연 소득 8천만 원 직장인, 서울에 6억짜리 집 산다면 최대 5억300만 원까지 대출 가능
주택 구입 지역에 따른 LTV도 함께 고려해야
DSR 40% 넘는 차주, 당장 대출금 안 갚아도 돼
신용대출 만기 산정도 축소...내년부터 사실상 한도 절반으로 축소
분할상환 선택하면 신용대출 한도 유지 가능
29일 서울의 한 시중은행 개인대출 창구 모습. 연합뉴스
금융위원회는 총부채원리금상환비율(DSR)을 오는 7월부터 차주 단위로 40%를 적용한다고 29일 밝혔다. 가계부채 급증세를 제어하기 위해 대출을 과거보다 조이겠다는 것이다. 새로운 규제에 따라 금융 소비자는 대출 한도가 바뀌는 등 큰 변화를 맞는다. 이에 따른 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.
-연 소득 5,000만 원인 직장인은 앞으로 얼마나 대출을 받을 수 있나.
“현재 대출이 없고 원리금균등분할상환 방식, 금리 2.5%, DSR 40%로 가정하면 이 직장인의 만기 20년, 30년 주택담보대출(주담대) 한도는 각각 3억1,500만 원, 4억2,200만 원이다. 연 소득 2,000만 원 직장인은 만기 20년, 30년 주담대를 각각 1억2,600만 원, 1억6,900만 원까지 빌릴 수 있다.”
-연 소득 8,000만 원인 직장인이 서울에서 6억 원짜리 아파트를 산다면 대출액은.
“주택담보대출비율(LTV)도 같이 따져봐야 한다. DSR 40%만 대입하면 만기 20년 주담대 한도는 5억300만 원이다. 하지만 LTV 측면에서는 대출액이 2억4,000만 원에 그쳐 이만큼만 빌릴 수 있다. 투기지역인 서울 LTV는 40%에 묶여있기 때문이다. 다만 서민 실수요자는 LTV를 10%포인트 우대받는데 정부는 우대 수준을 높이는 방안을 다음 달 발표할 예정이다. 만약 LTV 우대 수준이 20% 상향되면 대출액은 3억6,000만 원으로 늘어난다.”
차주단위 DSR 40% 적용시 주담대 한도
-DSR 40%를 초과해 대출을 받고 상환 중이다. DSR 규제가 시행되면 당장 갚아야 하나.
“DSR 50%를 적용받아 주담대를 빌렸더라도 대출액을 상환하지 않아도 괜찮다. '신규 대출'부터 DSR 40%를 적용하기 때문이다. 다만 이미 DSR 40%를 초과했기에 다른 추가 신규 대출은 불가능하다.”
-전세자금대출을 빌릴 때도 DSR 규제를 받나.
“전세자금대출은 나중에 전세 보증금을 돌려받아 갚을 수 있기 때문에 소득 외 상환재원으로 보고 DSR 규제 대상에 포함되지 않는다. 예·적금담보대출, 보험계약대출도 같은 이유로 DSR 규제에서 제외된다. 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 주민이 빌린 긴급대출 등 정책적 목적의 대출과 300만 원 미만의 소액대출도 빠진다.”
-신용대출(마이너스 통장 포함) 한도도 영향을 받나. 얼마나 줄어드나.
"그렇다. 현재 신용대출 DSR 산정 만기는 10년이다. 금융당국은 신용대출 평균 만기를 고려해 DSR 산정 만기를 2022년 7월부터는 5년으로 바꾼다. 10년에 걸쳐 갚는 돈을 5년에 갚기 때문에 1년에 갚아야 할 원리금이 2배로 늘어나는 구조다. 소득 등 상환능력에 변화가 없다면 대출한도가 절반으로 줄어드는 셈이다."
-신용대출을 조금이라도 더 받을 순 없나.
“있다. 분할상환 구조의 신용대출을 받으면 된다. 금융당국은 차주가 신용대출을 분기·월마다 분할 상환한다면, DSR 산정 만기를 최장 10년까지 늘려주기로 했다. 다만 총 분할상환금액은 총 대출액의 40%가 넘어야 한다.”
차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획
-같은 부서의 과장님보다 적게 버는 신입사원은 DSR 산정 시 불리한가.
“DSR은 소득 수준만큼 돈을 빌리는 제도라 원칙대로 적용하면 그렇다. 그러나 금융당국은 주담대에 한해 만기 내 소득이 20% 이상 증가할 것으로 예상되는 차주의 DSR에 현재 소득이 아닌 장래 소득을 반영하기로 했다. 현재 월급 300만 원인 30세 직장인은 DSR 산정 때 반영되는 연 소득이 현재 연봉인 3,600만 원 대신 4,012만 원으로 오른다. 이에 따른 대출 한도는 2억2,600만 원에서 2억5,200만 원으로 11.5% 늘어난다.”
-장래소득은 직종·연령 등에 따라서 천차만별인데 정확한 산출이 가능한가.
“직업별로 임금 증가폭이 달라 단일 기준을 만들긴 사실 어렵다. 금융당국은 고용노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료도 활용될 수 있도록 금융권에 가이드라인을 제시할 계획이다.”
-고정 수입이 없는 전업주부, 퇴직자가 신용대출을 받을 순 없나.
“있다. DSR 산정 시 연 소득의 대상 범위를 확대했다. 노령연금 월 50만 원을 받는 퇴직자는 연 소득을 600만 원으로 측정해 최대 1,800만 원까지 신용대출이 가능하다. 연간 1,500만 원을 신용카드로 쓴 전업주부도 카드 사용액을 신고소득으로 책정, 연 소득 3,000만 원이 인정돼 최대 9,200만 원까지 대출받을 수 있다. 건강보험료 및 국민연금 납부액, 적립식 수신액 등도 소득으로 활용될 수 있다.”
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