미분양 해소 대책에도 더 늘어
CR리츠, 미분양 매입 대책 다시
"리츠 외면 미분양, 상품성 더 잃을 듯"
대구 시내 한 아파트 단지. 미분양이 쌓인 대구 지역은 아파트 가격이 큰 폭으로 하락해 정점을 찍은 2012년 상승분을 대부분 반납했다. 대구=정인효 기자
분양시장 침체로 악성으로 분류되는 준공 후 미분양 아파트가 계속 늘고 있다. 미분양은 곧 건설사 자금난으로 이어질 수 있어 최근 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사태와 맞물려 건설사 줄도산 우려를 키우는 최대 요인으로 꼽힌다. 정부는 연초 내놓은 파격 대책에도 미분양이 늘자 10여 년 만에 기업구조조정(CR) 리츠 카드까지 꺼냈다. 업계에선 기대와 우려가 교차한다.
청약 미달 대부분 중소·중견건설사
자료=국토교통부
29일 국토교통부가 발표한 '2월 주택 통계'에 따르면, 지난달 전국 준공 후 미분양은 1만1,867가구로 전달(1만1,363가구)보다 4.4%(504가구) 증가했다. 2022년 11월 이후 계속 증가세로 지난해 10월 1만 가구를 넘어섰다. 서울·수도권에 2,285가구, 지방에 9,582가구가 쌓여 있다. 특히 서울은 지난달 10.5%(48가구) 증가한 503가구를 기록, 9년 6개월 만에 500가구를 넘어섰다.
일반 미분양도 지난달 6만4,874가구를 기록하며 3개월 연속 증가세다. 연말 특수를 기대하고 아파트 분양에 나선 건설사들이 대규모 미달 사태를 겪은 여파가 반영된 결과로 보인다. 청약 미달을 겪은 대부분이 중소·중견 건설사라 미분양이 장기화하면 자금난을 겪을 수 있다는 우려가 크다. 실제 미분양에 발목이 잡혀 도산으로 이어진 건설사가 잇따르는 상황이다.
금융위기 때 소방수 CR 리츠
정부는 앞서 1·10 대책에서 발표한 지방 준공 후 미분양 해소 대책에도 별 효과가 없자 전날 CR 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 취득세 중과 배제 등의 혜택을 주는 내용의 미분양 해소 대책을 발표했다.
리츠는 투자자로부터 자금을 모아 70% 이상을 부동산 등에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구다. CR 리츠도 기본 구조는 같다. 다만 기업이 금융권 등에 채무를 갚기 위해 매각하려는 부동산을 투자 대상으로 삼는다. 2001년 최초 도입됐지만 실제 등장한 건 2008년 글로벌 금융위기 이후다.
당시 CR 리츠는 미분양을 최초 분양가의 70% 수준에 사들였다. 건설사는 나머지 30% 대금을 리츠 주식으로 받았다. 미분양에 대한 책임 이행 차원이다. 다만 일반 투자자 리스크는 줄여주기 위해 CR 리츠 투자 때 공공(당시 한국토지주택공사)이 매입 약정을 맺어 신용을 보강해 줬다. 운용 종료 시까지 미분양이 팔리지 않으면 LH가 대신 매입하겠다는 약속이다.
금융위기 직후 시행됐던 미분양 리츠는 참여자 모두가 혜택을 봤다. 당시 9개 CR 리츠가 미분양 3,404가구를 매입했고, 투자 운용이 끝나는 즉시 모두 되팔아 투자금을 회수했다. LH가 떠안은 물량은 없었다. 마이너스(-)30% 이상의 손실 위기에 놓여 있던 건설사는 리츠 덕분에 -10% 안팎으로 손실을 줄일 수 있었고, 금융권도 원금과 약정이자를 모두 회수했다. 주택업계에서 지난해부터 CR 리츠가 미분양을 매입할 수 있게 정부 지원을 늘려달라고 요구가 쏟아진 배경이다.
업계에선 세제 혜택만으로는 CR 리츠가 효과를 발휘하기 어려울 것이라고 지적한다. 최철부 주택산업연구원 연구위원은 "건설사 신용도가 낮은 만큼 공공이 매입 확약을 해주는 신용보강 조치가 재도입돼야 투자 유인이 될 것"이라고 지적했다. 리츠 역시 시장성을 따져 선별 매입에 나서는 만큼 리츠가 외면한 미분양은 상품성을 더 잃을 가능성이 크다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양의 가격 조정이 적극 이뤄질 것으로 보인다"고 말했다.
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