임대차 3법, 기대 반 우려 반… "세입자 보호" "전셋값 4년마다 폭등"

월세 전환 가속화로 전세 품귀 부를 수도

'임대차 3법'이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다. 연합뉴스

정부와 여당이 추진 중인 ‘임대차 3법’이 29일 국회 법제사법위원회까지 통과하면서 본격적인 제도 시행이 초읽기에 들어섰다. 31년 만에 임대차 보장 기간이 2년에서 4년으로 연장되고, 임대료 상승폭 제한(5%)이 첫 도입되는 등 부동산 시장 전반에 거대한 변화를 몰고 올 것이란 관측이 힘을 얻는다.

다만 시장에선 세입자 권리가 크게 향상될 것이란 기대와 동시에, 4년 주기로 임대료가 계단식으로 뛰고 월세 전환이 가속화되는 등 부작용도 클 거란 우려가 교차하는 분위기다.

"임대시장 안정 위한 최소한 장치"

이날 법사위를 통과한 임대차 3법 중 '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제'는 임대차 재계약 시 전셋값 인상률을 5%로 제한하고 임차인에게 1회 계약갱신요구권을 허용해 최장 4년까지 거주를 보장하는 내용을 담고 있다. 내달 4일로 예정된 국회 본회의 통과 즉시 시행된다.

전날 국토교통위원회를 통과한 '전월세신고제'는 전월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고하게 하는 의무를 담고 있는데, 시스템 구축 준비기간을 거쳐 내년 6월부터 시행된다.

이 제도들이 시행되면 최근 전월세 가격의 가파른 상승을 억제하는 효과는 적지 않을 것으로 보인다. 서울의 아파트 전셋값은 한국감정원 조사 기준으로 지난주까지 56주 연속 상승했다. 수년 간 매매가격이 크게 오르면서 전세가격도 영향을 주고 있는 데다 임대차 3법 시행을 앞두고 보증금 올리는 사례가 속출했기 때문이다.

주택임대차보호법개정연대 공동대표인 김남근 변호사는 “집값이 크게 오른 데다 집주인의 세금 부담까지 늘어나 임대차 3법을 도입하지 않으면 하반기 임대시장에 대혼란이 예고된 상황이었다”며 “세입자 보호를 위한 최소한의 장치가 마련된 것”이라고 평가했다.

'전세품귀' '월세전환 가속화' 우려도

하지만 부작용을 우려하는 목소리도 적지 않다. 임대인에게 기본적으로 불리한 제도여서 전월세 물량 자체가 줄어들 가능성이 높은 데다, 올 가을 이사철과 맞물리면 ‘전세품귀’ 현상까지 우려된다는 이유에서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인 입장에선 세금도 많이 내야 하는데 임대수익도 거두기 힘들어졌으니 굳이 임대를 내놔야 하나 싶을 것”이라며 “민간의 공급이 줄어드는 간극을 공공에서 메워줘야 하는데 이게 원활하지 않으면 장기적으로는 임대료가 재상승할 수 있다”고 내다봤다.

각종 ‘우회로’가 판을 칠 것이란 관측도 나온다. 대표적인 것이 월세로의 전환이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “초저금리로 월세수입이 금융이자 수익보다 훨씬 나은 만큼, 주택담보대출을 받아서 전세보증금을 돌려주고 곧장 월세로 전환하려는 사례도 생길 것”이라고 전망했다.

신규 계약시에는 전월세상한제가 적용되지 않아 부작용을 낳을 것이란 시각도 있다. 4년 후 세입자를 바꾸면 이론상 임대료를 얼마 든지 올릴 수 있기 때문에, 4년 주기로 임대료가 계단식으로 상승할 수 있다는 것이다. 김남근 변호사는 "임대인이 들어와 살겠다고 하면 계약 갱신을 거절할 장치가 있는 만큼, 향후 추가 입법을 통해 최소 계약 기간을 더 늘리는 방안도 고민해야 한다"고 말했다.

'인상률 5%' 제한이 오히려 임대가격 상승을 부추길 수 있다는 지적도 있다. 윤 수석연구원은 "상당수 집주인은 같은 값에 계약을 연장하는 경우가 많은데, 이런 제도가 생겨서 오히려 '5% 인상은 요구할 수 있다'는 게 관행처럼 굳어질 수 있다"고 말했다.

유환구 기자 redsun@hankookilbo.com