분양가 20~40% 내면 내 집 된다 하지만
무주택 서민엔 부담 커 "또 현금 부자만 혜택" 우려도
전문가 "공공이 집장사 우려... 분양가 내려야"
5일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이를 찾은 시민이 서울도심을 내려다 보고 있다. 연합뉴스
정부가 신규 택지와 공공참여형 고밀재건축에서 나오는 공공분양 물량의 일부를 '지분적립형 분양주택'으로 공급하기로 했지만, 여전히 서민층에겐 문턱이 높다는 지적이 나온다.
6일 정부와 서울시 등에 따르면, 지분적립형 분양주택이란 입주 시 분양대금의 일부(20~40%)를 먼저 내고 임대 형식으로 장기간 거주하며 남은 지분을 분할 취득하는 방식이다. 다만 최소 10년간 전매가 제한되며, 실거주 요건도 채워야 한다. 전매제한이 종료되면 시세로 주택을 팔 수도 있으며, 처분 시점의 지분 비율로 공공과 수익을 나눠 갖는다.
지원자격은 서민층으로 제한된다. 서울시에 따르면 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이는 140%) 이하다. 지난해 기준 2인 가구는 569만원, 3인 가구는 731만원 이하다. 자산 자격은 부동산 합산 2억1,550만원 이하, 자동차 2,764만원 이하로 적용할 계획이다.
정부와 서울시가 논의할 부분도 남아있다. 전매제한 기간과 임대보증금 대출이 대표적이다. 천현숙 서울주택도시공사(SH) 도시연구소장은 "정부는 20년 전매제한을 예시로 들었으나, 서울시는 10년을 제안했다"며 "주택담보대출과 임대보증금 대출이 동시에 존재하는 경우, 이를 어떻게 할 것인지도 논의를 해봐야 한다"고 밝혔다.
지분적립형 분양시 가격부담 예시
강남 요지 등에 매력적인 주거 기회로 여겨질 수 있지만, 의외로 서민에겐 비용 부담이 크다. 서울시 예시에 따르면, 분양가 5억원인 지분적립형 분양주택의 우선 소유 지분은 1억2,500만원(25%)이다.
자금이 부족해 대출을 받으려면, 5억원이 아닌 본인 소유 지분에 서울 등 투기지역 담보인정비율(LTV)인 40%가 적용된다. 즉, 2억원(5억원의 40%)이 아니라 5,000만원(1억2,500만원의 40%)만 대출되는 것이다. 나머지 7,500만원은 본인 돈으로 해결해야 한다.
우선 소유 지분을 취득해도 최소 20년간 준전세 생활을 해야 하는데 매달 내는 '월세'도 만만치 않다. 서울시에 따르면 분양가 5억원인 경우, 입주 후 임대료는 보증금 1억원에 월 14만원 수준이다. 이 보증금은 우선 소유 지분과 별도여서 결국 입주 시점에 대출 포함 2억2,500만원을 내야 하는 셈이다. 목돈이 부족하면 보증금을 4,500만원까지 줄일 수 있으나, 월세는 31만원으로 늘어난다.
서민에겐 남은 지분 취득도 쉽지 않다. 5억원 중 나머지 75%를 20년 간 분할 납부하는 경우, 4년마다 7,500만원(15%)을 내야 한다. 지난해 도시근로자 월평균 근로소득이 3인 가구 기준 493만원이었던 점을 고려하면, 월급의 약 31%(1년 1,875만원/12개월=156만2,500원)가 집값으로 빠져나가는 셈이다. 일시 납부는 불가능하다. 서울시 관계자는 "임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득 비용은 약 6,000만원 내외"라고 설명했다.
전문가들은 분양가격을 낮출 필요성을 제기한다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 "공공이 원가보다 비싼 가격으로 주택을 제공하면서 시세차익까지 가져가려 한다"고 지적했다.
특히 민간 아파트를 대상으로 하는 공공재건축은 분양가상한제에도 불구하고 분양가가 비쌀 가능성이 높다. 현금 부자만 수혜자가 될 것이란 비판도 나온다. 천 도시연구원장은 "재건축 조합에 기부채납을 받은 공공분양 물량에 대한 분양가 책정 방식은 정해지지 않았다"고 밝혔다.
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