오는 15일부터 보유 주택 수가 2주택 이상인 다주택자는 공공, 민간보증기관 할 것 없이 전세보증을 받을 수 없다. 1주택자는 부부합산 연소득이 1억원 이하(민간 보증기관 제외)일 때만 전세보증을 받을 수 있다.
금융위원회는 9ㆍ13 부동산 대책의 후속조치로 이런 내용을 골자로 한 전세보증 요건 강화 방안을 7일 발표했다. 다주택자가 전세보증을 받아 전세에 살면서 여유자금으로 집을 사들이는 걸 막기 위한 조치다. 이번 조치는 다주택자를 겨냥한 것으로 무주택자와는 아무 상관이 없다. 예컨대 무주택자는 연소득이 아무리 많아도 전세보증을 받는 데 아무런 제약이 없다는 얘기다.
우선 2주택 이상 다주택자는 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공공 보증기관은 물론 민간 보증기관인 서울보증보험(SGI)에서도 오는 15일부터 신규 전세보증이 전면 금지된다. 다만 15일 전 이미 전세보증을 받은 경우 보증 자체를 취소하진 않지만 연장할 때 제약이 따른다. 1주택 초과분을 2년 안에 판다는 약정서를 제출하지 않으면 보증이 연장 없이 해지돼 은행에 전세대출금을 갚아야 한다. 3주택자라면 2주택을 판다는 약정서를 내야 보증효력을 연장할 수 있다. 보증 연장은 1회만 가능하다.
1주택자의 경우 부부합산 연소득이 1억원을 넘으면 공공보증기관인 주금공과 HUG에선 15일부터 신규 전세보증이 금지된다. 다만 민간 보증기관인 SGI에선 전세보증을 받을 수 있다. 바뀐 제도가 시행되는 15일 이전 이미 보증을 받은 경우엔 소득요건을 따지지 않기 때문에 연소득이 1억원을 넘는다고 해서 전세보증이 취소되진 않는다.
이번 제도는 임대사업자가 새로 사들인 임대주택에도 적용된다. 임대사업자가 보유 중인 주택을 임대주택으로 등록했어도 주택 수를 따질 때 임대주택 역시 반영하기 때문에 임대주택 수 포함 주택 수가 3채 이상이면 전세보증이 제한된다. 다만 정책 발표에 따른 혼선을 피하기 위해 9.13 대책 발표 이전에 사들인 임대주택은 주택 보유수에서 제외한다. 앞으로 임대사업자가 새로 사들인 임대주택부터 적용된다.
등기부등본상 주택으로 표기돼 있으면 모두 주택수 산정 때 포함한다. 일반 주택은 물론 복합용도 주택으로 분류되는 상가도 주택 수를 따질 때 반영한다. 다만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 대상에서 빠진다. 또 규제 필요성이 낮은 지방의 노후한 단독주택 역시 대상에서 뺐다. 비수도권, 비수도에 위치한 20년 넘는 노후 단독주택, 전용면적 85㎡ 이하의 소형 단독주택 등이 여기에 해당한다.
분양권이나 조합원 입주권 역시 주택 수 산정 때 반영하지 않는다. 분양권 외 보유주택이 없다면 무주택자로 간주돼 제한 없이 전세대출 보증을 이용할 수 있다. 만약 분양권 외 보유주택이 있는 1주택자라면 소득요건만 따진다. 부부합산 연소득 1억원 이하면 전세보증을 이용하는 데 아무런 문제가 없다.
김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
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