공공재개발 '장위9구역' 공공재건축 '망우1구역'?
주민들, 빠른 사업속도와 높은 사업성에 환영 분위기
공공사업자는 민간 정비사업과 차별화 주력
공공재개발 사업 후보지로 선정된 장위9구역 일대 모습. 멀리 보이는 고층 아파트 단지가 이 지역을 산처럼 둘러싸고 있다. 최다원 기자
"예전엔 공공재개발 반대도 많았는데 찬성으로 많이 돌아섰습니다."
16일 오후, 서울 성북구 장위동의 한 교회에서 만난 김지훈 장위9구역 공공재개발 추진위원장은 들뜬 목소리였다. 2017년 장위뉴타운 지정 해제 이후 4년 만에 다시 '개발 훈풍'이 불고 있어서다.
이날 기자들에게 공공 정비사업 추진 현황을 설명한 정부와 한국토지주택공사(LH) 관계자들은 사업 성공에 강한 자신감을 드러냈다. 공공개발이 내세우는 '빠른 속도'와 '높은 사업성'에 공감하는 주민이 늘면서 개발 동의율이 빠르게 높아지고 있어서다.
다만 최근 서울시의 민간 정비사업 활성화 방침이 속속 구체화되면서 '공공만의 차별성'을 적극 강조하는 모습도 엿보였다. 적정 분양가 산정도 여전히 고민스러운 부분이다.
뉴타운 해제 뒤 다시 찾아온 개발 기대감
장위9구역은 마치 '분지'를 연상케 했다. 저층 다세대·다가구 밀집 지역을 신축 고층 아파트단지가 둘러싸고 있다.
이곳은 2008년 재정비촉진지구로 지정돼 같은 해 조합까지 들어섰지만, 주민 간 이견으로 결국 9년 만에 구역지정이 해제됐다. 장기간 개발이 지연되면서 전체 건물 75%의 연식이 30년을 넘었다.
개발의 재시동을 걸게 된 것은 지난해 9월이다. 정부가 지난해 '5·6 대책'으로 도입한 공공재개발 사업 후보지 공모에 참여하면서다. 당시 공모 참여 동의율(최소 기준 10%)이 68%에 이를 만큼 사업추진 열기가 높았고, 결국 올해 3월 후보지에 선정됐다.
주민들은 빠른 사업 속도를 공공사업의 최대 장점으로 꼽았다. 국토교통부는 사업계획 심의기간 등을 단축해 민간 재개발에서는 통상 10년이 걸리는 사업 기간을 최대 5년까지 단축한다는 계획이다. 김 위원장은 "신속한 인·허가 절차만으로도 큰 인센티브라서 만족스럽다"고 밝혔다.
재건축 추진 단지도 '공공재건축'에 화색
공공재건축 선도사업 후보지인 서울 중랑구 망우1구역도 공공개발을 반기는 분위기였다. 2012년 재건축 조합을 설립하기도 했던 이 지역은 용도지역 제한 등으로 사업성이 부족하고 조합장이 해임되는 등 주민 갈등이 지속되면서 지난 9년간 사업이 정체돼 왔다.
공공재건축 선도사업 후보지인 망우1구역 일대 모습. 주변의 높은 아파트 단지와 대비를 이루고 있다. 최다원 기자
그사이 커진 것은 주거 불편과 사고 위험이었다. 이날 찾은 염광아파트는 엘리베이터가 없어 노령 주민의 이동이 어려운 모습이었다. 주차공간이 협소해 주차된 차 사이로 아이들이 뛰어 놀았다.
결국 망우1구역도 공공에 손을 내밀었고, 4월 선도사업지로 선정됐다. LH는 망우1구역에 종상향과 용적률 인센티브를 통해 비례율을 종전 61% 수준에서 100%까지 개선할 것을 약속했다.
최용진 망우1구역 조합장은 "지난해 '8·4대책'이 발표되면서 우리 지역은 바로 (사전컨설팅) 신청을 했다"며 "우리 지구가 공공재건축의 본보기가 될 것으로 기대하고 있다"고 말했다.
민간 정비사업 견제 눈치... 적정 분양가 산정도 여전한 고민
다만 최근 서울시가 민간 정비사업 규제를 속속 풀고 있는 것은 공공사업자 입장에서 여전한 부담 요인인 듯했다. 이날 설명회는 공공사업의 장점 소개 중심으로 진행됐다. 김기용 국토부 주택정비과장은 "최근 서울시의 민간 정비사업과 관련해 공공 정비사업이 위축되는 것 아니냐는 생각이 들 수 있을 것 같아서 (기자 대상 현장 설명회를) 마련하게 됐다"고 소개하기도 했다.
분양가 산정도 여전히 고민이다. 일반분양가를 높게 책정할수록 주민들의 비용부담이 줄어들지만 그럴 경우 공공사업으로 기대되는 '저렴한 주택 공급'이 어려워지기 때문이다. 앞서 흑석2구역은 전용 84㎡의 분양가가 13억 원을 넘길 것이라는 전망이 나오기도 했다.
이런 우려에 대해 박철인 LH 부장은 "분양가 산정은 관계기관 협의를 통해 합리적으로 결정할 것"이라며 "아마 시세 대비 70% 수준이 될 것"이라고 말했다.
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