예상보다 줄어드는 재건축부담금 '폭탄'...지지부진 재건축 돌파구 열리나

국토부, 시행령 개정안 입법예고
내달 19일부터 적용 예정

이달 10일 서울 송파구의 한 부동산중개사무소 앞에 재건축 상담 모습. 연합뉴스

재건축사업의 최대 걸림돌이었던 재건축부담금이 다소 줄어들 것으로 보인다. 사업 진행은 더딘데 공시가격은 급등해 환수될 재건축초과이익이 불어났던 사업장들은 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 지지부진한 재건축이 탄력을 받을지 주목되는 가운데 일각에선 재건축을 통한 주택 공급 확대를 위해 더 과감한 방안이 필요하다고 주문한다.

27일 국토교통부에 따르면 최근의 공시가격 현실화를 반영해 재건축부담금을 낮추는 것이 골자인 '재건축초과이익 환수에 관한 법률' 시행령 입법예고가 29일까지 진행된다. 입법예고가 끝나면 시행은 다음달 19일부터다.

재건축초과이익 환수제는 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원이 넘으면 초과액의 최대 50%를 재건축부담금으로 내야 하는 제도다. '종료시점'의 주택가액(공시가격)에서 '개시시점' 주택가액과 정상주택가격상승분, 개발비용을 뺀 게 재건축초과이익이다. 통상 종료시점은 재건축 준공인가일이고, 개시시점은 추진위원회 승인일이다.

문제는 지난해 아파트값 상승률이 높아지면서 공시가격도 덩달아 올랐다는 것이다. 더군다나 정부는 올해부터 최대 10년간 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격)을 90%로 올리기로 한 상황이다. 시세가 높을수록 현실화율 상승폭도 커진다. 시세와 더불어 현실화율 상승분까지 재건축부담금에 이중 반영되는 것이다.

시행령 개정안의 핵심은 개시시점의 주택가액 상향이다. 종료시점 주택가액에서 빼는 금액이 클수록 초과이익과 부담금이 줄어든다. 현재는 추진위원회 승인일 당시 공시가격을 적용하고 있지만, 다음달 19일 이후부터 재건축부담금을 부과받는 조합은 '준공인가일 당시 공시가격 현실화율×추진위원회 승인일 당시 실거래가격'이 개시시점 주택가액이 된다고 보면 된다. 쉽게 말해 향후 부과되는 재건축부담금에는 공시지가 현실화율 상승분이 제거된 시세 상승분만 반영된다는 뜻이다.

아파트 공시가격 현실화율 예상 추이

최근 재건축 진행 중인 조합은 부담을 덜 전망이다. 지난해 9월 서울 서초구 '반포주공1단지 3주구'는 서초구청으로부터 재건축부담금 예상액으로 5,965억6,844만원을 통보받기도 했다. 이는 가구당 4억200만원에 해당하는 금액으로, 역대 최고치다. 그러나 개정안이 시행되면 실제 부담하는 재건축부담금은 다소 낮아질 것이란 게 업계 예측이다.

국토부 관계자는 "장기간 소요되는 재건축 사업 특성상, 공시가격 현실화 계획에 따른 공시가격 상승을 보정해주기 위해 종료시점의 현실화율을 개시시점에 반영하는 것"이라며 "준공인가 때 현실화율이 현재보다 크게 높아지는 사업장은 재건축부담금이 조금 낮아질 것"이라고 설명했다.

나아가 일부 조합은 재건축초과이익 산출 개시시점을 늦춰달라고 요구한다. 문재인 정부 출범 이후 집값이 급격히 오르면서, 추진위원회를 일찍 세운 조합은 재건축부담금이 너무 많다는 것이다. 서울 관악구의 한 재건축 조합장은 "추진위원회 승인일에서 사업시행인가로 개시시점을 옮겨주면 훨씬 부담이 덜할 것"이라고 말했다.

전문가들도 재건축이익환수법 추가 개정 필요성을 주장했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "사업시행인가는 무리더라도, 적어도 조합설립인가를 개시시점으로 두는 것이 합리적"이라며 "수도권 주택공급을 확대하려면 재건축초과이익환수를 시장성에 맞게 조정하는 방안이 필요하고, 재개발과 비교 시 형평성 문제도 있는 만큼, 이번 기회에 여러 목소리를 모으는 것도 좋다고 본다"라고 밝혔다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com