이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 정부세종청사 브리핑실에서 주거정책심의위원회 결과 민간택지 분양가상한제는 서울 27개동을 지정했다고 밝히고 있다. 뉴스1

서울 서대문구와 경기 과천 등 최근 집값이 급등한 지역 일부가 분양가상한제 적용 지역에서 제외됐다. 정부는 “이 지역의 집값 상승률은 높지만 재건축 등 정비사업이 초기단계라 지정하지 않았다”고 밝혔다.

국토교통부는 6일 정부세종청사에서 주거정책심의위원회(주정심위)를 열고 분양가상한제 적용 지역을 발표했다. 분양가상한제 적용지역은 서울 27개동으로 당초 김현미 장관이 밝혔던 것처럼 집값 불안 우려 지역을 선별해 동(洞) 단위로 ’핀셋 지정’한 것이다.

적용지역은 △강남구 8개동(개포ㆍ대치ㆍ도곡ㆍ삼성ㆍ압구정ㆍ역삼ㆍ일원ㆍ청담) △서초구 4개동(잠원ㆍ반포ㆍ방배ㆍ서초) △송파구 8개동(잠실ㆍ가락ㆍ마천ㆍ송파ㆍ신천ㆍ문정ㆍ방이ㆍ오금) △강동구 2개동(길ㆍ둔촌) △영등포구 1개동(여의도) △마포구 1개동(아현) △용산구 2개동(한남ㆍ보광) △성동구 1개동(성수동1가) 등이다.

또 정부는 동래구, 수영구, 해운대구 등 부산시 전 지역을 조정대상지역에서 해제했다. 또 경기 고양시 삼송택지개발지구, 원흥ㆍ지축ㆍ향동 공공주택지구, 덕은ㆍ킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)등, 남양주시 다산동, 별내동을 제외한 지역도 조정대상지역에서 제외했다.

다음은 이문기 국토부 주택토지실장 등과의 질의응답이다.

-분양가상한제 지정의 기준은 뭔가

“법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8ㆍ2 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비ㆍ일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞)단위로 지정했다. 밝힌 대로 핀셋 지정했다.”

-조정대상지역 해제는 어떻게 결정했나

“국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로, 그간 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에는 재조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기됐고 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다.”

-기재부 등 관계부처와의 협의는

“지난 8월 제도개선 발표, 10월 1일 보완방안 발표 등 초기부터 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련한 것이다. 이번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링해 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견을 모았다. 정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화해 시장 모니터링을 강화하고, 자금조달계획서를 집중 점검하는 한편, 시장과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다.”

-분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지

“과거(2007년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 공급위축 우려는 크지 않다. 이번에 지정된 것은 서울 전체 25개구 467개동 중 8개구 27개동으로 전체의 5.8%다. 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되어 있고, 품질향상비용, 물가상승도 반영되어 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려도 낮다.”

-분양가상한제가 집값 안정보다는 ‘로또 아파트’를 만들 것이라는 우려가 있는데

“시세차익 우려에 대해서는 전매제한 기간을 최대 10년까지 연장하기로 했다. 거주 의무도 새로 부과할 것이다. 다만 이렇게 되면 과도한 시세차익 환수에는 효과적이지만 거래동결 문제도 있을 수 있어 제도 개선을 검토 중이다. 종래에는 당초 계약가격에서 이사비 정도만 붙여서 회수하는 것이었는데, 앞으로는 감정가격을 반영해 보완하겠다.”

-주정심위에서 분양가상한제 지정 반대 의견도 있었나

“오늘 논의가 상당히 길어졌다. 분양가상한제 관련해서는 1시간 정도 논의했다. 민간위원들이 공통적으로 우려했던 지역은 대부분 포함된 걸로 보인다. 일부 풍선효과가 우려되는 지역이 있을 수 있는데, 추가 지정할 필요가 있다고 했다. 분양가상한제는 순기능도 있기 때문에 극대화할 필요 있다는 의견 있었다.”

-과천, 서대문 등 집값 상승률 높은 곳은 왜 지정이 안 됐나.

“과천은 상승률은 높지만 정비사업이 초기 단계다. 당장 관리처분인가를 받는 등의 물량 없는 것으로 파악됐다. 법정요건, 정량요건이 일부 해당되지 않았던 지역이다. 서대문도 어느 정도 정비사업이나 일반사업 물량은 있는데 정량요건에 해당은 안 됐다. 분양가상한제가 적용되면 택지비 건축비 기준으로 책정되고, 분양가심사위원회 심사 거친다. 일률적으로 말하기는 어렵지만, 기존 HUG 산정 가격보다 5~10%포인트 정도 낮을 것으로 보인다.

-주택가격 상승률이 높더라도 정비사업 물량이 적으면 제외했다는데, 기준이나 가이드라인이 있나. “구 단위로 지정할 때는 해당 구 안에 정비사업, 일반사업 물량이 관리처분 1,000세대 이상인 경우로 기준으로 봤다. 관리사업이 있더라도 조합 구성단계 등 초기이면 분양까지 상당한 기간이 걸린다. 6~7년 걸리기 때문에 상한제 지역으로 지정할 필요 없다고 판단했다. 그리고 관리처분을 일부 받았더라도 물량이 아주 적으면 시장 영향이 제한적이라 제외한 곳도 있다. 앞으로 풍선효과, 주변 지역 상승 우려가 있거나, 일부 지금 하고 있는 분양가관리 회피하려는 지역은 신속하게 추가 지정하려고 한다.”

-통매각 등의 움직임은 어떻게 보나. 다음 주정심위는 언제쯤인가

“최근 통매각 통해서 일반분양분을 분양하지 않고 임대사업자에 통매각 하려는 시도가 있었다. 일반분양 주택을 임대용으로 전환하는 것은 정비계획을 변경해야 할 사안인데, 이는 서울시를 거쳐야 한다. 서울시를 통해 유권해석이 통보된 상태다. 통매각은 민간 임대법상 근거를 들어서 하겠다는 것인데 분양가상한제 지역으로 지정되면 매각이 안 된다. 법상 불가능하다. 추가 지정 일정은 아직 없다.”

-분양가상한제 적용 시점은 언제부터인가

“오늘 발표한 내용은 내일(7일) 공포한다. 시행은 8일부터다.”

-부산ㆍ남양주ㆍ고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는

“지자체의 해제 요청에 따라 검토했으며 시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다. 부산 동래ㆍ수영ㆍ해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있어 해제를 결정했다. 남양주는 서울 및 인근 하남ㆍ구리의 상승세에도 불구, 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상지역에서 해제했다. 다만 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동ㆍ별내동은 서울에 인접하여 신도시가 위치한 지역으로, 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역으로 유지했다. 또 고양시는 최근 1년(2018년 10월~2019년 9월) 주택가격 누적 변동률이 -0.96%로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제하되, 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 거주 여건이 양호해 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구는 조정대상지역을 유지했다. 유지 지역은 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은ㆍ킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등이다.”

-김현미 장관이 추가 대책 강구 거론했는데 어떤 게 있나.

“추가 대책 부분은 일단 시장 불안이 다시 재연될 경우 준비하고 있다. 다만 구체적인 내용에 대해선 말씀드리기 어렵다. 점검회의는 기재부, 금융위, 금감원, 국세청, 행안부 등이 참석해서 운영하고 있다. 부동산 시장 모니터링하고, 지방세, 국세 담당자들 다 참여하고 있어서 시장 동향에 대해 철저히 모니터링하겠다. 필요한 시점에 적기 대응하겠다.

-관계기관 합동조사의 조사대상은

"최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께, 차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다. 지역별 우선조사 대상은 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 550건(36%), 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ서대문 238건(15%), 그 외 17개 구 748건(49%)이며, 거래가액별로는 9억원 이상 570건(37%), 6억원 이상 9억원 미만 406건(26%), 6억원 미만 560건(37%) 등이다. 유형별로는 차입금 과다, 미성년자 거래 등 자금출처ㆍ편법증여 의심사례가 1,360건(88%)으로 가장 많고, 업ㆍ다운계약 등 '부동산거래신고법' 위반 의심사례가 176건(12%)이다. 특히 △자기자금 없이 22억원, 25억원의 아파트를 구입하거나 △미성년자가 자기자금 6억원, 임대보증금 5억원으로 약 11억원의 아파트를 구입 △임대보증금 없이 약 34억원의 차입금을 조달하여 약 43억원의 주택을 구입하는 사례를 집중 점검할 예정이다.”

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com

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