국토연 "2024년 상반기 위험 정점"
"임대인 보증금 예치 의무화 필요"
12일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 연합뉴스
집값이 27% 떨어지면 최대 1만3,000가구가 보증금을 못 돌려받을 수 있다는 연구 결과가 나왔다.
국토연구원이 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 분석한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 연구'를 통해 13일 이같이 밝혔다. 내년 상반기에 전세보증금 미반환 위험 주택비율이 가장 높을 것으로 예상했다.
특히 집값이 20% 하락하면 집주인이 전세보증금을 끼고 사들인 '갭투자' 주택의 40%에서 보증금 미반환 사고가 날 수 있다고 경고했다. 집값이 15% 떨어지면 약 1만 가구, 27% 떨어지면 1만3,000가구가 보유한 현금을 내고, 대출 외 집을 팔아도 보증금을 반환하지 못할 것으로 추정됐다는 것이다.
다만 세입자가 계약갱신요구권을 쓴다면 보증금을 돌려받지 못할 위험은 확 줄어들었다. 계약갱신요구권을 100% 사용할 때 미반환 위험 주택비율은 1% 수준까지 떨어졌다. 집주인이 2년 뒤인 다음 계약 만기 때 보증금을 돌려줘도 되기 때문이다.
연구진은 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 오르면서 매매·전세 거래량이 늘어났다고 풀이했다. 집주인이 자기 돈을 적게 쓸수록 기대수익률이 커지면서 더 적극적으로 거래에 나섰다는 것이다. 또 2020~2021년 집값 상승 기대감으로 임차인의 전세보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자 거래가 증가했고, 전세보증금 미반환 위험도 커졌다고 밝혔다.
연구를 진행한 박진백 국토연 부연구위원은 "임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 예치하지 않은 금액에 대해선 보증금반환보험에 반드시 가입하도록 제도를 도입해야 한다"고 제언했다. 이어 "갭투자 위험을 줄이기 위해 집값 상승, 하락 시 대출자와 돈을 빌려준 금융기관 간 이익·손실을 나누는 책임분담형 대출제를 만들 필요가 있다"고 덧붙였다.
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