대규모 공급 위한 신규 택지에도 무게감
물량에만 집중, 공공 주도 한계 우려도
문재인 대통령이 19일 청와대에서 열린 국무회의에 참석하고 있다. 연합뉴스
문재인 대통령이 18일 신년 기자회견에서 "시장의 예상을 뛰어넘을 정도로 주택 공급을 특별하게 늘리겠다”고 강조하자 부동산 시장이 술렁이고 있다. 집값을 안정시키겠다는 대통령의 강한 의지로 미뤄 파격적인 대책이 나올 것이란 기대감에 다양한 시나리오를 예측하거나, 기존과 별반 다를 게 없을 것이란 회의적인 시선이 공존하는 상황이다.
설 연휴 전 '특단의 대책'이 나온다는 건 기정사실이라 관건은 내용이다. 대통령 기자회견에 이어 관계기관 합동 설명회를 연 정부가 "종부세와 양도세 규제 완화는 없다"고 못을 박은 이상 남은 건 공급 방식 뿐이다. 대통령 말대로 예상을 뛰어넘으면 터닝 포인트가 되겠지만, 반향을 일으키지 못한다면 집값 폭등으로 인한 시장 안정화는 더욱 멀어지게 된다.
대규모 물량...신규 택지냐, 유휴지 활용이냐
19일 부동산 업계의 의견을 종합하면, 현재 집값 광풍의 근원지인 서울은 수요를 공급이 따라가지 못하고 있다. 더구나 1가구 1주택을 우대하는 성격의 정책 기조로 다주택자들의 매물이 잠긴 상태에서 나올 만한 파격적인 대책은 신규 택지개발을 통한 대규모 주택 공급 가능성이 높다. 문 대통령도 전날 "신규 택지의 과감한 개발"을 언급했다.
이와 연관해 일각에선 개발제한구역(그린벨트) 해제까지 주목하고 있다. 가용 용지가 많지 않은 서울에서 빠르고 확실하게 택지를 공급하려면 그린벨트를 푸는 게 가장 효과적이라는 견해다. 2012년 보금자리주택지구로 개발하고 남은 서초구 내곡동, 강남구 세곡동과 수서역 인근 등이 우선 꼽힌다. 다만 2018년과 지난해 정부가 주택 공급을 위해 검토했지만 서울시의 반대로 무산된 게 걸림돌이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “보존과 개발 논리가 상충하는 영역이라 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
그린벨트 해제가 아니라면 서울 인근에 택지개발지구를 지정하는 것도 고려 대상이 될 수 있다. 경기 광명시와 시흥시 일대가 후보지로 거론된다. 두 지역은 2010년 보금자리주택 예정지구로 지정됐지만 경기 침체와 공급 과잉 우려 등으로 개발이 중단됐다. 이외에 서울 내곡동 예비군훈련장, 은평뉴타운 인근 군부대 등 오래 전부터 개발 후보지로 거론된 군 시설도 다시 물망에 오르는 분위기다. 이밖에 공원이나 주차장 등 장기 미집행 도시계획시설을 활용하거나, 2018년 지정한 3기 신도시 주변 지역을 추가 개발하는 방안 등을 추측하는 이들도 있다.
'세대수와 물량'이 부른 의심의 눈초리
투기 억제에 방점을 찍은 정책 기조를 유지하면서 동시에 공급 확대를 추진하는 딜레마를 우려하는 시선도 적지 않다. 문 대통령이 주택 공급 실패의 원인을 지난해 급격히 늘어난 61만 세대에서 찾고, 예상을 뛰어넘는 '물량'을 강조하면서 공급 대책에 대한 회의론도 고개를 들고 있다.
정부는 지난해 '8ㆍ4 공급대책'으로 서울 등 수도권에 13만2,000가구를 공급하기로 했는데, 이번엔 기대가 큰 만큼 최소한 이 수준은 뛰어 넘어야 한다. 시장에서 특히 우려하는 건 물량을 크게 늘리되 분양보다 임대, 중소형 아파트보다 1, 2인 가구용 비중이 높아지는 경우다. 현재 정부가 공급 대책으로 추진 중인 역세권ㆍ저층 주거지ㆍ준공업지역 고밀 개발과 공공재개발ㆍ공공재건축, 공공 소규모재건축 등도 용적률 인센티브 중 절반은 공공임대주택으로 기부채납해야 한다. 조주현 건국대 명예교수는 "임대로 물량 채우기가 아닌 실수요자들이 원하는 주택이 얼마나 공급될 지에 특단의 대책 성공 여부가 달렸다"고 진단했다.
파격적인 방안이라도 애초에 공공 주도라는 한계를 지적하기도 한다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “공급을 빠르고 쉽게 늘릴 방법으로 민간재개발과 민간재건축이 있고, 다주택자에 대한 퇴로를 열어주는 세제 혜택도 있는데, 왜 이렇게 어렵게 가는지 모르겠다”고 말했다.
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