'빚 많은 집' 깡통전세 막는 세입자의 무기… "계약시 '감액등기' 요구해야"

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

21일 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 아파트단지. 뉴스1

수도권에 사는 직장인 김모(30)씨는 이달 집주인과 민사소송을 시작했습니다. 원래 계획대로라면 그는 지금쯤 경기 용인시의 한 아파트에서 전세를 살고 있어야 합니다. 하지만 김씨는 현재 집 대신 호텔에서 장기투숙 중입니다.

전셋집에 낀 근저당금 6억3,000만원이 문제였습니다. 김씨 주장에 따르면, 그가 7월말 계약금 5,000만원을 납입할 당시 전세보증금 5억원을 '감액등기'하기로 집주인과 합의했습니다. 그런데 이달 잔금을 치를 때가 되니, 집주인이 돌연 등기 절차 진행 없이 "당장 잔금을 입금하라"고만 했다는 겁니다.

김씨 사례를 바탕으로 빚을 많이 끼고 있는 주택을 임대차 계약할 때 주의해야 할 점에 대해 알아봤습니다.

Q. 근저당금 많은 집은 왜 위험한가

근저당금을 쉽게 설명하면 '주택에 얽혀 있는 빚'이라 할 수 있습니다. 주택담보대출이 대표적입니다. 전세도 임대인이 임차인에게 진 빚인만큼, '(근저당금+세입자가 낸 보증금)/집값'을 흔히 주택의 부채비율이라 표현합니다.

부채비율이 높을수록 '깡통전세'의 위험도 커집니다. 깡통전세는 집값 하락 등으로 전세금이 매매가보다 높아진 주택을 뜻합니다. 문제가 생기면 자칫 집을 팔아도 전세보증금을 못 돌려줄 수 있어서입니다.

집이 경매에 넘어가면, 통상 선순위에 있는 근저당권자가 먼저 낙찰금을 가져가고 남은 돈을 세입자에게 돌려줍니다. 이런 탓에 업계에선 전셋집의 부채비율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높다고 경고합니다.

한 줄 답변 : "부채비율이 높으면 전셋돈을 떼일 수 있다"

18일 잠실의 한 아파트 단지 상가 내 부동산에 매물 정보란이 텅 비어 있다. 연합뉴스

Q. 전셋집 부채비율은 어떻게 알 수 있나

부동산 등기부등본의 을구에 '근저당권설정'으로 기재돼 있습니다. 통상 은행 등 1금융권은 대출금의 110~120% 정도를 잡으며, 새마을금고 등 2금융권은 120~130% 정도까지 설정합니다.

한 줄 답변 : "계약 전 등기부등본을 떼봐야 한다"

Q. 김씨가 집주인과 합의했던 감액등기는 무엇인가

간단히 말하면 임대인이 전세금으로 집의 빚을 갚는 것입니다. 김씨 사례를 들자면, 감액등기를 할 경우 전셋집의 근저당금(근저당채권최고액)은 6억3,000만원에서 전세금 5억원이 빠진 1억3,000만원으로 줄어듭니다.

감액등기를 하면 부채비율은 줄어듭니다. 김씨 전셋집 시세를 10억원이라 가정할 경우, 감액등기 후 부채비율은 '(6억3,000만원+5억원)/10억원'인 113%에서 '(1억3,000만원+5억원)/10억원'인 63%로 내려갑니다.

한 줄 답변 : "근저당금을 줄여 전셋돈을 보호하는 방법이다"

22일 서울 송파구의 한 공인중개업소 앞 매물정보란이 텅 비어있다. 뉴스1

Q. 감액등기 방법과 주의사항은 무엇인가

전월세 계약 때 특약사항으로 넣어야 합니다. 계약서를 작성할 때 '임대인은 근저당채권최고액을 전세금 납부일까지 A원으로 감액한다'는 등의 문구를 넣으면 좋습니다. 김씨 계약서에 이 문구가 있다면, 집주인과 소송에서 이길 가능성이 높습니다.

계약 전에 주의할 점도 있습니다. 일부 집주인은 '주택 융자를 상환했으니, 굳이 감액등기를 할 필요가 없다'고 말하기 때문입니다. 김씨 사례를 빗대자면 "전셋돈 5억원으로 근저당 설정된 6억3,000만원을 갚을테니, 감액등기는 하지 말자"는 것입니다.

그러나 이는 잘못된 말입니다. 감액등기를 하지 않으면, 설정된 근저당금은 그대로이기 때문입니다. 이 경우 집주인은 세입자가 입주한 후에도 근저당금 최고한도까지 대출을 받을 수 있고, 빚을 돌려받는 1순위도 여전히 은행입니다.

한 줄 답변 : "집주인이 빚을 갚았더라도 감액등기를 요구해야 한다"

Q. 집주인이 감액등기를 했는지 확인하는 방법은

잔금 납부일에 집주인과 은행에 동행하는 것이 가장 좋습니다. 실제 집주인이 채무변제를 하고 감액등기를 신청했는지 확인한 뒤, 잔금을 치러야 안전합니다. 부득이한 경우엔 법무사를 통해 감액등기를 진행하는 것을 추천합니다.

한 줄 답변 : "집주인과 은행에 동행해 확인해야 안전하다"

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강진구 기자 realnine@hankookilbo.com