12ㆍ16 종합부동산 대책 등이 본격 시행되는 내년에는 세제나 대출 청약 등 부동산 관련 제도들이 크게 바뀐다. 특히 종합부동산세 등 고가주택에 대한 세금이 강화되고 다주택자의 취득세도 올라 고가 주택 보유자와 다주택자의 세 부담이 더욱 커질 전망이다. 2020년부터 달라지는 주요 부동산제도를 정리했다.
◇ 1월
양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소
당장 새해부터는 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제는 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정금액을 공제하는 제도다. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1가구 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 내년 1월부터는 매도하는 주택에 2년 이상 거주해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 만약 이 조건을 충족하지 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시에도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다.
전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세자금대출을 이용한 갭투자를 막는 조치도 시행된다. 정부는 내년부터 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.
◇ 2월
주택청약시스템 감정원으로 이관
현재 국회에 발이 묶인 주택법 개정안이 본회의를 통과한다면 2월 1일부터 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 계약자 정보 등 관련 자료가 감정원으로 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행한다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후로 신규 모집공고 업무가 중단될 전망이다.
실거래가 신고 기간 단축
2월 21일부터는 부동산 실거래 신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 만일 실제 계약이 안됐는데 허위로 신고할 경우에는 3,000만원 이하의 과태료도 부과된다. 실거래 신고 기간을 줄이는 이유는 보다 정확한 시세 정보를 전달하고 부정거래를 막기 위함이다.
계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의
2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적 요율은 거래당사자와 중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 잇따랐는데, 이번 조치를 통해 줄어들 것으로 기대된다.
◇ 3월
자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화
3월부터 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.
불법 전매 시 청약 제한, 재당첨 제한 강화
3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1∼5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.
◇ 4월
민간택지 분양가상한제 유예기간 종료
민간택지 분양가상한제가 6개월간의 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 적용된다. 또 5∼10년 전매제한과 2∼3년의 실거주도 의무화된다. 앞서 정부는 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전 지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구 37개 동, 경기 과천, 하남 등 13개 동을 상한제 대상 지역으로 지정했다.
◇ 5월
연 2,000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고
지금까지는 주택 임대소득이 연 2,000만원 이하일 경우 비과세가 적용됐지만 2019년 귀속분부터는 2,000만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세되기 때문에 세무 당국에 신고해야 한다. 다만 연 2,000만원 이하 소득자는 분리과세 또는 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.
◇ 6월
조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 종료
12ㆍ16대책에서 시행하기로 한 조정대상지역 내 양도세 중과 배제 조치가 6월 말 종료된다. 정부는 내년 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 올해 12월 17일부터 내년 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 조치다.
◇ 8월
허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설
8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다.
◇ 2020년 중
종합부동산세 세율 상향
정부는 12·16대책에서 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1%∼0.8%포인트 상향 조정하고, 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높이기로 했다. 반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감해준다.
공시가격 현실화 및 형평성 제고
시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 오르게 된다. 단독주택도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞춘다. 또 정부는 공시가격 중장기 로드맵을 마련해 내년 하반기 중 제시할 예정이다.
허경주 기자 fairyhkj@hankookibo.com
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