5일 서울 서초구 대한부동산학회 사무실에서 서진형 대한부동산학회 회장이 정부의 부동산 정책에 대해 말하고 있다. 정준희 인턴기자.
“공급 신호를 시장에 준 것은 긍정적이다. 그러나 이미 주택공급 ‘골든타임’을 놓쳤다. 임대 위주의 주택 공급으로는 서울 집값을 잡기 어렵다.”
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 5일 한국일보와 가진 인터뷰에서 “직주근접(직장과 주거지가 가까움)이 뛰어나고 주거 여건이 좋은 중산층 주택 부족이 서울 집값 상승의 원인”이라며 “임대주택 공급 위주의 8ㆍ4정책은 번지수를 잘못 찾았다”고 지적했다.
그는 정부의 23번째 부동산 정책 역시 효과가 적을 것으로 내다봤다. 서울 서초구 대한부동산학회 사무실에서 만난 서 교수는 “부동산 가격이 상승하기 시작했을 때 일반 공급 확대 방안을 내놨다면 집값 오름 폭이 상당 부분 줄었을 것”이라며 “8ㆍ4대책으로 수도권에 13만호를 공급한다지만 상당수가 임대주택인데다, 벌써부터 지방자치단체와 마찰을 빚어 불확실성이 크다”고 평가했다. 그러면서 “빨라야 최소 3년 뒤에나 입주가 가능해 집값 안정화에 미칠 영향은 제한적일 가능성이 높다”고 주장했다.
그간 정부는 부동산 가격 급등세를 잡기 위해 대출을 줄이고 조세를 강화하는 수요억제책으로 일관해왔다. 불과 지난달 14일까지만 해도 문재인 정부의 부동산 정책을 총괄한 김현미 국토교통부 장관은 라디오 프로그램에 출현해 “서울의 주택 공급은 부족하지 않다”고 말했을 정도. 그러나 주택보급률이 120% 안팎이 될 때까진 주택 공급이 계속 이뤄지고, 그런 뒤에야 부동산 투자 메리트가 사라진다는 게 부동산학의 일반적인 이론이라는 게 서 교수의 설명이다. 서울의 주택보급률은 95.9%(2018년 기준)다.
서 교수는 김 장관과 여권 인사들이 집값 상승 원인을 이전 정부로 돌리는 발언을 두고 “제대로 된 반성이 없으니 계속 헛발질하는 것”이라고 강도 높게 비판했다. 그는 “부동산학 기본 이론조차 고려하지 않은 정부 정책이 오히려 매매가ㆍ임대료 상승, 임대인과 임차인의 갈등을 불러오고 있다”고 지적했다. 부동산 가격이 결정되는 수요ㆍ공급 시장에서 공급을 조이면 수요가 몰려 매매가와 임대료가 오를 수밖에 없고 ‘조세의 전가효과’에 따라 징벌적 조세로 주택 소유자에게 추가 부여한 세금은 임대료 상승 등을 유발, 결국 세입자 부담을 강화한다는 것이다.
서 교수는 현재 정부ㆍ여당이 부동산 가격 안정화를 위해 내놓은 임대차 3법, 8ㆍ4대책 등도 후속 조치가 필요하다고 강조했다. 그는 “10억원 전세를 사는 무주택자까지 정부가 임차인으로서 보호할 필요는 없다”며 “사회적 합의를 통해 일정 금액 이하 임대계약에선 임차인 보호를 강화하는 한편, 그 외에는 시장에 맡겨 수요ㆍ공급법칙에 따라 전ㆍ월세가가 연착륙할 수 있게 해야 한다”고 주장했다. 이어 “향후 임대인과 임차인 갈등이 많이 불거질 수 있는 만큼 현재 각 시ㆍ군ㆍ구에 설치된 임대차분쟁조정위원회 활성화 방안도 필요하다”고 덧붙였다.
공공 참여시 용적률을 최대 500%까지 확대해 아파트를 최대 50층까지 지을 수 있게 한 8ㆍ4대책에 대해선 “용적률(대지면적에 대한 건축연면적 비율)만 높이면 도심 난개발이 심해지니 용적률은 늘리면서 건폐율은 낮추는 쪽으로 개발이 이뤄져야 한다”고 말했다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 건폐율이 낮으면 녹지ㆍ휴게 공간 등을 설치할 수 있고 동별 거리가 넓어져 주택의 채광과 통풍이 좋아진다.
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