서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편
로봇친화형·탄소중립 건물, UAM시설도
용적률 인센티브 "미래 도시 대비"
12일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지 모습. 뉴시스
앞으로 서울 지구단위계획구역에 시민 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 '공개공지'를 조성하면 용적률을 더 높여 받을 수 있게 된다.
서울시는 불필요한 규제를 해소하고 인센티브를 확대하기 위해 이런 내용 등이 담긴 ‘지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 19일 발표했다. 지구단위계획은 특정 지역의 용적률, 용도지역, 기반시설 규모, 건축물 배치·형태, 교통처리계획 등을 담고 있는 일종의 개발 가이드라인이다. 개편은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용된다.
먼저 그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용되던 공개 공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납하는 등 인센티브 항목을 충족하면 적용받을 수 있는 최고 한도의 용적률을 의미한다. 인센티브는 시행령 용적률 최대 한도의 120%까지 적용된다. 예컨대 일반상업지역에서 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데, 기준 개정으로 960%까지로 확대된다. 공개공지 외에 지능형 건축물, 특별건축구역 등에도 동일하게 적용된다.
기준 용적률 하향 규정은 폐지된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 최소한의 기본적 용적률을 말한다. 그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역의 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300%포인트 낮게 설정해왔는데, 앞으로는 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용한다.
또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목(건축한계선·권장용도·공동개발 등 10개 분야 38개 항목)도 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 이에 따라 향후 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편할 예정이다.
용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영된 용적률 체계도 통합된다. 예컨대 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 용적률을 800%까지 허용하고, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용해왔으나 이를 2000년으로 단순화해 예측 가능성을 높인다. 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에 기여할 것으로 시는 기대하고 있다.
시 관계자는 "재개발·재건축, 역세권 활성화 사업지는 용적률 체계가 별도로 있어 이번 개편안 대상에 적용되지 않는다"면서도 "사업자들은 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해졌다"고 말했다.
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