안전진단 통과… ‘재건축 잠룡’ 목동아파트값 꿈틀

서울 양천구 목동신시가지 아파트 전경. 연합뉴스

“안전진단 통과 소식이 전해진 후에 집주인들이 대부분 매물을 거뒀어요. 그나마 나온 매물은 지난달에 비해 2억~3억원 넘게 호가를 올린 매물입니다.” (서울 양천구 목동신시가지 6단지 인근 공인중개업소)

서울 재건축 시장의 ‘잠룡’으로 꼽히는 양천구 목동신시가지 아파트가 들썩이고 있다. 재건축의 걸림돌 중 하나였던 1~3단지의 ‘종 상향’ 문제가 해결된 데 이어 14개 아파트 단지 가운데 6단지가 처음으로 1차 정밀안전진단을 통과하면서 재건축 사업에 속도가 붙기 시작해서다. 다만 아직은 거쳐야 할 단계가 많이 남았고 정부의 추가 규제 가능성도 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다는 목소리도 나온다.

 ◇ 작년 말 잇따라 ‘낭보’ 

14일 정비업계에 따르면 지난해 말 목동 6단지 재건축추진 준비위원회는 양천구로부터 정밀안전진단 결과를 통보 받았다. 재건축을 추진 중인 목동신시가지 14개 단지(2만7,000여 가구) 가운데 정밀안전진단 결과가 나온 것은 처음이었다.

결과는 ‘D등급’. 재건축 안전진단 A~C등급은 유지ㆍ보수(재건축 불가), D등급은 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급은 재건축 확정 판정이다. D등급은 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 심사를 한 번 더 거쳐 재건축 여부가 확정된다.

이보다 며칠 앞서 목동 1~3단지는 주민들의 숙원이었던 종 상향 문제가 해결됐다. 목동 1~3단지는 2종 일반주거지역으로, 3종일반주거지역인 4~14단지보다 허용 용적률이 낮았다. 하지만 지난해 말 서울시 도시ㆍ건축공동위원회에서 3종일반주거지역으로 종 상향에 성공하면서 용적률이 기존 200%에서 250%까지 늘어나게 된 것이다.

이에 따라 목동 14개 단지는 모두 3종(용적률 250%) 일반주거지역이 됐다. 다만 서울시는 종 상향 조건으로 신규 아파트 공급 시 허용 용적률의 20%를 ‘공공지원 민간임대주택’으로 구성하도록 했다.

 ◇ 3억원 올린 매물도 나와 

목동 6단지가 처음으로 1차 정밀안전진단을 통과함에 따라 나머지 13개 단지의 정밀안전진단 추진도 잇따르고 있다. 기존 정밀안전진단을 접수한 5ㆍ8ㆍ9ㆍ11ㆍ12ㆍ13ㆍ14단지에 이어 지난 13일 1ㆍ2ㆍ4단지가 추가로 정밀안전진단을 신청했다. 3ㆍ7ㆍ10단지도 정밀안전진단을 위해 비용을 모금 중인 것으로 알려졌다. 양천발전시민연대 관계자는 “목동은 용적률이 낮아 재건축할 경우 약 2만7,000가구에서 6만가구 가량으로 탈바꿈할 수 있다”면서 “3만여 가구의 신규 공급이 가능한 지역”이라고 설명했다.

이처럼 재건축 사업에 탄력이 붙자 목동 아파트 가격도 꿈틀거리고 있다. 지난달 23억원에 매물이 나왔던 목동 6단지 전용 142㎡의 경우 정밀안전진단 통과 후 3억원 이상 호가가 올라 26억5,000만원에 매물이 나와있다.

목동 6단지 안전진단 통과 소식에 목동 9단지 매물 호가도 함께 뛰었다. 지난달 19일 23억원에 급매로 나왔던 9단지 전용 158㎡는 호가가 24억원대까지 치솟았다. 9단지는 6단지에 이어 작년 8월 정밀안전진단을 신청해 11월 정밀검사를 시작했다. 다음달 중순쯤 결과가 나올 예정이다.

목동신시가지 6단지 전용 142㎡ 가격(시세) 변화 및 2019년 하반기 서울 구별 아파트 매매가격 변동률 순위. 그래픽=송정근 기자

 ◇ 넘어야 할 산 많아 

하지만 시장에서는 실제 재건축이 진행되기까지는 넘어야 할 산이 많다고 보고 있다. 아직은 ‘사전작업’에 속도가 붙기 시작한 수준에 불과하다는 것이다.

우선 공공기관의 ‘적정성 검토’를 통과해야 한다. 국토교통부는 무분별한 재건축 사업 추진에 따른 부작용을 해소하기 위해 지난 2018년 3월 재건축 안전진단의 평가항목별 가중치를 조정하고, D등급에는 ‘적정성 검토’라는 추가 검증 절차를 마련했다.

D등급이 나온 아파트 단지는 관할구청이 공공기관인 한국건설기술연구원이나 한국시설공단에 적정성 검토를 의뢰해 통과해야만 재건축사업 추진이 가능하다. 앞서 구로구 오류동 동부그린 아파트단지는 1차 정밀안전진단 D등급을 받은 뒤 지난해 10월 건설기술연구원이 실시한 적정성 검사에서 C등급 판정을 받아 재건축이 무산됐다.

정부의 부동산 규제 기조가 계속될 가능성이 높다는 변수도 있다. 현재의 분양가상한제에 이어 개발이익환수제 등의 추가 규제가 등장할 수 있기 때문이다. 조합설립부터 사업시행인가, 관리처분인가 등 거쳐야 할 단계도 ‘첩첩산중’이다. 김학렬 더리서치그룹 소장은 “둔촌주공이 분양하면 당분간 서울에서 1만 가구 이상 대규모 신축 아파트가 들어설 수 있는 곳은 목동이 유일하다”면서 “앞으로 2~3년 동안 계속 주목은 받겠지만 아직 남은 과정이 많다”고 말했다.

김기중기자 k2j@hankookilno.com