비규제지역 된 서울 추첨 물량 크게 늘어
2030이라면 민간 추첨·국민 특공 노려야
편집자주
'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.
서울 시내의 한 은행에 주택청약 종합저축 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스
사회생활을 시작하면 너도나도 '이 통장'을 만듭니다. 바로 청약통장이죠. 최근 해지가 늘긴 했지만, 여전히 청약통장 가입자는 2,700만 명을 웃돕니다. 대한민국 성인이라면 다 가지고 있는 그야말로 국민통장인 셈이죠. '내 집 마련하려면 청약통장은 꼭 있어야 한다'고 해서 다들 만들어 놓긴 하지만, 도통 어떻게 써야 할지 모른다는 이도 많아요. 청약제도가 복잡하기 때문이죠.
"매달 10만 원씩 넣으면 좋다고 해서 3년 동안 넣었는데요. 요즘 미분양이 많아 굳이 쓸 데도 없을 것 같고 청약통장 금리도 낮아서 그냥 해지했습니다."
본인이 이런 유형에 해당한다면, 아직 청약통장 활용법을 잘 모른다는 얘기이니 이 기사를 참조하면 좋겠습니다.
국민주택·민영주택 차이점
남산에서 바라본 서울 강북 지역 아파트들. 연합뉴스
내가 어떤 아파트를 청약받을지에 따라 통장 활용 전략은 달라집니다. 새 아파트는 국민주택과 민영주택 둘로 나뉩니다. 국민주택은 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH)와 같은 공공이 짓거나, 공공 자금을 지원받아 짓는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 말합니다. 이를 제외한 나머지가 민영주택입니다. 재개발·재건축 아파트나 민간건설사가 공공·민간택지에 자사 브랜드를 내걸고 짓는 아파트가 해당됩니다.
국민주택의 가장 큰 장점은 분양가가 싸다는 거죠. 최근 청약 시장 침체에도 1순위 청약에서 45대 1의 높은 경쟁률을 기록한 경기 평택시 고덕동 '고덕자이센트로' 전용 84㎡ 분양가는 4억9,500만 원 수준인데, 인근 4년 전 입주한 고덕국제신도시파라곤의 같은 면적 아파트 매매가(약 7억 원)보다 2억 원 가까이 저렴합니다.
민영주택은 입지가 뛰어나죠. 보통 도심 핵심부에 헌 아파트를 헐고 새 아파트를 공급하니까요. 분양가가 비싸긴 해도 인근 헌 아파트와 비슷하거나 높은 수준입니다.
국민주택 일반공급…10년씩 매달 10만원
그럼 청약통장은 어떻게 활용할 수 있을까요. 2009년에 나온 주택청약종합저축 가입자는 국민·민영주택 모두에 청약을 넣을 수 있는데, 각각의 주택에 대한 1순위 자격이 다릅니다.
국민주택은 85%가 특별공급, 나머지 15%가 일반공급 물량입니다. 민영주택은 공공택지에 들어선 경우엔 특별공급 비중이 58%, 일반 42%, 민간택지는 특별과 일반이 각각 50%씩입니다. 특별공급은 사회적 배려가 필요한 생애최초·신혼부부·다자녀가구·노부모부양·기관추천(유공자) 등에 공급하는 주택인데요. 이건 뒤에 다시 얘기할게요.
특별공급 대상에 해당되지 않는 분들은 일반공급을 노려야 합니다. 국민주택 일반공급의 1순위 자격은 ①청약통장 가입기간 1년(서울·수도권)·2년(투기·청약과열지역) ②월 납입금 12회(서울·수도권)·24회(투기·청약과열지역)를 충족하면 됩니다. 매달 2만~50만 원까지 넣을 수 있는데, 월 납입금으로 인정해주는 금액은 최대 10만 원입니다.
가령 주민등록 소재지가 서울인 A씨가 통장에 1년 동안 매달 빠뜨리지 않고 매달 약정 월 납입금을 넣으면 서울에 짓는 공공분양 일반공급에 청약을 넣을 1순위 자격을 얻게 된다는 뜻입니다. 약정 월납입금은 최초로 가입할 때 넣은 돈입니다. 처음에 10만 원을 넣었다면 약정금액은 10만 원이 됩니다. 매달 10만 원을 넣어야 납입금 횟수로 인정받지, 2만 원을 넣은 달은 납입횟수에서 제외됩니다.
중요한 포인트. 국민주택 일반공급은 '저축총액'을 늘리는 게 관건입니다. 방금 전 매달 최대 인정금액은 10만 원이라고 말씀드렸죠. 이 기준을 적용하면 1년간 모을 수 있는 저축총액은 120만 원, 10년 1,200만 원, 15년이면 1,800만 원입니다. 입지가 뛰어나 로또 분양으로 불리는 공공분양 당첨 커트라인은 대략 1,200만~1,500만 원 수준입니다. 청약통장에 10만 원씩, 10년 넘게 부었단 얘기가 되죠. 몇 년 전 서울 마곡9단지 커트라인은 2,090만 원이었습니다.
공공분양을 노린다면 일찍, 매달 10만 원씩 넣는 게 좋습니다. 만약 25세 때부터 돈을 넣었다면 40대엔 공공분양을 노려볼 수 있죠. 미성년자도 가능해요. 다만 만 17~19세까지 2년간 최대 240만 원까지만 인정해줍니다.
민간주택 일반공급…한 번에 1,500만원 예치 가능
그래픽=송정근 기자
민간주택은 국민주택처럼 회당 납입금액을 만족하지 않아도 1순위 자격을 얻을 수 있어요. 자격조건은 ①청약통장 가입기간 1년(서울·수도권)·2년(투기·청약과열지역) ②지역별 예치금액 두 가지인데요. 예치금액은 말 그대로 통장에 넣어둔 돈을 말합니다. 서울·부산의 예치금 기준은 전용 85㎡ 이하는 300만 원, 102㎡ 이하는 600만 원, 모든 면적은 1,500만 원입니다.
가령 서울 기준 통장 가입기간이 1년이 지났고, 통장에 1,500만 원을 넣으면 면적 상관없이 서울에 나온 모든 민영주택 1순위 청약자격을 얻게 됩니다. 회당 납입금액을 만족하지 않아도 된다고 했죠? 입주자모집공고 일주일 전 원하는 예치금(최대 1,500만 원)을 한 번에 넣어도 돼요. 예컨대 처음 통장에 가입할 때 10만 원만 넣어뒀다가, 이후 서울 민영아파트 청약에 관심이 생긴 경우 그때 한꺼번에 돈을 넣어 예치금 기준을 충족하면 1순위 자격이 생긴다는 얘기입니다.
민영주택은 가점제와 추첨제 방식으로 당첨자를 가립니다. 1순위 자격을 갖춘 뒤 가점제와 추첨제에 나눠 청약을 넣으면 됩니다. 가점제는 가점이 높은 순으로 당첨자를 뽑습니다. 기준은 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 세 가지인데요. 최근 서울 동대문구 휘경자이 디센시아 커트라인은 57점이었습니다. 일찍 통장에 가입해 3~4인 가구를 이룬 이들이 가점제에 유리합니다.
2030은?…추첨제·특공 노려라
국민주택 일반공급·민영주택 가점제는 청약통장을 오래 가입한 무주택자가 절대적으로 유리합니다. 젊은 층이라면 장기 전략으로 접근해야 합니다.
그렇다면 2030 청년층은 당장 청약 기회가 없을까요? 그렇지 않습니다. 최근 정부가 규제지역을 대거 풀면서 전국(강남3구·용산구 제외)이 비규제지역이 됐습니다. 비규제지역에선 전용 85㎡ 이하는 추첨 물량 비율이 50%, 85㎡ 초과는 100%에 달합니다. 규제지역에선 기존에 중소형 아파트는 100% 가점으로 뽑았지만, 정부가 추첨물량을 60%(전용 60㎡ 이하)로 크게 늘렸습니다. 서울을 비롯한 전국에서 기준 예치금을 한 번에 넣으면 바로 민간주택 1순위 청약자격이 생겨 무작위로 당첨자를 뽑는 추첨 물량을 노려볼 수 있다는 얘기입니다.
국민주택·민영주택 특별공급을 노리는 것도 방법입니다. 국민주택은 특별공급(전체의 85%)에서 생애최초(25%)·신혼부부(30%) 공급비율이 55%, 민영주택은 특별공급 물량(전체의 50~58%)의 27~35% 수준입니다. 2030이 노려볼 물량이 많다는 얘기입니다.
가장 물량이 많은 국민주택 신혼부부(혼인 7년 이내) 특공은 전용 85㎡ 이하 아파트만 공급돼요. 청약통장 가입기간 6개월 이상, 6회 이상만 납부하면 청약 자격(무주택자)을 갖추게 됩니다. 도시근로자가구당 월평균소득액의 100%(맞벌이 120%) 이하인 이에게 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 소득기준 130%(맞벌이 140%)에게 공급합니다. 자녀수, 통장납입횟수 등의 항목에 가점을 주기 때문에 신혼부부 특공을 노린다면 2년·24회(가점 3점) 조건을 갖추는 것이 유리합니다.
혼인 중이거나 미혼 자녀가 있다면 생애최초를 노려도 됩니다. 1순위 기준(통장 가입 2년·24회)을 갖추면 100% 추첨 방식으로 당첨자를 뽑거든요.
결론
①2030이라면 민영주택 추첨제 또는 국민주택 특별공급을 노려라.
②상황이 어떻게 될지 모르니 청약통장 2년 가입·24회 납입 기준을 충족해라(국민 일반공급 1순위·특공 때 가점).
③청약통장 담보로 최대 95%까지 연 3% 안팎 금리로 대출 가능하다. 굳이 깨지 마라. 깨면 모든 게 원점으로 돌아간다.
④특공 당첨은 평생 1번만 가능하니 신중하게 접근하라.
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