법정 전월세 전환율 4%→2.5% 인하
18일 서울 강북 지역의 한 공인중개사무소 입구에 전세 매물 관련 내용이 부착돼 있다. 뉴시스
정부가 '임대차 3법' 통과 이후 증가하고 있는 전세에서 월세로의 전환 추세를 고려해 '전월세 전환율'을 현재의 4%에서 2.5%로 낮출 계획이다. 이는 법 개정 없이 시행령만 고치면 바로 적용이 가능하다.
전환율이 하락하면 월세 전환을 요구받는 기존 전세 임차인의 부담은 줄어들 전망이다. 다만 이미 전월세 시장에서 공급 매물이 거의 사라진 상태여서, 전월세 가격 안정까지 기대하기는 힘들 것이란 관측도 나온다.
국토교통부는 주택임대차보호법 시행령을 개정해 현행 4%(한은 기준금리 0.5%+3.5%)인 법정 전월세 전환율을 2.5%(기준금리+2.0%)로 낮출 예정이라고 19일 밝혔다. 정부는 이달 말 입법예고를 거쳐 10월 중부터 시행할 예정이다.
전월세 전환율 인하는 예정된 수순이었다. 앞서 김현미 국토부 장관은 임대차법 개정 여파로 월세 전환이 급격화되는 것을 막기 위해 전환율을 낮추겠다고 밝힌 바 있다. 국토부 관계자는 "현 법정 전환율은 타 원금보장 투자상품 수익률(1% 중후반)과 비교했을 때 과대평가된 측면이 있다"며 "현 2%대인 시중 전세대출 금리와 비교해도 전월세 전환율이 과도하게 높다"고 설명했다.
전환율 2.5%가 적용되면, 기존 세입자의 월세 부담은 크게 줄어들 전망이다. 현재는 5억원 전세를 월세로 바꿀 경우, 보증금 3억원 기준으로 매달 66만원을 내야 했다. 그러나 시행령이 개정되면 동일한 기준으로 월세 41만원만 부담하면 된다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 때 월세전환 요구에 동의하지 않으면, 임대차 계약은 그대로 유지된다.
달라지는 월세 부담 시뮬레이션
다만 부동산 업계는 걱정이 태산이다. 이미 계약갱신청구권을 둘러싼 세입자와 집주인 간 갈등이 상당하기 때문이다. 전월세 전환율 인하를 앞둔 두 달간 임대차 시장 혼란이 더 가중될 것이란 우려가 높다. 서울 송파구 공인중개사무소 대표 A씨는 "임대차법 개정 이후 세입자에게 이면계약서를 요구하는 집주인이 종종 있었는데, 앞으로는 더 많아질까 걱정"이라며 "세입자도 강경하게 버틸 가능성이 높아 난처하다"고 토로했다.
전문가들은 전환율 인하 방향에는 동의하면서도, 전월세 가격까지 안정시키는 데는 한계가 있다고 지적한다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "물가상승률 및 기준금리와 비교하면 현재 전환율은 너무 높은 것이 사실"이라면서도 "이미 계약을 맺은 임차인의 부담은 줄어들 수 있겠으나, 매물 부족은 그대로인지라 임대차 시장은 향후 1, 2년간 불안할 수밖에 없다"고 설명했다.
한편 정부는 퇴거한 임차인이 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 주택임대차법을 개정할 예정이다. 임대인의 직접 거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인이, 집주인의 실제 거주 여부를 확인할 수 있도록 뒷받침하는 방안이다.
또 임대인과 임차인 간 갈등을 해결하기 위해 설립되는 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원을 신규 추가했다.
정부 관계자는 "아직은 개정 임대차법의 효과에 의문을 제기하는 목소리가 크다"며 "그러나 제도가 시장에 안착해 임차인의 주거권이 향상되는 효과가 나타나기 시작하면, 전월세 시장은 예전보다 더욱 안정화될 것"이라고 밝혔다.
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