작년 3분기 기준 대체투자 잔액 56.4조
2.46조는 이미 손실 가능성 높은 상황
"ELS와는 달라... 충분히 손실 감내 가능"
이달 5일 프랑스 파리의 한 건물에 '사무실 임대' 표시가 붙어 있다. 올해 1월 유럽 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 10.9% 하락했다. 금융당국은 미국 부동산 시장 침체가 심화했던 지난해와 달리 올해는 유럽 부동산 시장의 손실이 클 것으로 보고 있다. 파리=로이터 연합뉴스
국내 금융회사의 해외 부동산 대체투자 가운데 2조4,600억 원이 손실이 발생한 것으로 나타났다. 원금 대비 약 6% 수준이다. 해외 부동산 공모펀드에 투자한 개인투자자들도 일부 손실을 피할 수 없을 전망이다.
22일 금융감독원에 따르면 지난해 9월 기준 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 56조4,000억 원이다. 전체 금융권 총자산(약 6,800조 원)의 0.8% 수준이다. 업권별로는 보험업이 31조9,000억 원으로 가장 많았고, 은행 10조1,000억 원, 증권 8조4,000억 원, 상호금융 3조7,000억 원, 여전사 2조2,000억 원, 저축은행 1,000억 원 등의 순이다. 지역별로는 북미(34조5,000억 원)와 유럽(10조8,000억 원)에 투자금 대부분(80.3%)이 쏠렸다. 올해 만기가 도래하는 규모는 12조7,000억 원이다.
최근 미국과 유럽 등에서 상업용 부동산 가격이 급락하면서 국내 금융권의 투자 자산도 빠르게 부실화되고 있다. 손실 발생 유형은 두 가지다. 부동산 공실 증가로 임대료를 받지 못해 그 결과 대출이자·배당 지급이 어려워지는 상황과 부동산 가격이 하락하며 가치가 담보인정비율(LTV) 이하로 떨어지는 경우다. 부실이 발생하거나 발생 위험이 커지면 선순위 대출자들은 기한이익상실(EOD)을 이유로 대출금을 만기 전에 회수할 수 있다.
금감원에 따르면 올해 2월 기준 국내 금융회사 부동산 투자액(35조8,000억 원) 중 2조4,600억 원(6.9%)에서 EOD 사유가 발생했다. 지난해 6월 말(1조3,300억 원) 대비 2배 가까이 늘어난 수치다. 복수의 부동산 자산에 투자하는 펀드 등에 투자된 20조5,000억 원까지 포함할 경우 원금 대비 손실률은 5.9% 수준이라는 것이 금감원의 설명이다. 금감원 관계자는 "현재 해외 부동산 가격은 2022년 말 대비 10%가량 하락한 상태"라며 "고금리 지속 등으로 EOD 발생 자산이 증가하면서 부실화 가능성이 높아졌다"고 설명했다.
미국과 유럽 상업용 부동산 가격지수 추이 및 가격 변동률. 금융감독원 제공
개인투자자들의 손해도 불가피하다. 현재 파악된 해외 임대형 부동산 공모펀드는 총 21개로, 설정액은 2조3,000억 원이다. 이 가운데 개인투자자가 투입한 금액은 1조9,000억 원에 이른다. 이 중 올해 만기가 도래하는 펀드는 8개(설정액 9,000억 원)인데, 이 중 재원 부족 등의 이유로 '배당유보' 상태(1건)거나 자산매각이 이뤄진 펀드(2건)에서 손실을 배제할 수 없다.
다만 금감원은 해외 부동산 공모펀드의 경우 '반토막' 논란에 휩싸인 홍콩 H지수 주가연계증권(ELS)과 상황이 다르다고 강조했다. 공모펀드는 통상 만기가 5~7년인 데다 상황이 좋지 않으면 수익자 총회 과반수 동의로 만기를 연장할 수 있어 손실을 만회할 수 있기 때문이다. 만기가 3년인 데다 투자 규모가 19조3,000억 원(올해 만기 15조4,000억 원)에 달하는 H지수 ELS와 비교하기 어렵다는 것이다.
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