"법 안정성과 정책 신뢰도 모두 흔드는 행위"
?6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임 참가자들이 4일 서울구로구 신도림역 주변에서 '정부 부동산 대책 반발 집회를 하고 있다. 뉴시스
정부가 내놓는 부동산 대책에 `소급 적용` 논란이 계속되고 있다. 당장 불붙은 집값을 잡아야 하는 시급성은 이해되지만 소급 적용은 정부 정책과 기존 법률에 대한 신뢰도를 모두 위협하는 만큼, 정부가 보완책을 마련하는 등 각별한 주의를 기울여야 한다는 목소리도 높아지고 있다.
등록임대 이어 임대차 3법도 소급 논란
12일 정부와 국회 등에 따르면, 당정이 다음달 시행을 목표로 국회 통과를 추진 중인 이른바 '임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)'을 법 시행 이전 계약한 세입자에게도 적용하기로 하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다.
앞서 부동산 시장에서는 주택 등록임대사업자에 대한 기존 세제혜택까지 정부가 소급해 줄일 수 있다는 관측에 논란이 고조된 바 있다. 이에 당정은 소급 논란을 감안해 기존 임대사업자는 의무 기한까지 세제 혜택을 유지하기로 했다. 정부 관계자는 "부동산 시장 안정도 중요하지만, 신뢰 보호 원칙에 따라 기존 혜택을 유지하기로 최종 결정했다"고 말했다.
하지만 등록임대 제도에 이어 정부가 추진 중인 임대차 3법에서도 같은 논란이 반복되고 있다. 임대차 3법은 임대인의 주거 안전성을 보호하고 과도한 임대료 인상을 막는 게 목적이다. 실제 법이 시행되면 임대주택 세입자는 4년(2+2) 이상 임차 기간을 보장받고, 임대인은 계약 갱신시 임대료를 기존보다 5% 이상 올릴 수 없다.
당정이 한 발 더 나아가 이 법을 시행 이전 계약에도 적용할 방침이다. 박홍근 더불어민주당 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안에는 기존 계약자의 갱신에도 새 법을 적용한다는 문구가 포함돼 있다.
정부 역시 법 시행을 앞두고 임대료가 급등하는 현상을 막기 위해 소급 적용이 불가피하다는 입장이다. 김현미 국토교통부 장관은 "2018년 상가건물임대차보호법 제정 당시에도 기존 계약과 갱신 계약에 모두 계약갱신청구권을 적용하도록 한 예가 있다"며 "이번에도 이렇게 적용된다면 현재 세입자 부담을 줄이는데 도움이 될 것"이라고 말했다.
"상가와 주택이 같냐?" 반발 확산
이런 당정의 방침에 임대사업자들은 반발한다. 특히 올해 9~10월 계약 만료를 앞둔 임대인의 불만이 높다. 임대차 3법이 다음달부터 시행될 경우, 9월이 계약 만료여도 임차인의 요청으로 계약이 2년 더 연장될 수 있기 때문이다. 이 경우 임대료도 기존보다 5% 이상 인상할 수 없다.
"9월 계약 만료인 세입자와 전세금을 15% 올려 계약을 연장하기로 구두 합의했다"는 김모씨는 "최근 세입자가 임대차 3법 시행 이후 전세금 상승분을 다시 논의하자고 연락해 왔다"며 "법이 시행되면 기존 약속도 뒤집을 수 있다는 게 상식적으로 이해가 안된다"고 말했다.
주택과 상가를 같은 기준으로 보는 것은 무리라는 지적도 있다. 주택은 집주인이 세입자를 내보내고 자신이나 가족을 거주시키는 경우가 많아 상가보다 권리 다툼 여지가 더 크다는 것이다.
당정이 추진 중인 임대차 3법에는 집주인이 계약갱신 청구 거절 사유를 △임대료 연체 △임차인의 주택 파손 △건물 노후에 따른 주택정비 △임대인이 임차주택에 실거주할 객관적 사유 등으로 정해 놓고는 있다. 하지만 가족 등 친척 거주 권리 등은 구체적으로 언급되지 않아 향후 다툼이 커질 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.
서진형 대한부동산학회장은 "이법은 집주인의 재산권을 과도하게 침해해 위헌 요소가 있다"고 말했다.
한 법학전문대학원 교수는 "소급 적용은 법적 안정성을 해칠 우려가 없거나, 새 법이 오히려 관련자에게 유리할 경우에만 조심스럽게 검토할 수 있다"며 "소급적용 논란 자체가 법의 신뢰성을 훼손하는 만큼 가능하면 이를 피하려고 노력해야 한다"고 말했다.
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