“서울에 거주하는 워킹맘입니다. 전국 집값이 안정화 추세라고 하셨지만, 서울만 보면 그렇지가 않습니다. 내 집 하나 마련하는 것이 서민들의 꿈인데, 서울에서 그 꿈을 이룰 수 없게 아파트값이 오르고 있습니다. 보유세를 높이고 양도세를 낮춰 다주택자가 주택을 매물로 내놓게 유도하면 가격이 떨어집니다. 이런 정책 (도입)을 생각하시는지 궁금합니다.” 지난 19일 문재인 대통령의 국민과의 대화에서 나온 질문이다. 이에 대해 문 대통령은 “1가구 1주택은 양도세가 면제된다, 수도권 신도시에 공급을 늘린다”는 동문서답 끝에 “양도세는 말씀하신 것을 참고하겠다”고만 했다.
□ 워킹맘의 질문은 ‘내 집’의 개념에 대한 핵심적 고민을 담고 있다. 워킹맘이 갖고 싶어 하는 ‘서울 아파트’는 다른 상품과 달리 수요가 느는 만큼 계속 늘어날 수 없다. 지을 땅을 무한히 늘릴 수 없기 때문이다. 이 때문에 많은 경제학자가 토지와 같은 재화는 소유권을 제한하거나 최소한 소유권 유지 비용을 높여야 한다고 말한다. 동시에 거래 비용은 낮춰야 한다. 그래야 한정된 토지가 더 유용하게 개발할 수 있는 사람 손에 들어가 사회 전체의 편익이 높아진다.
□ 부동산 관련 보유세는 이런 경제학 원칙에 부합하는 제도이다. 즉 유한한 자원인 토지를 특정인이 영구히 독점하지 못하도록 정부가 소유자에게 사용 대가를 징수하는 것이다. 이런 인식이 확산한다면 ‘내 집’은 자손대대 물려줄 소유물이 아니라 사용료를 지불하고 한시적으로 점유하는 것이란 생각도 자연스레 자리 잡게 될 것이다. 그런데 보유세가 지나치게 높다면 또 다른 함정에 빠질 수 있다. 내가 사는 집을 몇 년 안 돼 내놓아야 한다면 누가 ‘내 집’처럼 관리하겠는가.
□ 부동산 보유세의 경우 부과액의 적정성이 중요하다면 양도소득세는 타이밍이다. 정부는 지난해 4월 다주택자에 대한 양도세 중과를 4년 만에 부활했다. 동시에 재산세도 높였다. 이명박 정부 이후 이어지던 부동산 활성화 정책이 과열로 치닫는 것을 막으려는 조치로 어느 정도 효과를 거뒀다. 여러 요인 탓에 최근 집값이 꿈틀대자, 버티던 다주택자에게 다시 희망이 생기려 한다. 이때 워킹맘의 제언처럼 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 중단한다면 매물이 늘며 가격이 안정될 수 있다. 주택시장에 공급되는 투기 자금에 대한 감시가 철저히 이뤄진다면 예상되는 부작용도 막을 수 있을 것이다.
정영오 논설위원
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