘어나는 추세라 더 떨어질 여지가 있다. 하지만 실수요자의 갭투자라면 얘기가 다르다는 게 부동산 전문가들의 의견이다. 매매가가 같이 오르는 상황이라 자가 마련 목적의 실수요자 입장에서는 갭투자 이외에 내 집 마련을 위한 대체 방안을 강구하기 쉽지 않기 때문이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "전세가와 매매가가 동반해서 올랐기 때문에 과거처럼 1,000만원 정도가 아니라 3억 이상으로 갭이 벌어진 주택이 다수"라며 "이런 환경에서 실수요자들은 전세가율이 내려간다고 해서 갭투자에 영향을 받지는 않을 것"이라고 분석했다.
한편에선 최근의 전세가 상승세가 축소된 것조차 일시적인 현상으로 본다. 양지영 R&C연구소장은 "비수기 영향과 임대차법 직후의 과도한 상승세가 꺾여 잠시 주춤한 것일 뿐"이라며 "정부의 공급 대책이 지속되면 전세 수요가 증가해 전세가도 오를 수 있다"고 말했다.
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