헌재, 재판관 8 대 1 의견으로 합헌 결정
올해 8월 서울 서대문구 신촌의 한 상가 건물 1층에 ‘임대 문의’ 현수막이 걸려 있다. 사진과 기사 내용은 직접적인 관련이 없습니다. 배우한 기자
개정된 상가건물임대차보호법의 계약갱신권 10년 보장 효력을 개정법 시행 전 계약해 시행 후 갱신돼도 적용할 수 있도록 한 현행법은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다.
헌재는 상가임대차법 부칙 2조에 대한 위헌확인 사건에서 재판관 8(합헌) 대 1(위헌) 의견으로 합헌 결정을 내렸다고 5일 밝혔다. 2018년 10월 상가임대차법 개정안 시행으로 임차인의 계약갱신요구권 보장기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났다. '10년간 마음 놓고 장사할 수 있도록 하자'는 취지다.
부칙 2조에선 10년 보장 조항을 어디까지 적용할지 여부를 다룬다. 개정법 시행 이후 새로 체결되는 임대차에 적용되는 건 당연하지만, 개정 당시 임대 중인 부동산에도 적용할지 여부는 문제가 된다. 부칙 2조는 ‘이 법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 밝히고 있다.
청구인 A씨는 2017년 4월 서울 용산구 부동산을 한 기업에 2018년 11월 말까지 임대하기로 계약을 맺었다. 그런데 임대기간 종료 직전, 법이 개정돼 기업이 요구할 수 있는 갱신 기간이 10년으로 늘어났다. 2022년이 아닌 2027년까지 계약이 유지될 수 있었다. A씨는 그러자 “법 시행 후 갱신되는 계약에도 적용하도록 한 건 소급입법(새 법률을 이미 종료된 사실·법률관계에 적용)이라 재산권 침해”라고 주장하며 위헌확인 소송을 냈다.
그러나 헌재는 “부칙 조항은 아직 진행 과정에 있는 사안을 규율 대상으로 한다”며 헌법상 원칙적으로 금지되는 소급입법이라고 볼 수 없다고 판단했다. 2018년 10월을 기준으로 구법에 따른 '의무 임대차 기간 5년'이 지나지 않아 계약이 진행 중인 경우에 적용되는 규정이란 것이다.
헌재는 “개정법 조항은 임차인에게 시설투자비와 권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것”이라며 “시행 후 새로 체결되는 임대차에만 적용하면 임대인들이 불이익 회피를 위해 새 임대차 계약에 이를 반영해 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있다”고 지적했다.
다만 반대 의견을 낸 이영진 재판관은 "임차인이 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 게 아닌데 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있다"며 "임대인은 그로 인한 손실을 새 임대차 계약에서 보전 받으려 할 것이므로 부칙이 임차인의 안정적 영업을 보장한다는 공익 달성에 얼마나 기여할지 의문"이라고 밝혔다.
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