반년마다 계약 갱신, 뛰는 보증금에 목숨 끊기도 '전세 잔혹사'

1950년대 주택 부족해지며 생긴 독특한 거래
90년대 초 전셋값 폭등 이후 십수명 극단 선택

1990년 집값과 전세, 월세값의 폭등으로 내 집 마련이 어려워진 서민들이 춘천시 효자2동의 소방도로조차 없는 달동네로 몰려 이 지역의 월세, 전세값이 크게 올랐다. 한국일보 자료사진

7월 말, 주택임대차보호법 개정안이 통과되면서 세입자 중 몇몇은 다행이라며 안도의 숨을 내쉬었어요. ‘계약갱신청구권’이 생기면서 세입자가 원한다면 기존 계약기간 2년에 추가로 2년 더 계약을 연장해 살 수 있게 되었거든요.

그 동안 세입자는 계약 기간 2년 만료일이 다가오면 집 주인이 전세보증금을 올려달라고 할까봐 마음 졸였어야 했는데, 개정안이 통과되면서 계약 연장이라는 새로운 선택지가 생긴 셈이죠. 반면 전세를 내놓지 않으려는 집 주인들이 늘어 전세에서 월세로 전환이 더욱 빨라지는 것 아니냐고 걱정하는 사람들도 있어요.

그런데 전세 계약기간은 도대체 언제부터 2년으로 못 박혀 있던 걸까요? 왜 전세가 월세로 전환되기 시작한 걸까요? 알다가도 모를 전세제도, 그 변천사를 과거 신문에 실린 기사를 통해 따라가 봅니다.

전세제도가 처음 제도화 된 건 언제?

새 민법 공시 단기 4293년(1961년) 발효, 1958년2월23일 한국일보

전세는 한국에서만 활발히 거래되는 독특한 임차 형태인데요. 관행으로만 존재하던 전세권이 제도화된 건 1958년 민법이 제정되면서부터입니다.

다달이 임대료를 내야하는 월세와 달리, 계약 기간이 끝나면 맡겨 둔 보증금을 돌려받을 수 있다는 점 때문에 세입자들이 선호하는 편이었죠. 전세권이 제도화되면서, 민법 303조 1항에 따라 전세 계약기간이 끝나면 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 법이 보호하게 됐습니다.

그럼 이때부터 전세 기간이 2년?

전세권 민법이 제도화된 1958년에 촬영한 서울 동대문 주변 종로일대 항공사진. 한국일보 자료사진

아니오. 당시 민법엔 임대차 지속 기간이 20년을 넘지 못하도록 최장 기간만 제한을 뒀고, 최단 기간을 제한하는 규정은 없었어요. 당시 관행적으로 임대차 계약 기간을 6개월로 정했다고 하니, 세입자는 집 주인이 요구하면 6개월마다 한 번씩 전세 보증금을 올려주거나 이삿짐을 쌀 수밖에 없었죠. 2년마다 마음 졸여야 하는 것도 괴로운데, 6개월이라니. 살기 정말 힘들었을 것 같아요.

그때도 전세로 살던 사람이 많았어?

전국에 셋집살이가 60만여호에 달할 정도로 주택난이 심각했다. 1959년 10월 20일자 한국일보 지면

전세권이 보장받기 시작한 당시는 주택 수가 매우 부족했어요. 1960년대 산업화로 사람들은 일자리를 찾아 도시로 몰려들었지만, 늘어나는 인구를 주택 공급량이 감당하지 못했기 때문이죠. 1962년 서울의 전체 가구 44만호 중, 절반 가까운 21만호 정도가 무주택 가구였습니다. 특히 전국 무주택 가구 60% 이상은 25개 도시 안에 살고 있는 도시 영세민들이었어요. 집을 소유하지 않은 열 가구 중 둘은 전세로, 다섯은 사글세나 월세로, 한 명은 움막이나 무허가 판잣집에 살았어요.

주택난이 심각했지만 당시 박정희 정부가 도시 빈민과 대다수 무주택자 문제 해결을 위해 노력했다고 보긴 어려워요. 당시 정부는 집을 살 수 있는 계층의 주거 문제를 해결하는데 집중했거든요. 1970년대 말 정부가 주택 공급을 민간 자본에만 의존하는 동안 주택은 여전히 모자랐고, 부동산 경기가 침체된 상황에서도 전ㆍ월세 등 임대료 상승 흐름은 멈출 기미를 보이지 않았어요.

그래도 법이 있으니 전세금 떼일 걱정은 안 했겠지?

[사설]전세금을 떼인대서야 이런 비리 제도적으로 뿌리뽑자가 실린 1981년 9월 2일자 한국일보 지면

안타깝게도 민법에 전세권이 보장되어 있었지만 자기도 모르는 사이 소유주가 바뀌어 전세금을 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 허다했답니다. 왜 그랬냐고요? 당시 민법 621조에 따르면 ‘전세권 등기’를 한 경우에만 법적 보호를 받을 수 있었거든요.

그런데 그 시절 집 주인들은 전세 등기 운운하는 ‘까다로운’ 세입자와는 계약하려고 하지 않았고, 법을 잘 몰라서 굳이 등기를 하려고 하는 사람도 없었어요. 현실과 법의 괴리 때문에 전세금을 단 한 푼도 받지 못한 채 집에서 쫓겨나야 하는 경우가 많아 당시 서울민사지방법원은 하루에도 몇 번씩 전세금 반환 소송을 처리했다고 해요.

전두환 정권 때 전세 보호 기간이 1년으로 늘었다며?

“주택임대 2년으로 민주당, 개정안 제출” 민주당은 ▲주택임대차 기간을 최소 2년으로하고 ▲전세보증금의 인상은 전년도 소비자물가상승률을 초과할 수 없도록 규정한 주택임대차보호법개정안을 국회에 제출했다. 1982년 5월 12일자 한국일보 지면

1981년 전두환 정부는 전세 든 건물이 경매로 팔리거나 소유권이 이전될 때 한 푼도 받지 못한 채 쫓겨나는 세입자들을 보호하기 위해서 민법의 특별법으로 '주택임대차보호법'을 제정했어요. 주택임대차보호법 제정으로 세입자는 따로 등기를 설정하지 않고 주민등록을 옮겨 두기만 해도 법적 보호를 받을 수 있게 됐고, 무엇보다 임대차 계약 기간이 최소 1년 보장됐어요.

그러나 주택임대차보호법이 시행된 뒤인 1981년 9월 14일에도, 동대문구 구룡동에서는 전세살이를 하던 다섯 가구 35명의 사람들이 거리에 쫓겨나는 일이 있었어요. 집 주인의 파산으로 집이 다른 사람에게 넘어갔는데, 세 들어 살던 이들은 전세금을 한 푼도 돌려받을 수 없었답니다. 전세권이 제도적으로 더 보완되어야 할 필요가 있었던 상황이었죠. 더구나 이 법이 만들어 지고 나서 오히려 주택 시장에선 전세가 자취를 감추었다고 해요. 예전보다 상대적으로 불리해진 집 주인들이 세 놓기를 꺼려했거든요.

“아파트 전세값 강세” 임대차보호법에 따라 전세계약기간 1년이 되는 2일부터 전세입주자의 이동이 빈번하여 수요가 크게 늘어났기 때문인 것으로 풀이되고 있다. 1982년 5월 12일자 한국일보 지면

1989년 5월 노태우 정부는 부랴부랴 주택임대차기간을 1년에서 2년으로 늘리는 개정안을 국회에 제출했고, 같은 해 12월 30일 개정안이 통과됐어요. 이때부터 우리가 잘 아는 ‘전세 계약기간=2년’ 공식이 시작된 거죠.

그런데 주택임대차보호법이 개정된 직후인 1990년초부터 집주인이 2년치 임대료를 한꺼번에 올리는 바람에 전셋값이 또 다시 폭등하기 시작했어요.

1990년 3월 전셋값 폭등으로 방을 구하지 못해 고민하던 용접공 김선규씨(33)가 “살기가 힘들어 먼저 간다”라는 유서를 남기고 강물에 투신했고, 1990년 초 두 달 남짓한 기간동안 17명의 세입자가 자살하는 등 치솟는 임대료와 생활고를 견디다 못해 목숨을 끊는 안타까운 일이 이어졌습니다.

이런 상황에도 ‘갭투자’가 있었다고?

1996년 10월 11일자 한국일보 지면

갑자기 늘어난 보증금을 마련하지 못한 세입자들이 죽음에 내몰리는 동안, 전셋값 상승을 이용해 돈을 벌었던 사람들도 있었어요. 주택의 매매 가격과 전세금 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입해 시세 차익을 노렸던 거죠. 1996년 당시에는 "미래지향형 투자기법"이던 이것, 어쩐지 익숙하지 않나요? 지금의 '갭투자'와 비슷해 보여요.

그런데 “미래지향형 투자기법”인 갭투자가 시작된 건 이때가 처음이 아니에요. 1984년 8월 10일 한국일보에는 “빚 얻고 전세 놓고 무리하면서 집 한 채를 마련하고 1년에 몇 번씩 이사를 다니면서 그 집을 키우는 것이 최근 10년 넘게 정형화 된 재산 증식 방법”이라고 보도한 기사를 찾을 수 있거든요.

지금에 와선 투기 수요를 부풀려 집값 상승의 원인이 된다는 지적을 받으며 '갭투기'라고도 불리는데요. 꽤 오래전부터 ‘갭투기’를 통해 시세 차익을 노리던 사람들이 있던 것 같습니다.

전셋값이 떨어졌던 적은 없어?

1998년 4월 18일자 한국일보 지면

국제통화기금(IMF) 구제 금융 실시 이후 전셋값이 처음으로 폭락했어요. 1998년 주택은행의 '전셋값 동향'을 보면 IMF 이후 전셋값은 전국적으로 10.4% 하락, 12조3,000억원이 증발해 버렸어요. 실직이나 감봉으로 더 싼 곳으로 옮기려는 세입자들이 늘었지만 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 늘면서 분쟁도 급증했고요. 1998년 2월 한달 동안에만 전세보증금 반환과 관련된 각종 가압류 신청 건수는 1만9,200건으로 IMF 체제 이전보다 60%가량 늘어난 수치라고 해요.

하지만 전셋값 하락세는 그리 오래 가지 않았어요. 김대중 정부가 추진한 주택경기 부양 대책을 발판으로 1998년 중반 하락세가 둔화됐고, 1998년 하반기부터는 오히려 전세가가 다시 오르기 시작했거든요.

전세대란은 김대중 정부가 서민의 내 집 마련보다는 부동산 경기를 띄우는 데만 집중해 온 정책의 결과라는 지적이 일었어요. 주택경기 활성화를 명분으로 1998년 소형주택 의무건설 비율을 폐지하면서 전세 거래가 주로 이뤄지는 소형 아파트 공급량이 매우 줄었고, 저금리 정책 역시 부동산 시장에는 독으로 작용했거든요.

왜 저금리 정책이 독이 된 거야?

2000년 5월 17일자 한국일보 지면

IMF 이후 시중 금리가 한 자릿수에 머물면서 월세가 전세를 대체하는 현상이 뚜렷하게 감지됐어요. 이때 시작된 전세에서 월세 전환이 지금껏 이어진 거죠. 당시 월세를 놓으면 연 18~24%(월 1.5~2%)의 수익을 얻을 수 있어 전세보다 훨씬 유리했어요. 전세난은 심각해졌고, 목돈이 없는 세입자들은 ‘울며 겨자먹기’로 월세 계약을 할 수밖에 없었다고 합니다.

노무현 정부 때 전셋값이 많이 오르지 않았다며?

노무현ㆍ이명박ㆍ박근혜 정부 기간 동안 부동산 매매가ㆍ전세가 관련 변동 추이.

문재인 정부 집권 이전인 2016년 부동산 시장분석업체 부동산인포가 발표한 자료에 따르면, 노무현ㆍ이명박ㆍ박근혜 세 정부 중 노무현 정부가 전셋값 상승률이 가장 낮았어요. 노무현 정부는 재건축 개발이익환수제 도입, 종합부동산세 도입, 양도소득세 중과세, 주택거래신고지역 및 투기지역 확대 등 고강도 규제책을 잇달아 쏟아냈지만 오히려 부동산 거품은 최고조에 달하며 집값 상승률이 가장 높았어요. 전세 수요가 매매 수요로 분산되면서 전세난은 상대적으로 덜했던 셈이에요.

2003년 7월 14일자ㆍ2004년 7월 14일자. 한국일보 지면

2004년 7월, 전셋값 폭락과 함께 서울 지역 아파트의 전세 가격이 5년 반 만에 매매가의 절반 아래로 떨어졌어요. 2004년 국민은행의 '전국주택가격 동향조사'에 따르면 서울지역 아파트의 매매가대비 전세가 비율이 50% 밑으로 추락한 것은 1988년 12월(47.9%) 이후 처음이라고 해요.

그러면서 세입자가 전세집을 구하는데 어려움을 겪는 전세난과는 반대로 ‘역전세난’이 발생했어요. 전세 시세가 계약 당시보다 떨어지면서 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워졌고, 신규 입주 물량이 증가하고 전세 수요자가 줄면서 세입자를 구하기 어려워진 거죠.

이명박ㆍ박근혜 정부 때는 왜 다시 전셋값이 올랐지?

2004년 7월 4일자 한국일보 지면

이명박ㆍ박근혜 정부 모두 “대출을 더 받게 해줄 테니 빚을 내서라도 집을 사라”는 메시지를 던졌어요. 2010년 이명박 정부는 총부채상환비율(DTI) 완화가 포함된 8.29 부동산 대책을 발표했고 박근혜 정부도 생애 최초 주택 구입자에 한해 취득세 면제·금리 인하·금융규제 완화 등을 시행했죠. 그러나 부동산 대책에도 불구하고 전세난은 상황이 더 나빠졌어요.

대출 규제 완화에도 폭등하는 ‘전셋값 미스터리’를 둘러싸고 의견이 분분했는데요. 전세 수요가 많은 중소형 주택 공급 부족이 물량 부족으로 이어져 결국은 전셋값이 뛰게 됐다는 주장도 있었고, 집 주인의 보상심리가 더 크게 영향을 미쳤다는 의견도 있었어요. 이전에 올리지 못했던 부분까지 더해 전세금을 한꺼번에 확 올렸다는 거죠.

2016년 전월세난이 여전히 심각했지만 최경환 전 경제부총리는 전?월세난에 대한 정부의 책임을 부인했다는 내용의 사설이 실린 2016년 1월 4일자 한국일보 지면

주택 시장의 월세화가 빨라지면서 전세 공급이 줄었기 때문이라는 의견도 있었어요. 2013년 1~7월 전월세 주택 10가구 중 4가구가 월세로 국토교통부 조사 이래 최고치를 기록했고, 그 다음 해에는 임차 가구 중 월세 가구가 차지하는 비중이 55%에 달했어요.

전셋집을 구하려는 이들로서는 월세 전환이 큰 부담이었죠. 당시 전월세 전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이자율)은 이 평균 6.6%로 시중은행 주택담보대출금리의 두 배를 훌쩍 넘는 수치였거든요.

문재인 정부의 전세 대책은 뭐야?

지난달 29일부터 시행한 주택임대차보호법 시행령 개정안에 따라 전월세전환율은 현재 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 2020년 9월 23일자 한국일보 지면

문재인 정부는 7월 주택임대차보호 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)을 개정했어요. 계약갱신청구권의 도입으로 2년 계약 만료 뒤 이전과 같은 조건으로 1회 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 직전 계약액의 5%를 초과해 임대료 인상을 할 수 없게 되었어요.

내년 6월부터는 임대차 계약 때 임대료, 임대 기간 등의 계약 정보를 지방자치단체에 신고해야 하고요. 그리고 한가지 더, 전세가 월세로 전환되면서 세입자에게 발생하는 피해를 방지하기 위해 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮췄답니다.

반세기 넘는 시간 여행으로 알아본 전세의 변천사, 어떠셨나요? 이 땅의 서민들은 예나 지금이나 집 때문에 울고 웃네요. '내 집 마련'에 대한 한국인의 유난한 집착이 이해가 가기도 합니다. '사는 것'이 아니라 '사는 곳'으로서의 집. 언제쯤이면 집의 본래 의미가 다시 찾아질까요?

박서영 데이터분석가 solucky@hankookilbo.com

이은기 인턴기자 mate517@naver.com