고밀, 복합개발 수요 맞게 도시계획 재편
3가지 혁신공간 도입, 용도시설 제한 풀어
용산 철도정비창 부지, 노후지역 개발 속도
싱가포르 랜드마크 '마리나베이샌즈' 복합리조트가 들어선 마리나베이. 한국일보 자료사진
정부가 '싱가포르 마리나베이' 조성의 기반이 된 '화이트존(White zone)' 제도를 도입한다. 세계적 복합도시를 짓기 위해 지방자치단체(지자체)나 민간이 자유롭게 용적률과 건폐율을 정하도록 한 것이다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '도시계획 혁신 방안'을 5일 발표했다. 골자는 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 공간 혁신 구역 도입이다. 현행 도시계획 체제가 토지 용도나 밀도를 엄격히 구분하는 탓에 고밀, 복합개발에 나서기 어렵다는 판단에서다.
도시혁신구역은 '한국판 화이트존'으로 토지, 건축 용도 제한을 두지 않고 용적률, 건폐율 등을 지자체가 정할 수 있게 한다. 단, 복합 용도 목적에 맞게 단일 용도 비율은 70%, 주거 용도는 50%+α 이하로 한정한다. 민간 참여도를 높이기 위해 사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발법상 사업시행 자격을 갖게 된다.
복합용도구역은 용도 지역 변경 없이 다른 용도의 시설 설치를 허용하는 곳이다. 주거 지역에 융복합 신산업단지, 상업시설이 들어가거나 공업지역 내 주거, 상업시설이 들어설 수 있다. 단, 밀도는 주변과 조화로운 경관을 고려해 기존 용도 지역의 용적률 범위 내에서 적용한다.
도시계획시설 입체복합구역은 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용시설이 있는 거점에 적용된다. 유원지, 종합의료시설, 전시장 같은 시설이 허용되고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률과 건폐율을 최대 2배까지 상향한다. 민간 투자 활성화를 위해 민간 국공유재산 장기 사용 등 특례 부여도 추진할 방침이다.
이에 따라 용산 철도정비창 부지 등 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거 등 시설이 들어서는 개발 사업도 활성화할 전망이다. 길병우 국토부 도시정책관은 "서울뿐 아니라 부산 사상의 노후공업지역의 경우 빈 공장, 오래된 상업시설이 혼재된 상태라 이런 곳을 활용해 볼 수 있다"고 말했다.
지정 절차는 개발 및 공간 재구조화 계획 수립→주민과 지방의회 의견 수렴→중앙도시계획위원회 심의→승인·구역 지정 순이다. 무분별한 개발 방지를 위해 기부채납 같이 역세권 개발 등에만 적용되는 공공기여 방안을 공간혁신구역에도 적용한다. 기여 규모는 지자체와 사업자가 협상해 결정한다.
정부는 아울러 경제, 사회활동 단위로 지역을 구분하는 '생활권 도시계획'을 제도화한다. '파리 15분 도시'처럼 지자체가 일상생활, 시간을 고려해 도시계획을 짜기 위해서다.
국토부는 이달부터 국토계획법 개정에 착수하고 올해 안에 선도사업 추진계획을 마련해 대상지를 선정할 방침이다.
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