보유기간 공제율, 양도차익 클수록 적게 조정
1주택자 반발 우려해 적용은 신규 주택 취득자부터
대출가능액 줄이면서 실수요자에겐 LTV 확대
지난달 24일 서울 여의도 국회에서 열린 제389회 국회(임시회) 제3차 본회의에서 재난지원금을 포함한 2021년도 제2회 추가경정예산안이 통과되고 있다. 뉴시스
지방선거에서 패한 여당과 정부가 내년 대선을 앞두고 냉온탕 경제정책을 쏟아내면서 정책 일관성이 무너지고 있다는 비판이 나온다. 부동산 투기를 막기 위해 세제와 대출 관련 규제를 강화하면서도, 여론의 반발을 의식해 적용 대상은 완화하는 등 같은 정책 안에서조차 엇박자가 상당하다.
급한 불을 끄기 위해 주먹구구식 대책 마련에 나서면서 표심까지 고려하다 보니 원칙 없는 ‘잡탕 정책’이 만들어지는 셈이다. 전문가들은 “시장혼선·역차별 등 또 다른 문제가 불거지며 정책 효과를 떨어뜨릴 것”이라고 지적했다.
①양도소득세 개편안, 세 부담 강화하면서 적용 대상은 '완화'
이르면 이달 말부터 적용될 양도소득세 개편안은 여당의 지지층인 집토끼는 물론, 산토끼까지 잡으려는 냉온탕 정책의 대표 사례다. ‘불로소득 환수’라는 더불어민주당의 정책기조와 ‘세금폭탄 반발 최소화’라는 현실적인 고민이 타협한 어정쩡한 결과물 탓에 청년·신혼부부 등 애먼 피해자만 양산하게 됐다는 비판이 거세다.
4일 민주당에 따르면 여당은 지난 2일 정책위원회 수석부의장인 유동수 의원이 대표 발의한 양도소득세 개편안을 이달 중 처리할 방침이다. 해당 개편안은 다주택자로 있던 기간은 보유기간에서 제외해 2023년부턴 1주택자가 된 시점부터 양도세 장기보유특별공제 보유·거주기간을 다시 따지기로 했다.
양도차익 규모와 상관없이 최대 40% 공제받을 수 있던 보유기간 공제율을 양도차익 △5억 원 이하는 40% △10억 원 이하 30% △15억 원 이하 20% △15억 원 초과 10%로 달리한 것도 핵심이다. 그간 집값 상승의 주범이 다주택자와 상승 기대심리라고 지목해 온 만큼 이들에 대한 혜택을 줄인 것이다.
그러나 정작 보유기간 공제율 차등 계산은 개정안 통과 이후 신규 주택 취득자부터 적용하기로 했다. 내년 3월 대선에 대형 악재가 될 수 있는 기존 1주택자의 반발을 의식해 이들에 대해 소급적용을 하지 않기로 한 것이다. 부동산 시장 상황이 심각해 관련 규제를 강화한다면서, 현재 부동산 시장에 참여하지도 않은 미래의 주택 매수자에게 세 부담을 떠넘긴 셈이다.
10년 이상 실거주한 1주택자가 10억 원의 양도차익이 발생했을 경우 기존엔 80%(보유 40%+거주 40%)의 공제혜택을 받은 뒤 남은 2억 원의 양도차익에 대해서만 세금을 내면 됐다. 반면 같은 조건이라도 신규 주택 취득자는 이보다 25% 증가한 양도차익 2억5,000만 원에 대한 세를 부담해야 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공급물량이 부족한 마당에 다주택자들이 매매 대신 증여로 돌아서면서 시중에 매물이 말라 부동산 시장 불확실성이 커질 것”이라고 말했다.
정부 정책 불신에 대한 우려도 상당하다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “청년·신혼부부에 대한 사다리 걷어차기 문제가 불거질 수 있고, 당정이 그간 강조해 온 실수요자 보호 원칙마저 무너지게 됐다”고 우려했다.
②대출규제 오락가락...대출 가능액 줄이고 실수요자 대출은 늘리고
치솟는 가계부채를 겨눈 정부의 대출규제도 한쪽에선 대출을 옥죄면서, 다른 쪽에선 대출을 풀어줘 일관성이 떨어진다.
금융위원회는 지난달 1일부터 부동산 규제 지역 내 시가 6억 원 초과 주택 구매 시 은행권에 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하고 있다. 소득에 따라 주택담보대출(주담대) 한도를 매기는 제도로, 대출 가능액이 기존보다 줄어드는 효과를 낸다.
그러면서 금융위는 지난달부터 부동산 규제 지역 내 서민·실수요자에 한해 주택담보대출비율(LTV)의 우대 수준을 10%에서 20%포인트로 높였다. 전 지역이 투기지역·투기과열지구로 묶인 서울의 서민·실수요자의 경우 LTV를 60%까지 적용받는다.
금융위는 취약 계층을 위한 ‘핀셋 정책’ 차원에서 서민·실수요자에 한해 대출 규제를 완화한 것이라고 설명하지만, 두 정책의 목표는 상충되기 때문에 정책효과가 제대로 나타날 가능성이 적다. 주담대 한도를 4억 원으로 제한했지만 ‘영끌’ 대출로 시중에 자금이 많이 풀릴수록 부동산 가격은 높아지고 가계부채 규모 역시 불어날 수 있어서다.
실제 두 제도가 시행된 이후 한 달 동안의 성적표는 처참하다. 5대 시중은행 기준 지난 6월 6,500억 원에 그쳤던 전월 대비 주담대 증가 폭은 지난달 3조8,237억 원으로 크게 뛰었다. 결과적으로 서민·실수요자 대출이 늘면서 DSR 40% 도입 등 대출 규제 강화정책은 부동산 가격도, 가계부채도 잡지 못한 게 됐다.
③보편도, 선별도 아닌 소득하위 88%...어정쩡한 재난지원금
이르면 이달 말부터 지급하기로 한 재난지원금도 크게 다르지 않다. 당초 정부는 소득하위 80%에만 주자고 주장했으나, 국회 논의 과정에서 84%→100%→90%로 오락가락하다 88%로 절충됐다. 선별도 보편도 아닌, 사실상 전 국민 지급에 가까운 이름뿐인 '선별 지급'으로 정해진 것이다.
이 같은 어정쩡한 기준이 적용되면서 어느 쪽의 장점도 살리지 못했다. 선별 지급 원안을 고수했다(정부), 수혜 대상을 확대했다(여당)는 각자의 명분만 남았을 뿐이다.
당정이 숫자놀음에만 신경 쓰느라, 재난지원금 지급을 둘러싸고 처음부터 제기된 형평성 논란 문제도 해결되지 못했다. 단돈 얼마 차이로 소득 하위 88%는 받고, 89%는 받지 못하는 사태가 발생할 소지가 다분하다. 지급기준을 넘긴 '흙수저 맞벌이'는 재난지원금을 못 받지만 근로소득이 적은 건물주는 지원금을 받는 역차별 우려도 크다. 재난지원금 지급 기준이 되는 건강보험료에서 직장가입자의 경우 부동산·금융 등 자산 규모는 반영되지 않는다.
김태기 단국대 경제학과 교수는 “8조 원 넘는 혈세를 뿌리면서 상대적 박탈감 등 사회적 혼란만 키운 셈이 됐다”고 지적했다.
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