“비싸다” VS “약속이다”… 해법 안 보이는 ‘10년 공공임대 분양전환’

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“비싸다” VS “약속이다”… 해법 안 보이는 ‘10년 공공임대 분양전환’

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2019.07.02 04:40
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오는 2023년 분양 전환되는 수원 광교신도시 10년 공공임대아파트에 붙어있는 플래카드. 수원=연합뉴스

‘10년 공공임대주택’을 입주자들에게 내 집처럼 분양하는 ‘분양전환’ 시점이 이달부터 시작되지만 입주자와 정부 사이의 시각차가 좁혀지지 않으면서 좀처럼 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다. ‘공공임대주택 도입 취지를 생각해야 한다’는 주장과 ‘또 다른 특혜’라는 주장이 팽팽히 엇갈리는데, 뾰족한 대책이 없는 상황이다.

◇10년 사이 두 배 오른 임대주택 가격

1일 부동산 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 지난 2006년 경기 성남시 판교에 공급해 2009년 입주를 시작한 10년 공공임대주택 5개 단지(총 2,652가구)의 임대기간이 이달부터 11월까지 순차적으로 만료된다. 전국적으로는 올해에만 7개 단지, 3,815가구가 분양전환 시점을 맞는다.

10년 공공임대주택은 2003년 도입돼 LH와 민간건설사가 정부 주택도시기금으로 공공택지에 건설한 임대주택이다. 입주자들은 보증금과 시세의 65% 수준 임대료를 내고 10년간 살다가 집을 분양 받을 수 있다. LH 6만6,000가구, 민간 5만4,000가구 등 총 12만 가구에 달한다.

갈등의 핵심은 분양가격이다. 현행 임대주택법상 10년 공공임대주택의 분양전환가는 ‘감정평가 금액을 초과할 수 없다’고 규정돼 있다. 이에 정부는 시세를 반영한 감정가액을 기준으로 분양가를 산정한다. 통상 주변 시세의 85~90%에서 정해진다.

하지만 10년 전보다 집값이 급등해 2009년 4억~5억원(전용 84㎡ 기준) 수준이던 판교 아파트 시세는 10억~12억원으로 2배 넘게 뛰었다. 결국 8억~10억원 선에서 정해질 분양전환가격을 입주자들이 내야 현재 거주중인 아파트를 살 수 있는 셈이다.

10년 공공임대주택 공급 규모 및 분양전환 예정 규모/ 강준구 기자

◇공익이냐, 원칙이냐

입주자들은 감정평가액은 절대 받아들일 수 없다고 주장한다. 대신 분양전환가 산정 기준을 5년 공공임대처럼 건설원가와 감정평가 금액의 평균 또는 분양가상한제 적용금액으로 낮춰 줄 것을 요구하고 있다. 전국LH중소형10년공공임대연합회 관계자는 “모든 공공택지 아파트는 부자에게도 분양가상한제를 적용해 분양하는데, 같은 공공택지의 서민아파트를 비싼 시세 감정가로 분양하는 건 형평에 맞지 않는다”고 주장했다.

그러나 정부는 애초 정한 원칙을 허물 수 없다고 맞선다. 법으로 정해진 분양가 산정기준을 마음대로 바꿀 수는 없는데다, 행여 기준을 변경하면 향후 임대주택 공급계획에도 차질을 빚을 수 있기 때문이다. 변창흠 LH 사장은 최근 기자간담회에서 “계약 조건에 따라 분양가는 감정가격으로 하기로 했다”며 기존 입장을 재확인했다.

대신 정부는 자금조달이 어려운 입주자에게 분양가 분납을 허용하거나 대출금리를 낮추는 방식, 임대 기간을 연장하는 방식 등을 대안으로 제시하고 있다. 하지만 입주자들은 “이미 시세가 수억원 오른 상황에서 실효성이 없다”며 여전히 반발 중이다.

전문가들의 의견도 갈린다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “계약서부터 감정가 분양전환이 명시돼 있는데다, LH가 입주자를 위해 감정가보다 훨씬 싸게 분양하면 배임이 되는 상황”이라며 “이미 10년간 상대적으로 낮은 가격에 임대한만큼 공공성은 충분히 달성했다”고 말했다.

반면 경제정의실천시민연합 관계자는 “정부가 집값 상승의 책임을 입주자에 전가하는 분양전환 방식을 고수하고 있다”고 비판했다. 경실련은 이날 10년 공공임대주택 임대차 계약이 입주자에게 불리하다며 공정거래위원회에 불공정 약관 심사청구서를 제출했다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com

5년ㆍ10년 공공임대주택 분양전환가 산정 기준 비교. 그래픽=강준구 기자

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