15억원 초과 주택 대출 금지는 17일부터 시행 중
정부의 12ㆍ16 부동산 대책에 따라 23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택에 대한 대출 한도가 줄어든다. 이들 지역 15억원 이상 주택의 대출 금지는 대책 발표 다음날인 17일부터 바로 시행됐다.
22일 금융업계에 따르면 정부는 23일부터 시가 9억원 초과 주택의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화한다. 종전까지는 주택 가격에 상관없이 LTV 40%를 적용했지만, 이제는 9억원까지 40%를, 9억원 초과분은 20%를 적용한다.
예컨대 종전 15억원짜리 아파트의 대출 한도가 6억원(15억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억8,000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 줄어든다. 시중은행 등 금융회사들은 23일 LTV 규제 적용을 위한 전산화와 직원 교육 등을 일부 마친 상태다.
총부채원리금상환비율(DSRㆍ가계 연간소득 대비 총 대출 원리금상환액) 관리도 금융사 아닌 개인 단위로 강화한다. 투기지역ㆍ투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 은행 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 기존엔 은행 차원에서 전체 가계대출의 DSR을 40% 이내로 관리하면 됐지만, 앞으론 차주별로 DSR 규제가 적용되면서 LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적으로 대출 한도를 제한하는 효과가 생긴다.
정부는 또 23일부터 주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 옥죈다. 주택임대업ㆍ매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 대출이 금지된다.
주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 ‘1.25배 이상’을 ‘1.5배 이상’으로 상향 조정된다. RTI는 연간 임대소득을 해당 사업자 주택담보대출의 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 즉 지금까지는 임대소득이 이자비용의 1.25배만 나오면 됐으나 이제는 1.5배 이상이어야 한다는 뜻이다. 예컨대 연간 임대소득이 2,000만원인 주택임대사업자는 연간 이자비용 상한이 1,600만원에서 1,333만원으로 줄어들고, 이에 따라 이 사업자의 대출한도(연 4% 금리 가정)은 4억원에서 3억3,000만원으로 감소한다.
다만 정부는 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용할 방침이다.
이밖에 정부는 23일부터 주택담보대출의 실수요 요건도 강화해 고가 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 바꾸고, 실수요자를 대상으로 적용해주던 처분ㆍ전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다.
내년부터는 갭투자 방지를 위해 전세대출 대출자가 시가 9억원을 넘는 주택을 구입ㆍ보유할 경우 공적보증(주택금융공사ㆍ주택도시보증공사) 외에 민간보증(서울보증보험)까지 전세대출 보증에 제한을 둔다. 또 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다.
김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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