임대2법 개편안 나온다…세입자 '갱신계약 해지권' 폐지 가닥

연장 거듭한 연구용역 이달 마무리
용역 결과 내부 검토 뒤 최종안 마련
제도 정착·野 승리로 부분 손질 그칠 듯

서울 강남구 부동산 중개사무소에 전세·월세 시세가 붙어있다. 뉴스1

정부가 조만간 임대차 2법(주택임대차보호법 개정안) 개편안을 발표한다. 더불어민주당 주도로 4년 전 도입된 임대차 2법을 둘러싸고 부작용을 지적하는 목소리가 적잖은 만큼 개편 수위에 관심이 집중된다.

연구용역 마무리 뒤 최종안 도출

그래픽=김대훈 기자

14일 한국일보 취재를 종합하면, 국토교통부가 의뢰한 임대차 2법 개선을 위한 연구용역 결과가 이달 중 나온다. 애초 지난해 중순 마무리될 예정이던 이 연구용역은 연장을 거듭했다. 정부는 연구용역에 대한 내부 검토를 거쳐 최종 개편안을 내놓을 예정이다.

2020년 7월 30일 민주당 주도로 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 ①계약갱신청구권 ②전월세상한제 ③전월세신고제 등 세 가지가 골자다. 세입자가 원하면 전·월세 계약을 연장해 최대 4년 거주를 보장(①)하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한(②)하는 내용이 핵심으로, 당시 민주당은 '세입자 주거 안정' 명분을 앞세워 법 통과 바로 다음 날부터 이들 조항을 긴급 시행했다. 실제 법안 발의부터 국회 통과까지 채 두 달이 안 걸렸다.

그러나 법 조항이 애매해 집주인과 세입자 간 갈등이 끝내 법적 소송으로 번지는 경우가 적잖았고, 법원 판결도 제각각이라 올해 7월 도입 4년 차를 맞은 이 법을 둘러싼 시장 혼선은 여전하다.

갱신계약해지권 우선 손질

국토부는 폐지를 포함해 모든 가능성을 열어두고 있다는 입장을 거듭 밝혀왔다. 전임 원희룡 국토부 장관도 임대차 2법이 전셋값 폭등을 유발해 전세사기의 빌미가 됐다며 제도 폐지를 시사했다.

하지만 최근 기류는 많이 변했다. 이미 제도가 시장에서 뿌리내려 섣불리 폐지하면 더 큰 혼란을 부를 수 있다는 것이다. 임대차 2법을 도입한 민주당의 총선 압승으로 제도 폐지안이 국회에서 받아들여질 여지가 작다는 것도 변수다. 민주당은 이미 '임차인 등록제'를 예고했고, 시장에선 이를 임대차 2법 보완 제도로 해석한다.

이에 따라 정부의 임대차 2법 개선안은 기본 골자는 유지하되 시장 혼선을 부른 일부 조항만 손질하는 방안이 유력하다. 특히 계약갱신 청구권을 사용한 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있도록 규정한 주택임대차보호법 6조의 3의 4항을 손질할 것으로 보인다. 계약갱신청구권을 사용한 세입자에게 언제든 계약을 해지할 수 있는 선택권(옵션)을 부여한 조항이다.

그래픽=김대훈 기자

법 도입 후 전셋값이 치솟을 때만 해도 계약갱신청구권에 관심이 쏠렸지만, 역전세가 기승을 부렸던 지난해 이 '갱신계약 해지권'이 더 주목을 끌었다. 전세 계약을 갱신한 뒤 저렴한 전셋집으로 옮기겠다며 전세금을 빼달라는 세입자가 급증하면서다. 법대로라면 갱신 뒤 계약을 2년 연장했더라도 임차인이 계약 해지를 통보하면 집주인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다. 시장에선 "이럴 거면 갱신 계약서를 왜 쓰나", "집주인을 범죄자로 몬다" 등 불만이 쏟아졌다.

당시 국회 법안 검토보고서를 봐도 갱신계약 해지권을 담은 6조의 3의 4항에 대한 검토의견은 전혀 없다. 전셋값 상승에 따른 세입자 보호만을 염두에 둔 결과였다. 김용우 법무법인 바른 변호사는 "계약갱신청구권은 임차인이 직접 갱신을 요구하는 것인데 법 개정 때 왜 묵시적 갱신 해지 조항(6조의 2)을 준용하게 했는지 의문"이라고 말했다.

실제 6조의 3의 4항을 둘러싼 혼선은 극심했다. 법원 해석도 엇갈렸다. 1심에선 이 조항을 근거로 한 일방적 갱신 해지 사용에 법원이 제동을 걸었지만, 상급심은 이를 뒤집고 계약갱신청구권을 행사한 임차인의 해지권을 인정했다.

이런 혼란에 국토부도 연구용역 과정에서 6조의 3의 4항에 대한 개선을 검토한 것으로 확인됐다. 국토부 관계자는 "시장에서 혼선을 부른 지점을 명확히 알고 있다"고 말했다. 임차인의 단순 변심에 따른 일방적 계약 해지엔 제동을 걸겠다는 뜻으로 읽힌다.

국토부가 개선안을 도출하면 해당 법안 소관부처인 법무부가 개정안을 마련한다. 박덕배 금융의 창 대표는 "갱신계약 해지권까지 인정되면 집주인이 감수해야 할 리스크가 커져 균형이 필요하다"며 "야당도 이 같은 개선안은 동의할 것"이라고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com