임대료 '5%내'로 갱신한 '상생임대인'에게 혜택
다주택자 빠지고 공시가 9억 원 제한돼 한계
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 20일 오후 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 2022년 경제정책방향을 발표하고 있다. 공동취재사진
임대시장에 규제책만 내놓던 정부가 1가구 1주택 임대인에 한해 이례적으로 양도세 부과 기준을 완화해 주는 혜택을 부여하기로 했다.
임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 2주년을 맞는 내년에 '5% 상한룰' 적용을 받지 않는 고가 전월세 매물이 대거 쏟아질 것을 우려해 내놓은 일종의 시장 안정 조치다. 하지만 혜택을 받기 위한 자격 요건이 까다로운 데다, 임대시장의 다수인 다주택자는 대상에서 아예 빠져 있어 효과가 크지 않을 것이란 전망이 지배적이다.
1가구 1주택 임대인이 '5% 상한룰' 지키면 실거주 1년 빼주기로
21일 정부에 따르면 내년 말까지 한시적으로 신규·갱신계약 임대료를 직전 계약 대비 5% 내에서 인상하는 1가구 1주택 임대인(상생 임대인)은 양도소득세 면제를 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정받는다. 대상은 임대 개시 시점 기준 공시가격 9억 원 이하 주택이면서 기존 계약 기간이 1년 6개월 이상인 경우다.
정책 취지는 '전월세 시장 안정'이다. 현재는 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택을 취득한 1주택자가 양도세 비과세 특례를 받으려면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 한다. 이 때문에 임대인의 실거주를 이유로 임차인이 본인 의사와 무관하게 집을 비워 줘야 하는 부작용이 적지 않았다. 게다가 내년 8월을 기점으로 계약갱신 주기가 끝난 매물들이 풀리면 전월세 가격을 급등시킬 우려도 있다.
취지 좋지만 다주택자 빠지고 공시가 9억 이하로 제한돼 실효성 적을 것
전문가들은 "정책 취지는 긍정적"이라고 평가한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임차인과 임대인 간 이해관계가 엇갈리는 전월세 시장에서 임대인에게 불이익이 아닌 혜택을 줘 시장 안정을 도모하려는 시도는 신선하다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "피치 못한 지방근무 등의 사정으로 실거주가 어려운 1주택 임대인에게는 도움이 될 수 있다"고 짚었다.
하지만 임대 매물의 절대 다수를 차지하는 다주택자가 특례 대상에서 빠진 탓에 시장 안정의 실질적 효과는 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 진단이다. 김형근 영산대 부동산학과 교수 연구에 따르면 2015년 기준 소유한 집을 세 주고 본인도 세입자로 살고 있는 가구는 전체(약 1,911만 가구)의 5%(103만 가구) 수준이다. 전체 가구의 절반가량(약 826만 가구)이 임차 가구인 점을 감안하면, 혜택을 받을 수 있는 임대 물건은 전체 전월세 물량의 13%에 불과한 셈이다. 이 역시도 다주택자가 포함된 수치라 1주택자 비중은 더 줄어들 수 있다.
대상 주택이 '공시가격 9억 원 이하'로 제한된 점도 한계다. 공시가격 9억 원은 시세로 12억~13억 원인데, KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가격은 지난 10월(12억1,639만 원) 이미 12억 원을 넘었다. 서울 주택 다수는 대상에서 제외되는 셈이다. 이 외에도 실거주 인정 기간이 1년에 그쳐, 임대인이 체감할 수 있는 세 부담 완화 효과 자체가 크지 않다는 지적도 나온다.
정부는 이 같은 우려를 인지하고 있지만 정책 대상을 당장 확대하기엔 부담스럽다는 입장이다. 기획재정부 관계자는 "정책 대상이 되는 1주택 임대인이 얼마나 될지 아직 계산된 바는 없다"며 "인정 기간, 다주택자 포함 여부 등에 대한 다양한 논의가 오간 가운데 정책 기조와 시장 상황을 감안해 내린 결정으로 추후 정책 효과를 모니터링해 나갈 것"이라고 말했다.
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