청약통장도 필요 없고 재당첨 제한 없어
무주택자에겐 내 집 마련 계획하기 최적
분양전환 우선권, 퇴거 사유 등 확인해야
편집자주
'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.
10일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트들. 뉴시스
금리가 치솟고 월세 수요도 늘면서 월셋값은 천정부지로 오르고 있습니다. 내 집 마련을 원하는 수요자는 한숨만 느는 상황이죠. 계약 만기를 앞두고 임차인은 확 오른 임대료에 밤마다 잠을 못 이루곤 하는데요. 내 집 마련을 준비하는 수요자 사이에서 '공공지원 민간임대'가 떠오르고 있습니다. 그게 뭐냐고요? 차근차근 설명해드릴게요.
대형 브랜드 주택에 시세보다 싸게
공공지원 민간임대는 말 그대로 '공공이 지원하고, 민간 건설사가 지어 임대'하는 제도입니다. 민간 사업자가 국가나 지방자치단체로부터 기금 출자 등의 지원을 받고, 무주택자에게만 소득, 자산 수준에 따라 임대주택을 제공하는데요. 수요자는 시세의 85~95% 이하 수준의 임대료로 대형 브랜드의 건설사가 지은 주택에서 살 수 있는 거죠.
정부 입장에선 청년, 신혼부부, 고령자 등 주거지원계층을 위해 역세권 부지에 주택을 제공하면서 공공성을 강화하고, 건설사 입장에선 용적률, 건폐율, 층수 제한 등 완화된 기준을 적용할 수 있어 양쪽의 이해가 맞아떨어지는 겁니다.
공공지원 민간임대 뭐가 좋을까?
12일 서울의 한 공인중개사 사무소 부동산 매물. 연합뉴스
①임대료가 쌉니다. 시세보다 쌀 뿐만 아니라 임대료 상한이 있어 계약을 갱신할 때 기존 임대료의 5%까지만 올릴 수 있어요. ②2년씩 8년에서 10년까지 계약을 연장할 수 있어요. 2년마다 이사할 걱정이나 불안 없이 살 수 있는 거예요. ③무주택 세대주는 세액 공제를 받을 수도 있어요. 절세 효과까지 있는 셈이죠. ④일반 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요 없습니다. 재당첨 제한도 없어서 나중에 아파트를 분양받을 때에도 큰 부담이 없어요.
무주택인 실수요자한테는 안정적으로 내 집 마련을 준비할 수 있는 최적의 주택 형태라고 볼 수 있어요. 아무래도 오랫동안 살 주거 공간이 있다면 안정적으로 장기 계획을 짤 수 있을 테니까요. 신축, 역세권, 대형 브랜드 단지라는 삼박자까지 갖춰진 곳이면 수요는 더욱 몰릴 수밖에 없죠. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최초 전셋값이 너무 비싸면 외면받기도 하지만 내 집 마련 계획이 있는 수요자 사이에선 경쟁이 치열할 것"이라고 평가했어요.
공공지원 민간임대. 그래픽=신동준 기자
시공사가 제공하니 일반적인 집주인과 세입자, 즉 개인과 개인 간 임대차 계약보다 좋은 점도 있어요. 계약을 끝내고 보증금을 확실히 돌려받을 수 있고요. 계약을 끝내고 다른 곳으로 이사하려는데 집주인이 새로운 세입자를 구할 때까지 전세금을 못 돌려주겠다고 어깃장을 놓는 일도 없습니다. 아무래도 세입자가 많으니 집 수리뿐만 아니라 입주자로서 원하는 게 생기면 입주자협의회 등을 통해 목소리를 한데 모을 수도 있죠.
임대료는 대부분 반전세 형태예요. 임대보증금이 있고, 매월 내는 임대료도 따로 있어요. 특별공급이 일반공급보다 쌉니다. 예를 들어 이번 7월에 청약 접수한 '힐스테이트 관악 뉴포레'는 전용면적 59㎡의 임대보증금이 일반공급 기준 2억5,100만 원에 월 임대료는 36만8,000원이었어요. 특별공급은 2억2,500만 원에 32만8,000원 이었고요. 반면 월세 형태로 공급하는 단지도 있답니다. '세종 4-1 리슈빌 디어반 H1'은 전용면적 59㎡의 특별공급분 중 보증금 500만 원에 월 임대료 31만 원대인 유형을 제공하기도 했어요.
부동산 한파에도 경쟁률 '고공행진'
힐스테이트 관악 뉴포레. 현대엔지니어링 제공
이렇다 보니 올해 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙어도 입지 좋은 임대주택은 경쟁률이 치솟았습니다. 서울의 '힐스테이트 관악 뉴포레'는 전용면적 59㎡ 일반공급분 101가구에 8,852명이 몰려 87.64대 1이라는 경쟁률을 기록했습니다. 13가구를 공급한 청년, 신혼부부형 특별공급은 각각 175대 1, 110대 1까지 치솟았고요. 아무래도 2호선 지하철역 5분 거리의 초역세권이다 보니 인기가 더욱 높았습니다.
3월 청약을 접수한 '수원역 푸르지오 더 스마트'의 경우 전용면적 69㎡ 청년 특별공급분 10가구에 795명이 접수하기도 했습니다. 특별공급을 제외하고는 177가구를 모집했는데 4,495건이 접수돼 평균 경쟁률 25.39대 1을 기록했습니다. 물론 입지가 좋지 않은 지방의 단지들은 미달이 나기도 했답니다.
주의해야 할 점은?
공공지원 민간임대주택의 공급종류. 그래픽=신동준 기자
그러나 무턱대고 공공지원 민간임대에 청약을 넣는 건 금물입니다. 단점도 있거든요. 먼저 ①분양 전환이 보장되지 않습니다. 아무리 오래 살았다고 해도 집을 우선적으로 분양받으리라는 보장이 없습니다. 분양 전환 우선권이 있는지 청약 접수 전에 꼭 따져봐야 합니다. ②임대료가 그리 싸진 않아요. 물론 시세보다 저렴하긴 하지만 95% 수준이기 때문에 차이가 크진 않아요. 초기 임대료 자체가 비싸게 느껴질 수 있습니다. 주변 시세도 잘 살펴봐야 해요. ③임대주택에 안주하다 보면 내 집 마련에 대한 필요성이 떨어질 수 있어요. 거주기간이 10년까지라는 걸 잊지 말아야 해요.
청약홈에 있는 모집공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 특별공급과 일반공급 중복 신청이 가능한지, 가족 구성원 모두 청약을 신청해 가구당 2건 또는 1인 2건 이상 중복 청약을 해도 괜찮은지 확인해야 하거든요. 공고문에는 퇴거 사유도 적혀 있어요. 공공지원 민간임대 주택에서 거주하다가 민간분양 아파트 청약에 당첨되거나 본인 명의의 주택이 생긴다면 나가야 합니다. 더 이상 무주택자가 아니기 때문이죠.
임차권을 양도하는 것도 제한됩니다. 임차인은 임대사업자의 동의 없이는 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 세를 줄 수 없어요. 만약 무단으로 양도, 전대한 것이 발각된다면 임차권은 박탈되고, 위약금이 보증금에서 공제됩니다.
나도 청약 접수할 수 있을까?
특별공급 소득 산정 기준. 한 공공지원 민간임대 단지의 입주자 모집공고 화면 캡처
19세 이상 무주택자라면 누구든 청약을 넣을 수 있습니다. 단 청년, 신혼부부, 고령자에게 제공하는 특별공급분과 19세 이상 성인 모두를 대상으로 하는 일반공급분으로 나뉘는데요. 특별공급분은 전체 물량의 20% 수준입니다. 청년은 만 19~39세, 신혼부부는 결혼한 지 7년까지, 고령자는 65세 이상만 인정됩니다.
특별공급은 구성원의 월 평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월 평균 소득의 120% 이하여야 해요. 경쟁이 몰리면 소득 수준에 따라 1, 2, 3순위로 선정하는데 월 평균 소득의 100% 이하는 1순위, 110% 이하는 2순위, 120% 이하는 3순위로 당첨됩니다. 지난해 월 평균 소득의 120%를 살펴보니 1인 가구는 385만 원, 2인 가구는 581만 원, 3인 가구는 770만 원, 4인 가구는 864만 원, 5인 가구는 879만 원이었어요.
올해 공급되는 공공지원 민간임대 단지는?
민간임대 분양 예정단지 리스트. 그래픽=신동준 기자
이번 달에도 공공지원 민간임대 단지가 나왔어요. 우미건설은 12일부터 13일까지 경기 파주시 운정3지구에 '파주 운정신도시 우미린 센터포레' 전용면적 64㎡, 74㎡, 84㎡로 구성된 522가구를 공급했어요. 이 단지는 2023년 2월부터 입주할 예정이에요. 대우건설 또한 '동인천역 파크 푸르지오'의 2,005가구를 공공지원 민간임대 물량으로 분양했어요.
자, 그럼 앞으로 남은 분양 물량 예정 단지를 살펴볼까요? 제일건설은 경기 양주시에 '양주옥정A192제일풍경채' 1,304가구를, 경기 하남시에 '하남감일B8제일풍경채' 866가구를 공급할 예정이에요. 인천 검단신도시에 들어서는 '검단 한신더휴 어반파크'도 이달 공급에 나섭니다. 지하 2층∼지상 29층 8개 동으로 전용 74㎡ 542가구, 전용 84㎡ 368가구가 나옵니다. 이 단지는 내년 3월 입주가 예정돼 있습니다.
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