123층 롯데월드타워보다 높은 건물 용산에 들어선다

서울시, 용산국제업무지구 개발 구상 발표
입지규제 최소구역 지정해 용적률 1,500% 이상
123층 롯데월드타워 높이 뛰어 넘는 초고층 밀집
녹지 비율도 50% 이상 확보하기로
비욘드조닝 방식 첫 전면 적용
코레일과 SH 공동사업시행자로

26일 서울 용산정비창 부지 일대 모습. 서재훈 기자

서울시가 여의도공원의 2배가 넘는 용산정비창 부지를 아시아의 실리콘밸리로 만들겠다는 구상을 발표했다. 1,500% 이상의 용적률을 적용해 송파의 롯데월드타워(123층)보다 높은 초고층건물을 짓고, 50% 이상을 녹지로 조성해 일자리와 주거, 문화 생활까지 한 공간에서 이뤄지는 '직주혼합' 도시로 조성하겠다는 계획이다. 10년 만에 다시 추진되는 용산정비창 구역 개발이 순탄하게 이뤄지면, 10년 후에 용산은 서울의 도시경쟁력을 견인하는 거점 지역이 될 수 있다는 게 시의 설명이다.

70% 비주거 용도...기반시설률 40% 수준

서울시가 26일 발표한 용산정비창 개발 계획 중 가장 눈에 띄는 점은 '입지규제 최소구역' 지정이다. 입지규제 최소구역은 복합개발을 위해 용도지역 등에 따른 규제가 적용되지 않고, 건축물의 허용용도·용적률·건폐율·높이 등을 별도로 정하는 특례다. 시 차원에서 처음 적용하는 특례를 통해 용적률 1,500% 이상을 용산정비창 부지에 적용하면, 현재 국내에서 가장 높은 롯데월드타워(555m)를 뛰어넘는 초고층건물이 밀집할 수 있게 된다. 시 관계자는 "평균 용적률을 1,200%로 보고 있다"며 "내년 상반기까지 도시개발계획 지정이 되면 수치가 구체화될 것"이라고 말했다. 초고층건물을 비롯해 시는 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우고, 전체 부지 대비 기반시설률(도로·공원·학교 등)은 40% 수준에서 정하기로 했다.

이와 함께 시는 융·복합 도시 실현을 위해 부지 전체를 여러 개의 획지로 나누고 모든 획지에 업무와 주거, 상업 등 다양한 기능이 들어설 수 있도록 '비욘드조닝' 방식을 전면 적용하기로 했다. 토지 용도를 기존의 주거용, 공업용, 산업용 등으로 구분하는 용도지역제가 아닌 용도의 자율성을 높이는 복합적 기능배치를 가능하게 하는 새로운 방식이 비욘드조닝으로 오세훈 시장 취임 이후 도입됐다.

서울시가 26일 발표한 용산국제업무지구 개발 구상 조감도. 서울시

용산공원·한강 연결하는 방사형 녹지체계 구축

녹지 구역을 50% 이상 확보하기로 한 것도 이번 계획의 특징이다. 이를 위해 시는 용산국제업무지구에서 용산공원과 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계를 구축하기로 했다. 중앙부에는 대규모 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원이 들어선다. 용산국제업무지구 내부를 지상과 지하, 공중으로 연결하고 용산역까지 잇는 입체보행네트워크를 구상한 점도 눈여겨볼 만한 지점이다.

서울시가 26일 발표한 용산국제업무지구 개발 구상 조감도 중 단면도. 서울시 제공

지상부가 녹지와 보행자 위주 공간이라면, 지하는 차량 중심의 도로교통체계가 구축된다. 또 용산역 주변에는 지하철과 도로교통, 에어택시로 대표되는 미래항공교통(UAM) 간 편리한 환승이 가능하도록 1호 모빌리티 허브를 조성하기로 했다. 이에 앞서 2025년부터는 인천과 김포국제공항 및 용산 구간에서 UAM을 시범 운영한다. 오세훈 시장은 "항공 계획 이야기를 빼놓고는 미래 도시 계획 이야기가 불가능하다"면서 "용산이 서울 교통계획의 중심이 될 것"이라고 말했다.

주택 규모는 6,000가구 수준

부지 내 주택공급은 약 6,000가구 규모로 정해졌다. 문재인 정부 당시 발표했던 1만 가구보다 줄어든 수치다. 5,000가구는 순수 주거지로, 1,000가구는 오피스텔로 조성한다. 30평대의 민간 분양주택과 20평대의 임대주택을 시는 구상 중이다. 공공주택은 관련법에서 정한 대로 25%인 1,250가구가 임대주택 형식으로 들어설 예정이다.

사업방식에도 변화를 줬다. 과거 민간 프로젝트금융회사(PFV)에 부지를 통매각했다가 무산된 전철을 밟지 않기 위해 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자로 나선다. 코레일 70%, SH공사 30%의 지분율을 설정했다. 공공이 약 5조 원의 재원을 투입해 부지 기반시설과 녹지 등 인프라를 구축한 이후 구역을 나눠 민간에 개별적으로 매각하는 방식이 유력하다. 사업 기간은 착공 후 10~15년으로 예상하고, 총사업비는 토지비를 포함해 12조5,000억 원으로 추산한다.

오 시장은 "이번 계획을 차질 없이 실행해 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하는 한편 최첨단 미래산업을 육성하겠다"고 말했다.

오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 용산정비창 일대 용산국제업무지구 개발구상 브리핑을 하고 있다. 뉴시스

원다라 기자 dara@hankookilbo.com