자본 충분한 임대사업자 늘려
전셋값·임대주택 공급 안정화
1일 서울의 한 부동산 중개업소에 게시된 매물 광고. 연합뉴스
전셋값을 안정화하고 보증금 미반환 사고를 줄이기 위해 임대주택 보유세를 감면하자는 주장이 국책 연구기관에서 나왔다. 임대인이 보증금 일부를 의무적으로 예치하도록 하는 방안도 함께 제시됐다. 자본력이 있는 임대사업자 중심으로 전·월세 시장을 재편하자는 것이다.
국토연구원은 5일 내놓은 ‘주택 임대차시장 현황과 개선방향’ 보고서에서 이처럼 제언했다. 최근 전셋값이 급격히 변동하며 전세사기와 깡통주택 등 다양한 불안 요소가 한꺼번에 터져 나왔고 전·월세시장 자체의 안전성이 떨어졌다는 분석에 따른 것이다.
실제로 한국부동산원이 집계한 전국 전세가격지수는 2020년 7월 94에서 2022년 1월 103.3까지 오르더니 지난해 7월에는 91.4로 떨어졌다. 불과 1년 6개월 만에 상승분을 고스란히 반납하고 11.5%나 하락한 것이다. 월셋값 역시 전고점이던 2022년 10월보다 1.7% 하락했다.
전셋값은 집값이 저렴한 주택에서 더욱 크게 변동해 서민의 불안감이 큰 상황이다. 연구원이 공시가격과 실거래가를 연계해 추적한 결과, 전셋값 상승세와 하락세 모두 3억 원 미만 주택에서 크게 나타났다. 특히 지난해 1월 전셋값을 2021년 12월과 비교한 결과, 하락폭은 1억 원 미만 주택(-22.3%)이 가장 컸고, 3억 원 미만 주택(-17.2%), 5억 원 이상 주택(-10.5%), 5억 원 미만 주택(-1%)이 뒤를 이었다.
연구원은 “전셋값을 돌려받지 못할 위험은 보증금 7억 원까지 존재하지만, 대체로 보증금 2억 원에 집중되는 경향을 확인했다”며 “보증금 5억 원 이하 임차인 보호에 집중하도록 임대차제도를 개편해야 한다”고 강조했다. 전셋값 가격대와 임차인의 소득에 맞춰 보호 대상을 명확하게 설정하는 한편, 고가 전세는 시장 자율에 맡기자는 것이다.
아울러 보증금 반환 능력이 충분한 임대사업자가 임대주택을 장기간, 안정적으로 공급하도록 유도하자는 제언도 나왔다. 임대인이 전세 계약 때 보증금의 10% 정도를 예치하도록 해 ‘무자본 갭투자’를 차단하는 한편, 보유세 등 운영비용 부담을 덜어줘 주택임대서비스사업을 육성하자는 구상이다.
이밖에 연구원은 전세가 월세로 대체되는 추세에 발맞춰 월세세액공제 소득 기준을 현재보다 상향해야 한다고 덧붙였다. 청년과 신혼부부를 위한 월세 바우처 제도를 시행하는 등 전세에 유리한 임대차 제도를 개선해야 한다는 것이다.
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