내일부터 역전세 반환대출 완화... "후속 세입자 보증가입 필수"

집주인 대상 DSR 40%→DTI 60%
연소득 5천만 원, 한도 1.7억 증가
"잔여 대출 여력 없으면 이용 불가"

25일 오후 서울 중구 남산에서 도심 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴스1

역전세난에 처해 전세금을 돌려주는 데 어려움을 겪는 집주인에 한해 27일부터 1년간 '전세금반환대출 규제'가 완화한다. 다만 혜택을 본 집주인은 후속 세입자를 위한 전세금반환보증에 반드시 가입해야 하고, 이를 이행하지 않으면 곧바로 대출금 전액을 회수한다.

DSR 40%→DTI 60%… 한도 1.7억 늘어

9일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보 안내문. 연합뉴스

정부는 26일 관계 부처 합동으로 이런 내용의 역전세 반환대출 규제 완화 조치를 발표했다. 최근 전셋값이 떨어져 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 데 애를 먹는 집주인의 '대출 숨통'을 틔워 세입자의 전세금 미반환 우려를 덜어주기 위한 취지다. 규제 완화 대상은 임대차 계약 만료일이 내년 7월 31일 이전인 계약이다. 대략 전셋값이 정점을 찍었던 1, 2년 전 전세 계약한 집주인이 혜택을 본다.

27일부터 전세금반환대출을 받으려는 집주인에겐 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 총부채상환비율(DTI) 60%로 바꿔 적용한다. 연소득 대비 모든 대출을 따지는 DSR과 달리 DTI는 주택담보대출 외 다른 대출은 이자만을 더해 금융부채를 계산하기 때문에 대출 한도가 늘어나게 된다.

예컨대 연소득 5,000만 원인 대출자가 연 4% 금리에 30년 만기 대출을 받을 때 다른 대출이 없을 경우 대출 한도가 기존보다 1억7,500만 원 정도 늘어날 것으로 추산된다. 집주인에겐 전세금 차액만큼만 빌려주는 게 원칙이지만, 필요한 경우 전세금 전액(한도 내)에 가까운 돈을 빌려준다.

다만 무리한 갭투자로 잔여 대출 여력이 없는 이들은 대출 규제 완화 혜택을 받지 못한다.

집주인 1년 내 세입자 구해 대출 갚아야

집주인 의무 사항. 국토부 제공

역전세에 따른 세입자 고충을 해결하기 위한 한시 조치인 만큼 집주인에겐 여러 의무가 뒤따른다. 대출 외엔 전세금을 돌려줄 수 없다는 걸 입증한 집주인에게만 규제를 풀어준다. 빌린 돈을 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 세입자에게 직접 지급하고, 반환대출을 이용하는 기간엔 금융기관에서 돈을 빌려 집을 살 수 없다.

후속 세입자가 구해지면 곧바로 그 돈으로 대출을 갚아야 하고, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우엔 1년 내 세입자를 구해 대출금을 갚아야 한다. 집주인이 직접 들어가 사는 경우에도 지원해 주지만, 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하고 최소 2년 이상 실거주하는지 은행의 확인 절차에 응해야 한다.

아울러 집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자가 피해 보는 일이 없도록, 정부는 집주인이 후속 세입자를 위한 전세금반환보증에 반드시 가입하도록 했다. 집주인이 후속 세입자와 계약할 때 '전세금반환보증 가입'을 특약으로 넣고, 은행 역시 이를 확인하고 기존 대출을 유지한다. 집주인은 후속 세입자 입주 3개월 내 보증에 가입하고 보증료도 납부해야 하는데, 만약 이를 어기면 곧바로 대출금 전액 회수 조치가 이뤄진다. 주택도시보증공사(HUG)를 비롯한 보증 3사는 이날 집주인 대상 특례보증 상품을 일제히 출시했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "조금만 지원해 주면 전세금 반환이 가능한 집주인에게 한정한 조치라 긍정적"이라면서도 "이미 빚이 많은 집주인은 보유 주택을 매도하는 게 시장경제에 부합하는 선택이 될 것"이라고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com