재건축 예정 단지 지역 가격 상승세 여전
"똘똘한 한 채 찾는 서울선 수요 억제 효과 감소"
"그래도 필요...섣부른 해제는 안 돼"
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실주공5단지. 뉴스1
재건축 기대감으로 인한 집값 급등을 막기 위해 서울 도심 곳곳을 토지거래허가구역으로 묶었지만 가격 상승세는 꺾이지 않는 양상이다. 일각에선 '토지거래허가제 무용론'까지 나오지만 전문가들은 "섣부른 해제는 금물"이라고 입을 모은다.
'2·4 대책' 전으로 돌아간 서울 아파트 시장
20일 한국부동산원에 따르면 이달 17일 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 대비 0.01%포인트 오른 0.10%이다. 한동안 오름폭이 줄었던 서울의 집값 상승률이 정부의 '2·4 주택 공급대책' 발표 직전(2월 1일 기준) 수준으로 돌아간 것이다.
서울 아파트 매매가격 상승률. 그래픽=강준구 기자
서울에서도 재건축 예정 단지가 몰려 있는 자치구의 오름세가 두드러졌다. 송파구는 전주 0.15%에서 0.16%로, 영등포구는 0.10%에서 0.12%로, 성동구는 0.05%에서 0.07%로 오름폭이 커졌다. 양천구(0.10%)와 강남구(0.13%)의 상승률은 전주와 동일했으나 서울 전체에서는 여전히 상위권에 속했다.
한국부동산원 관계자는 "보유세 부담 등으로 거래가 줄었지만 가격 상승 기대감이 있는 중저가 매물과 재건축 단지 위주로 가격이 오르는 추세"라고 말했다.
기대에 못미친 토지거래허가제 약발?
재건축 예정 단지들은 서울시가 투자 수요 억제를 위해 토지거래허가구역으로 지정한 곳들이다. 토지거래허가구역에서 주택을 거래할 때는 구청장 등의 허가를 받아야 하고, 2년간 매매나 임대가 불가능해 가수요 차단의 효과가 있다.
하지만 이들 지역의 아파트값 상승세가 여전하고 신고가 계약이 이어지면서 토지거래허가제가 무용하다는 목소리도 나온다. 지난달 말 신고가 계약(전용 76.5㎡ 24억6,300만 원)이 나온 잠실주공5단지 인근의 공인중개사 A씨는 "여전히 부르는 게 값이라 불필요한 제도로 생각한다"고 말했다.
'똘똘한 한 채' 찾는 서울 시장, 투자 억제로 가격 안정 기대하긴 어려워
전문가들은 이 같은 흐름의 원인으로 서울이 점차 '투자 시장'에서 '똘똘한 한 채 시장'으로 개편되고 있는 점을 꼽았다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울은 다주택자에 대한 고강도 규제 등으로 이미 투자 수요가 많이 희석돼 토지거래허가제로는 한계가 있다"고 말했다.
토지거래허가제가 가격을 직접 규제하는 제도가 아닌 만큼 매도 우위의 시장에선 가격 안정 효과가 떨어질 수밖에 없다는 분석도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "재건축 규제 완화 기대로 내놓았던 매물도 거둬들이는 상황에서 가격 통제력은 여전히 매도인에게 있다"며 "이런 시장에서 토지거래허가제가 '신고가'를 잡을 수 있다고 기대하는 건 무리"라고 말했다.
섣불리 해제 시 투자 수요 폭증 우려, 재건축 수익성 통제 병행해야
그럼에도 전문가들은 "토지거래허가제는 필요하다"고 강조한다. 토지거래허가구역을 섣불리 해제하면 억눌려 온 투자 수요가 쏠릴 수 있어서다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "10년간 민간 정비사업 규제가 강화됐기 때문에 완급 조절이 필요하다"고 말했다.
신규 지정지는 노후 아파트 비중이 높아 투자 수요 방지 효과가 보다 클 것이란 기대도 있다. 박원갑 위원은 "지난달 지정된 구역은 거주 불편이 큰 노후 아파트들이 모여 있어 투자 수요가 상당한 만큼 효과를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.
궁극적으론 과도한 개발이익을 개인이 독점하는 것을 막아야 집값을 안정시킬 수 있다는 조언도 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "민간 재건축의 수익성이 개선된다는 기대가 있는 한 집값을 잡기 어렵다"며 "개발이익을 개인과 공공이 나누는 식으로 가치상승에 대한 기대감을 누그러뜨려야 가격을 안정시킬 수 있다"고 말했다.
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