29일 국회 법제사법위원회가 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제를 담은 '주택임대차보호법' 개정안을 심사해 가결했다. 사진은 이날 서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개업소 아파트 매물 정보가 비어있는 모습. 뉴시스
#. 오는 10월 전세 계약 만료를 앞둔 집 주인 A씨는 '임대차 3법' 국회 상임위원회 통과 소식에 당장 세입자에게 계약종료 통보를 하고 새 세입자를 구해놔야 하는지 고민에 빠졌다. 이미 전세 보증금을 올리지 않은 채 2년 전세계약을 연장했는데, A씨가 받고 있는 임대료는 주변 시세보다 낮은 편이다. 그런데 조만간 임대차 3법이 시행되면 한차례 더 계약 연장이 보장되는 동시에, 임대료도 많이 올리지 못하게 된다. 결국 현재로써는 임대료 수준을 주변 시세와 맞추려면 법 시행 전 계약종료 통보를 한 뒤 새 세입자와 신규 계약을 맺는 수 밖에 없는 상황이다.
임대차 3법 시행이 가시화되면서 세를 주고 있는 집주인들의 계산이 복잡해지고 있다. 임대료 인상률 상한(5%)이 적용되기 전에 미리 계약 조건을 바꾸거나, ‘2+2’년의 계약기간이 적용되기 전 미리 계약종료를 통보해 놓겠다는 게 대표적인 고민이다.
29일 국회 법제사법위원회를 통과한 주택임대차보호법 개정안에 따르면, 앞으로 기존 세입자에게는 최소 4년(2년+2년)의 계약기간을 보장해 줘야 한다. 또 계약 갱신을 할 때는 임대료를 각 지방자치단체가 정한 상승폭(최대 5%) 이상 올리지 못한다.
이미 몇 번의 재계약을 했든 현재 세입자들도 법 시행 이후에는 계약갱신청구권을 한 차례 더 쓸 수 있다. 바꿔 말하면 집주인들은 현재 살고 있는 세입자에게 잔여 계약기간보다 2년을 더 살 수 있도록 보장해줘야 하고, 한 차례 계약 연장을 하는 동안은 임대료를 최대 5%까지만 올릴 수 있게 된다는 의미다.
이 때문에 현재 임대료가 시세보다 낮다고 판단하는 집주인들이 미리 임대료를 높여 놓기 위해 새로 계약을 하거나 다른 세입자를 찾을 가능성이 있다. 조기에 전세보증금을 돌려주기 위해 주택담보대출을 추가로 받더라도 이참에 아예 월세로 전환하려는 움직임도 충분히 예상 가능하다.
함영진 직방 데이터랩장은 “집 주인들이 초기에 임대료를 높이거나, 신규 임대차 계약을 맺는 4년마다 계단식으로 임대료를 높일 수 있다”며 “전세를 월세로 전환하려는 움직임도 더욱 가속화될 것”이라고 전망했다.
'소급적용'에 대한 반발도 당분간 지속될 것으로 보인다. 그간 계약갱신 거절은 '집주인이 계약 종료 6개월~1개월 전 세입자에게 계약 연장을 하지 않는다고 통보해야 한다'는 현행 주택임대차보호법 조항을 근거로 한 것이었다.
하지만 이번에 계약갱신청구권이 신설되면, 신규 계약은 물론 기존 세입자에게 같은 권리가 보장돼 "소급적용은 안된다"는 반발이 일고 있다.
이와 관련해 정부는 집주인에게서 별다른 통보가 없을 경우 같은 조건으로 다시 계약을 맺은 것으로 본다는 ‘묵시적 계약 연장’과 신설되는 계약갱신청구권은 별개이기 때문에 소급입법으로 볼 수 없다는 의견을 펼치고 있다. 이미 시행중인 상가건물임대차보호법에도 묵시적 계약갱신과 계약갱신청구권 제도는 별개로 들어가 있다는 것이다.
주택임대차보호법 개정연대 공동대표인 김남근 법무법인 위민 변호사는 “법 시행전 이미 종료된 계약이 법 시행으로 다시 부활한다고 하면 위헌 소지가 있겠지만 지금 바뀌는 법은 그렇지 않다”며 “현재 진행되고 있는 임대차 계약에 적용되는 것은 원칙적으로 허용이 되는 ‘부진정 소급’이라고 말했다.
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0