“세금ㆍ대출 등 강력 규제가 좌우
둔촌주공 등 분양시장 과열 우려”
올해 부동산 시장의 최대 변수는 지난해 말 정부가 기습 발표한 ‘12ㆍ16 부동산 대책’이다. 총선이라는 대형 정치 이슈보다 오히려 세금ㆍ대출ㆍ청약을 망라한 초강력 규제가 주택시장 향배를 좌우할 것이라는 관측이 나온다.
이에 전문가들은 당분간 시장 불확실성이 커지면서 상반기에는 전체적인 ‘눈치보기’ 장세를 보일 거란 전망을 내놓는다. 다만 서울의 경우 매매 수요가 높아 머지않아 다시 상승세가 이어질 가능성이 높다는 분석이 우세하다.
31일 부동산 업계에 따르면, 다수 전문가들은 12ㆍ16 대책 영향으로 올해 서울 집값 상승폭이 지난해보다 둔화할 것으로 예상하고 있다. 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 종합부동산세 및 공시가격 인상, 거래내역 조사 등이 강도 높게 진행되면서 당분간 주택 구매심리가 위축될 가능성이 크다는 것이다. 여기에 최근 헌법재판소가 재건축초과이익환수법에 ‘합헌’ 결정을 내리면서 재건축 아파트를 중심으로도 집값 하락세가 나타날 수 있다.
그러나 올해 전체로는 서울 집값을 ‘강보합세’로 점치는 전문가가 많다. 주택산업연구원(주산연)은 올해 전국 주택 매매가격의 경우 상승과 하락 지역이 공존하면서 보합선을 유지할 것으로 봤다. 하지만 서울은 대기 수요와 공급부족 우려 심리, 풍부한 유동성 등 잠재된 상승 요인으로 인해 올해 1%(아파트는 1.2%) 가량 집값이 상승할 것으로 전망했다. 김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “수도권은 분양가상한제 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 올해 상반기 불확실성과 변동성이 극대화될 것”이라며 “서울은 강보합, 지방은 하락세를 보이면서 전국적으로는 보합세를 보일 전망”이라고 말했다.
![[저작권 한국일보] 주택매매가격. 박구원 기자](http://newsimg.hankookilbo.com/2019/12/30/201912301187038610_4.jpg)
전문가들은 2분기를 주택시장의 변곡점으로 꼽는다. 올해 3월 공동주택과 개별 단독주택 공시가격 예정가가 공개되고, 양도세 중과 회피 매물도 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 집중될 가능성이 크기 때문이다.
반면 분양시장은 계속 뜨거울 전망이다. 강동구 둔촌 주공, 강남구 개포 주공1단지 등 이미 관리처분인가를 받고 분양가상한제를 피해갈 재건축 단지의 일반분양물량이 올해 쏟아진다.
이들 역시 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 주변보다 값이 싼 ‘로또 아파트’가 대부분이어서 청약 만점에 가까운 대기수요가 대거 몰리며 과열이 우려된다. 또 4월 29일 이후 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료되면 분양가 규제를 받는 ‘로또 분양’ 물량이 추가로 나올 가능성이 크다.
전세가격도 당분간 오를 가능성이 크다. 최근 입시제도 개편으로 학군 인기지역의 전셋값이 급등한 데다 분양가상한제까지 시행되면서 청약 대기 수요자가 전세로 눌러앉는 경향이 나타나고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “작년 하반기부터 서울과 수도권 전체로 전세 불안 조짐이 커진 상황”이라며 “이 분위기가 당분간 이어질 것”이라고 말했다.
강진구 기자 realnine@hankookilbo.com
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