한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수
"상승론자 입주물량 부족만 얘기하지만 부수적"
"부동산 투기 '선수'들 지방·오피스텔로 이동"
20일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 시내 한 아파트 단지의 모습. 서울 주택 매매시장에서 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 사람의 비중이 2년 6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 뉴스1
한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 20일 TBS 라디오 '김어준의 뉴스공장'에 출연해 최근 서울과 수도권에서 아파트 매도 물량이 늘어난 가운데 거래량은 감소하고 있다면서 집값 상승에 임계점이 왔다고 주장했다.
한 교수는 "서울 월간 아파트 거래량이 최근 석 달간 9월 2,690건, 10월 2,300건, 11월 1,236건으로 급감하고 있다"면서 "12월이 20일 정도 지난 상황에서 150건 정도다"고 밝혔다. 그는 "지난해 '영끌(영혼까지 끌어모아 투자)' 이야기가 나올 때 한 달 거래량이 1만5,000건까지 이르렀다"며 "영끌 때 달려들었던 층에서 잠을 못 주무신다고 하더라"고 말했다.
한 교수는 서울 강남 등 일부 지역에서 '신고가' 보도가 나오고는 있지만 서울 전반적으로는 매도 우위 양상이 나타나고 있다는 점도 지목했다. 16일 공개된 KB부동산의 주택시장동향에 따르면 서울 매수우위지수가 51.8로 2019년 6월(46.9)이후 최저 수준이다. 매수우위지수가 100 이하이면 매수자 대비 매도자 수가 많다는 의미다. 그는 서울에서 매매와 전세, 월세 물량이 모두 늘어난 것 역시 매도우위 시장의 증거로 봤다.
한 교수는 이렇게 된 원인으로 우선 올해 3분기부터 공공과 민간 사전청약 물량이 각각 5만 호씩 나온 점을 들었다. 이 때문에 "수요자 입장에서 신축이 구축보다 더 저렴한데 굳이 지금 비싼 집을 살 필요가 없다"는 것이다.
금리가 오른 점도 수요 측에서 과거처럼 '영끌'을 동원해 아파트를 살 수 없는 요인으로 작용하고 있다. 주택금융공사 산하 주택금융연구원이 발표한 올 3분기 서울의 주택구입부담지수는 182포인트로 나타났다. 이는 표준 대출을 끼고 중간가격의 아파트를 구매했을 때 가계소득의 45.5%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용해야 한다는 의미다.
한 교수는 상승 요인에 대해서는 평가 절하했다. 그는 "시장에서 입주 물량 부족만 이야기하고 있는데 입주 물량이라는 개념은 수요, 공급이나 가격이 안정적일 때 (영향을 미치는) 부수적인 요인"이라면서 "수요, 공급이나 가격이 임계점에 다다랐기 때문에 어떤 금리 인상이나 이런 것들이 악재로 다 작용하고 있다"고 주장했다.
그는 부동산 투기로 재미를 본 '선수'들은 이미 서울 아파트로는 소득을 보기 힘들다고 판단하고 지방 부동산과 오피스텔로 옮겨갔다고 주장했다. 그는 "지방은 충청도와 강원도가 좋고, 오피스텔 시장에서 강남이나 강동구, 마포 쪽 저평가된 오피스텔에 부동산들이 들어오고 있다"면서 "지역에서 오피스텔을 매집해 물건이 없으면 가격을 올릴 수가 있고, 이걸 이용해 전세가를 올리려 하고 있는데 시장이 워낙 어려우니 잘 안 통한다"고 설명했다.
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