편집자주
학계와 정계를 넘나들며 이론과 실물경제를 두루 경험한 필자가 경제와 금융 분야 현안을 깊이있게 짚어드립니다.
부동산은 경기조절수단 정책전환 필요
주택은 투자대상 인식도 버려야
1가구1주택자 과도한 부담되지 않도록
서울 시내 아파트. 연합뉴스
과거 정부의 부동산 실패를 되풀이하지 않겠다는 정부의 강력한 의지의 표현으로 20차례 이상 부동산 대책이 나왔으나, 그 효과에 대해 시장과 전문가들의 견해가 엇갈린다. 새로운 대책이 나올 때마다 정책을 비웃기라도 하듯 부동산 가격은 오르고 급기야 전세 대란으로 번지고 있다. 시장을 이길 수 있는 정책은 없다는 교훈을 다시 실감하게 한다.
역대 정부는 공통적으로 부동산을 경기 조절수단으로 활용해 왔다. 경기가 위축이 되면 부동산 규제를 완화하고, 경기가 과열되면 규제하는 냉온탕 정책을 되풀이해 온 것이다. 그러나 손쉬운 유혹을 물리치는 새로운 주택정책으로의 발상의 전환이 필요한 시기다.
주택은 우리 의식주의 기본이다. 주택이 재산증식을 위한 투자의 대상이 아니라는 인식을 갖도록 제도를 근본적으로 뜯어 고쳐야 한다. 즉 현 부동산 시장의 혼란을 해결하기 위해서는 1주택의 소유 욕구는 인정하되, 한정된 주택 자원을 독과점하는 투기 수요만을 효과적으로 차단하는 정책이 필요하다. 먼저 국토교통부에서 주택 문제를 분리하여 가칭 주택부를 신설하여 주택 정책, 부동산 시장 감독, 그리고 부동산 통계를 작성하는 등의 전담 부서로 만들자.
한편 저출산이 현실화되는 시기에 신도시 개발은 대단히 신중해야 한다. 저출산 추세와 보다 좋은 집 갖고자 하는 수요 충족을 위하여 재건축 재개발을 활성화하고 용적률을 대폭 확대하는 대신, 일정 비율 이상의 공공 임대주택을 의무화하자. 임대주택 건설 관리에 소요되는 비용은 국민연금 등이 참여하게 하자.
현재도 국민연금은 150조원 이상의 국채를 보유하고 있다. 국채수익률 정도의 채권을 발행하여 국민연금이 인수하고 그 자금으로 임대주택 사업을 하게 되면, 국민연금 등에 피해는 주지 않고 신혼부부나 젊은이들에게 보다 싼 가격으로, 보다 좋은 환경에서 살 기회를 줄 수 있을 것이다.
민간 주택은 민간 자율에 맡기고 공공부문이 공공임대주택을 취급하게 하자. LH공사나 SH공사는 공공임대주택을 공급하고 임차인이 살 수 있을 때까지 살고, 나갈 때는 이들 공사가 흡수하여 다시 임대용 주택으로 활용하게 하자.
또한 공모형 REITs시장을 활성화하여 이들에게 임대주택 사업을 하게 함으로써, 시중 유동성을 자본시장으로 흡수하고 국민의 부동산 선호 심리를 동시에 충족시킬 수 있게 하자.
무주택자나 주택 최초 구입자에게는 LTV나 DTI규제를 대폭 완화하여 금융회사의 자율적 판단 하에 대출을 할 수 있게 하여 내 집 마련의 기회를 주자. 현재의 대출 규제와 분양가 상한제는 중산층 이하 서민들과 젊은이들의 주택 마련 기회를 박탈하는 반면, 현금 조달 여력이 있는 부유한 이들에게만 싼 가격에 손쉽게 주택을 취득할 수 있는 기회를 제공하는 결과만 초래하고 있다.
1가구 1주택은 우리 삶의 공간이자 기본 단위이다. 그렇다면 1가구 1주택에 대해서는 비록 고가라 하더라도 거래세도 보유세도 과도한 부담이 되지 않게 해야 한다. 삶의 필수불가결한 조건인 집 한 채가 고가란 이유만으로 투기세력과 동일시 할 수는 없다. 대신 재산 증식 목적의 2주택 이상에 대해서는 주택을 통해 재산 증식이 될 수 없다는 것을 확실히 느낄 수 있게 중과하자.
그러나 재산 증식 목적인 아닌 2주택자에 대한 중과세는 재고해야 한다. 농어촌 출신이 부모님이 사시던 주택을 상속받아 보유하는 경우 농어촌 살리기 차원이나 지역경제 활성화 차원에서 2주택의 중과세 대상에서 제외하는 정책적 고려가 필요하다. 다만 1주택 원칙의 예외를 인정하려면 다양한 요인을 고려하는 정교한 정책적 작업이 필요할 것이다.
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