시세 5배 차이인데 세금은 같다?...경기도 상가건물 가격공시제 시행 촉구

1층 15억과 지하 2억6천만 상가가 세금 별 차이 없어?
"비주거용 공시제 시행 안되고 시세반영율도 낮아서"

경기도청 전경

경기도는 공장이나 상가 등 비주거용 부동산이 대도시에 있거나 고가, 신축 건물일수록 세금이 낮고 농촌에 있거나 저가, 오래된 건축물일수록 세금이 높다며 공평과세를 위해 비주거용 부동산 가격공시제의 조속한 시행을 정부에 건의하기로 했다고 18일 밝혔다.

경기도에 따르면 부동산 공시가격은 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 각종 세금과 부담금 산정의 지표로 사용된다. 현행 제도는 토지와 주택은 공시된 가격으로 세금을 부과하지만 비주거용 부동산은 공시가격이 없다.

대신 행정안전부가 각 건물의 구조와 용도, 위치 등을 적용해 만든 건축물시가표준액을 기준으로 시군에서 재산세 과표(토지의 공시지가와 건축물 시가표준액)를 고려해 세금 등을 부과하고 있다.

문제는 행안부의 건축물시가표준액 기준은 건물의 층별효용 정도, 임대료 수준 등 실제 건물의 가치를 알 수 있는 내용을 반영하지 않아 시세와 차이가 난다는데 있다.

정부는 2016년 이런 문제 해결을 위해 비주거용 부동산도 공시가격을 발표하도록 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’을 개정했지만 현실적 어려움을 들어 아직 시행하지 않고 있다.

실제 A시에 위치한 지하 3층 지상 21층짜리 건물인 B복합상가의 1층 시세는 15억원이지만 비슷한 대지지분을 가지면서 가장 싼 지하의 시세는 2억6,000만원에 불과하다. 그러나 둘의 시가표준액은 각각 2억1,000만원과 1억9,000만원으로 소유주들이 내는 세금은 거의 차이가 없다.

경기도가 시세반영률(부동산의 공시가격 혹은 시가표준액을 시세와 비교한 수준)을 분석한 결과 토지와 건물이 분리 가능한 일반 비주거용 부동산의 시세반영률은 토지는 60%이하로 낮고, 건물은 80%이상으로 높게 나타나 도 전 지역에서 불균형했다.

가격수준별로는 고가 비주거용 부동산일수록 시세반영률이 낮았다. 특히 500억원을 초과하는 일반 부동산의 시세반영률은 55.5%, 50억원을 초과하는 집합 부동산의 시세반영률도 53.5%로 낮은 것으로 조사됐다.

2020년 기준 전국의 평균 시세반영률은 토지가 65.5%, 단독주택이 53.6%, 그리고 공동주택이 69.0%다. 정부는 지난해 60~70%대인 공시가격 시세반영률을 90%까지 상향하겠다고 했지만, 비주거용에 대해서는 제대로 분석된 시세반영률이 없고 구체적인 계획도 없는 실정이다.

실제로 2018년 신축된 성남 분당구 지상 15층, 지하 7층 업무용 빌딩은 매매가가 3,660억원이지만 과세표준은 1,835억원으로 시세반영률이 50.1%에 불과했다.

지역별로는 8개 지역 표본조사 결과, 일반과 집합 비주거용 부동산 모두에서 대도시인 성남분당(일반 61.5%, 집합 51.2%), 안양동안(일반 60.6%, 집합 50.8%)의 시세반영률이 전체 평균(일반 66.0%, 집합 58.3%)보다 낮았다.

집합 비주거용 부동산의 층간 시세반영률의 편차도 크게 나타났다. 집합 비주거용 부동산은 1층과 지하층 등 층별로 효용비가 다름에도 이를 반영하지 못해 1층의 시세반영률은 23.9%에 불과하고, 지하층은 시가를 초과(130.7%)했다.

이에 따라 도는 국토교통부에 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따른 비주거용 부동산 가격공시제도의 조속한 시행을 요청하고, 지방정부와 협력해 비주거용 부동산 부속토지에 대한 현실화 정책을 적극 추진할 수 있도록 건의할 예정이다.

또 행정안전부에는 현행 비주거용 부동산 건물과표의 심각한 불균형을 개선하기 위해 시가표준액 산정기준 개선을 요청하고 도 자체적으로도 건축물 시가표준액 수시조정을 통해 형평성을 제고할 계획이다.

이범구 기자 ebk@hankookilbo.com