[대학가 新쪽방촌] ‘숨이 턱턱’… 4가구 건물 쪼개 40가구가 산다

 

 <1> '빈곤 비즈니스' 성행하는 대학가 

 사근동 원룸건물 751채 전수조사… 10가구 이상 건물 82% ‘불법 쪼개기’ 

 월세 50만원 줘도 4,5평… 건물주들 기숙사 신축 막고, 구청은 단속 뒷짐 

[저작권 한국일보] 한양대 졸업생 전동수(가명ㆍ27)씨가 사는 서울 성동구 사근동 한 ‘불법 쪼개기 원룸’ 내부. 4.5평 방엔 세탁기, 냉장고, 전기조리기구, 책상, 침대가 빽빽이 놓여 있다. 공간이 없어 싱크대 위에 드라이기, 로션 등 잡동사니가 널브러져 있다. 방 안의 화장실 변기는 겨우 앉을 만큼 여유가 없다. 방음이 되지 않아 헤드셋을 끼고 종종 전자악기를 연주하며 답답함을 푼다. 이현경 영상팀 PD

“대학 다닐 때 서울 잠실의 고급 아파트에서 과외를 한 뒤, 사근동의 원룸으로 돌아오던 기억이 아직 생생해요. 성(城) 같은 아파트에서 나와 끊임없이 내려올 수 밖에 없는… 영화 ‘기생충’의 현실 버전처럼 느껴졌어요.”

한양대 졸업생 전동수(가명ㆍ27)씨는 취업한 이후로도 대학 때부터 살았던 서울 성동구 사근동 ‘불법 쪼개기’ 원룸을 벗어나지 못하고 있다. 그의 집은 건축물대장대로라면 ‘1가구’가 살아야 하는 단독주택이지만, 건물주는 층당 80㎡ 상당의 3층짜리 건물을, 16가구가 사는 원룸으로 개조해 세를 놓고 있다. 전씨는 고시원과 하숙을 전전하다 2015년 9월부터 고향에 있는 부모가 마련해준 보증금 4,000만원에 월세 15만원을 내고 4.5평(15㎡) 남짓 원룸에서 살고 있다.

원룸들에 하나 둘 불이 켜지는 16일 오후 10시. 어떤 음향기기도 켜지 않았지만, 그의 방엔 온갖 소리가 모여들었다. 어디선가 텔레비전 소리는 벽을 뚫고 넘어왔고 옆방의 중국인 유학생 통화 소리까지 고스란히 전달됐다. 같은 층 누군가가 ‘쾅’ 하고 문을 닫자, 전씨 방에도 진동이 울렸다. 세면대와 맞붙어 있는 변기는 앉기 힘들 정도로 여유가 없었고, 욕실에 환풍기나 창문이 없어 침대 위 벽에는 검은 곰팡이가 피어 있었다.

원룸 복도 곳곳에는 입주자들이 ‘하지 말아야 할 것’이 빼곡하게 붙어 있었다. 전씨는 “옆방 입주자가 계속 여자친구를 데리고 와 내는 민망한 소리를 참아야 하는 상황이 반복되자, 스트레스를 받은 아래층 세입자는 결국 방을 뺐다”며 “복도에 ‘늦은 밤 애정행각 소리는 다 들리니 각별히 조심해 달라’는 경고문이 붙었다”고 말했다. 프라이버시도 지키지 못하고, 주거기능 역할도 하지 못하는 대학가 원룸의 한 실상이다. 전씨는 “예산 내에서 창문이 있는 집을 구하려니 이런 곳밖에 없었다”고 말했다.

[저작권 한국일보] 27일 오후 드론으로 촬영한 서울 성동구 사근동 전경. 한양대 생활관 건물(11시 방향)과 왕복 2차선 사근동길 사이에 학생들의 원룸 주택들이 밀집해 있다. 홍인기 기자

서울 대학가 원룸촌이 ‘신(新)쪽방촌’으로 바뀌고 있다. 청운의 꿈을 품고 상경한 지방 청년들이 처음으로 마련한 ‘방 한 칸.’ 그 한 칸 마저, 월세를 더 걷기 위해 세 칸, 네 칸으로 쪼개어 만들면서 기숙사 신축은 한사코 반대하는 건물주, 독버섯처럼 퍼지는 ‘신쪽방’을 보고도 단속 여력이 없다며 묵인하는 행정기관, 기숙사 마련에 소극적인 대학 등이 복합적으로 초래한 결과다. 지금 대학촌에는 청년 세대의 곤궁한 처지를 이용해 돈을 버는 ‘빈곤 비즈니스’가 한창이다.

한국일보는 지난 7~9월까지 한양대 학생들의 대학촌인 성동구 사근동 일대 원룸 건물의 ‘불법 쪼개기 실태’를 국내 언론 최초로 전수 조사했다. 이 곳은 대부분 원룸 임대건물로 이뤄져 있고, 임대업자들이 기숙사 반대운동까지 벌였던 터라 실태조사 대상으로 삼았다. 건물주가 다세대ㆍ다가구 주택의 전용 면적을 쪼개 더 많은 원룸을 만들어 세를 놓는 행위는 건축법상 승인받은 구조물을 임의 변경하는 것이기 때문에 엄연한 불법이다. ‘4가구 주택 겸 사무소’로 건축 허가를 받은 한 건물은, 전 층 통틀어 무려 40가구가 거주하고 있다.

사근동에서 원룸으로 사용되는 전체 건물 751채 가운데 10가구 이상 거주하는 79채의 건축물대장을 심층적으로 들여다 봤더니, 그 중 65채(82%)가 불법 쪼개기를 한 것으로 나타났다. 10채 중 8채가 ‘신쪽방’인 셈이다. 이미 위반 건축물로 적발된 경우도 28채(35.4%)에 달했다. ‘지ㆍ옥ㆍ고(지하방, 옥탑방, 고시원 등 비적정 주거)’에 내몰린 청년뿐 아니라, 겉으로 멀쩡해 보이는 원룸에 버젓이 비싼 월세를 내고 살면서도 ‘주거 빈곤’의 경계에 있는 청년들의 현주소다.

실태 조사는 아파트나 빌라가 아닌 원룸 건물 751채의 우편함과 전기ㆍ가스 계량기를 토대로 이뤄졌다. 외관으로 확인 가능한 우편함과 계량기는 실제 한 건물에 몇 가구가 거주하고 있는지를 보여주는 바로미터다. 한국일보는 시민단체 ‘민달팽이 유니온’과 함께 세 달 동안 사근동 일대 모든 건물의 우편함과 계량기 수를 파악했다. 이후 취재팀은 이를 건축 허가 당시 내역을 살필 수 있는 건축물대장과 대조했고, 그중 10가구 이상이 사는 79채 건물을 구체적으로 분석했다.

[저작권 한국일보]서울 성동구 사근동 한 원룸 건물 입구에 30개 이상의 우편함과 전기계량기가 다닥다닥 붙어 있다. 이 건물은 올 초 ‘원룸 쪼개기’로 구청에 적발이 된 적이 있으나 여전히 원룸 임대업을 이어가고 있다. 이혜미 기자

 ◇ ‘우편함’과 ‘계량기’가 말해 주는 사실 

중간고사 기간을 하루 남긴 지난 10일 오후 6시, 사근동 골목은 하교하는 학생들의 목소리로 생기가 넘쳤다. 아직 시험이 남은 학생들은 원룸촌 복판의 한 카페로 모여 남은 공부를 마무리하고 있었다. 카페가 있는 건물은 2층부터는 원룸으로 사용되고 있다. 입구에는 34개 우편함이, 외벽에는 34개 가스계량기가 부착되어 있었다. 각 방문에 붙은 호수도 이와 일치했다.

34가구가 사는 지하 1층, 지상 5층짜리 이 건물은, 건축물대장상으로는 단 한 가구만이 사는 단독주택과 근린생활시설로 기재돼 있다. 2~4층은 독서실로 등록돼 있지만, 독서실 흔적을 조금도 찾을 수 없다. 주택을 짓기 위해서는 법정 주차장을 필수로 지어야 하는데, 아까운 땅에 주차장을 짓느니 근린생활시설로 신고해 놓고는 실제로는 원룸을 만드는 편법을 쓴 것이다. 이 건물은 이미 올 1월에 건축법 위반으로 적발됐지만 버젓이 원룸 임대업을 계속하고 있다.

또 다른 집의 ‘우편함’도 거짓말을 하지 않았다. 입구에 들어서자마자 빼곡히 들어선 30개의 우편함. 그 위 전기계량기 역시 30개로 이곳이 30개 방으로 이루어진 건물임을 보여주고 있었다. 9가구 거주 용도로 허가를 받은 주택이지만, 주차장 4면까지 살뜰하게 원룸으로 개조해 세를 주고 있었다. 월 40만원에 세를 준다고 가정했을 때 1,200만원 상당 수익을 얻을 것으로 추정할 수 있지만, 대학생들이 전입신고를 잘 하지 않고 세액공제도 받지 않는다는 점을 감안하면 임대인의 세금 탈루 가능성도 없지 않다.

[저작권 한국일보] 한국일보 기획취재부 기자들이 24일 한양대 대학촌인 서울 성동구 사근동 일대 원룸 건물 751채의 건축물대장 수 천장을 펼쳐놓고 불법 건축물 여부를 분석하고 있다. 서재훈 기자

불법 쪼개기 방 내부를 직접 확인하니 주거 실태는 열악했다. 보증금 500만원에 월세 50만원(관리비 포함)의 한 쪼개기 원룸에 들어서자 숨이 턱 막혔다. 가구는 조금의 틈도 없이 빽빽이 배치돼 있고, 방 한가운데에는 빨래 건조대가 있어 사람이 쉽게 지나다닐 수 없는 구조였다. 동행한 A 공인중개사는 “다른 방은 창문이 아예 없거나 실내 복도 쪽에 나있는 경우가 허다하다”며 “해가 잘 들어올 경우 월세가 10만원 더 붙는데, 이 방은 그에 비해 저렴한 편”이라고 너스레를 떨었다.

부동산업자 등의 말을 종합하면, 불법 쪼개기는 두 가지 양상을 보인다. 먼저, 노후한 다가구 주택을 리모델링하면서 원래 존재하지 않는 방을 둘이나 셋 만들어 호수(戶數)를 부여하는 경우다. 신축 건물의 경우에는 법에 맞게 사용 승인을 받은 뒤, 이후 더 많은 가구로 나눠 방을 쪼개 짓는다. 4평(13.2㎡)도 되지 않는 신축 원룸을 보여주며 보증금 1,000만원에 월세 50만원을 부른 중개사는 “요즘 새로 수리해 세 놓는 주인들은 방을 넓게 만들지 않는다”며 “하나라도 더 작게 만들어 월세를 더 받으려 한다”고 말했다. 주거기본법 상 1인 가구 최저주거기준은 14㎡다.

데이터를 함께 들여다 본 구형모 한국도시연구소 외부연구원은 “대학가 1인 가구의 열악한 주거 환경을 보여주고 있다”며 “깔끔한 주택 외관과는 달리 불법쪼개기 등으로 적정 주거 조건이 보장되지 않는 사실상 ‘주거빈곤’ 상태에 있다”고 말했다.

원룸 임대업자들이 곤궁한 청년들을 상대로 이득의 극대화를 노려 ‘불법 쪼개기’를 하고 있지만, 당국은 단속 여력이 없다는 이유로 사실상 방치해 왔다. 성동구 관계자는 “인력 문제 때문에 건물 전수조사로 점검할 수는 없고, 민원이 들어올 때마다 불법 용도변경 여부를 살피고 있다”고 말했다.

[저작권 한국일보] 지난달 27일 오후 서울 성동구 사근동 한 부동산 업체에 이 동네 원룸 매물 정보들이 붙어있다. 홍인기 기자

 ◇ 원룸 임대업자들이 치열하게 기숙사를 반대한 까닭 

“6, 7년 전부터 집주인들이 하숙집을 원룸으로 다 뜯어 고쳤어요. 겉은 놔두고 안에는 전부 다 쪼갰는데, 그 집주인들이 기숙사 신축 반대에 앞장섰어요. 제 이름이나 상호는 쓰지 마세요. 여긴 살벌한 판이에요.” (50년 사근동 주민 B씨)

사근동은 동남쪽으로는 청계천과 중랑천에, 서쪽으로는 사근고개에 막힌 곳에 자리 잡고 있다. 교통이 불편해 외부인 왕래가 없고, 한양대 학생과 지역 주민들만 드나드는 ‘도심 속 섬’ 같은 동네다. 인구 1만여명의 조용하고 작은 동네가 전쟁터가 된 건 2015년 한양대가 제6, 7생활관(기숙사) 신축 계획을 발표하면서다. 원룸 임대업자들이 들고 일어난 것이다. 자신들의 사활이 걸린 문제였기 때문이다.

오랫동안 한양대의 배후 주거를 책임진 동네인 만큼, 사근동의 인구 구성과 분위기 역시 학교의 영향을 크게 받아 변화했다. 전체 면적 1.1㎢의 절반은 한양대가 차지하고 있고, 아파트와 빌라를 제외한 주택 대부분이 한양대 학생들의 원룸으로 사용되고 있다. 사근동에 사는 20~29세 청년 비중은 35.9%(2019년 2분기 주민등록 기준 1만1,802명 중 4,246명)로 서울시 평균 14.9%의 2배 이상이고, 1인가구 비율은 역시 61.9%(2015년 서울시 통계)로 서울시 평균인 29.4%를 훌쩍 뛰어넘는다. 대학생들이 전입신고를 잘 하지 않는다는 점을 감안하면, 실제 거주 비율은 훨씬 높아질 수 있다.

이런 사정에 ‘원룸 쪼개기’ 붐이 일었다. 대략 5~7년 전이다. 대학 정원은 줄었지만 기숙사는 늘 부족했고(2018년 기준 한양대 기숙사 수용률 12.2%), ‘정원 외’로 모집 가능한 외국인 유학생이 늘면서 원룸 공급은 턱없이 모자랐다. 이 틈을 ‘신쪽방’이 파고들었다.

한양대 기숙사 신축을 반대하는 주민들이 한양대 인근 길거리에 내건 현수막. 독자 제공

때마침 투자 비용을 회수할 시점에 ‘기숙사 신축 계획’이 발표되자 임대업자들은 ‘한양대기숙사건립반대대책위원회(대책위)’를 만들었고, 골목 어귀에 ‘행당동, 사근동, 마장동 지역경제 초토화시키는 한양대 기숙사 건립 강력히 반대한다’라 적힌 현수막을 내걸었다. 언론에는 ‘이 지역 원룸 임대업자들이 대부분 60, 70대의 영세한 지역주민’이라고 호소했지만, 다수 지역 주민과 한양대, 성동구 관계자는 “근거가 없다”고 입을 모았다. 주민 최모(63)씨는 “원주민보다 외부 사람들이 투자 목적으로 들어와 원룸을 개조하기 시작했다”면서 “기숙사 신축 반대도 돈 있는 몇 사람들이 앞장섰다”고 말했다.

기득권에 기운 정치도 불 난 데 기름을 부었다. 지난해 6ㆍ13 지방선거에서 이 지역에 출마한 자유한국당 후보는 “원주민 생계 위협하는 한양대 기숙사 신축을 막겠다”는 공보물을 배포했다. 논란이 되자 후보는 해당 공약을 하루 만에 철회했다. 한양대 기숙사 신축 안건은 규모를 축소해 가며 3수만에 2017년 서울시 도시계획위원회의 문턱을 넘었지만, 아직 첫 삽을 뜨지 못했다.

기숙사 반대에 앞장선 최석한(56) 대책위원장은 “최근까지도 교통영향평가나 환경영향평가에 대해 구청에 이의를 제기했고 법적 대응도 고려하고 있다”면서도 “원룸 임대업자들의 일방적인 희생이 아닌 지역 사회와 상생하는 방향을 기대한다”고 말했다. ‘위원회 구성이 어떻게 되느냐’는 질문에는 “자신을 제외한 800여명이 모두 일대 임대업자”라고 주장했다. 그러나 참여한 임대업자들이 이 동네에 생활 기반을 둔 원주민인지, 외부 투자자인지는 확인할 길이 없다.

갈등이 장기화하자 성동구, 한국토지주택공사(LH), 한양대는 건물주와 협약을 맺고 ‘성동한양 상생학사(이하 상생학사)’를 올 초 출범했지만, 이 역시 세금 빼서 ‘건물주 배불리기’라는 비판에서 자유로울 수 없다. 사근동의 원룸을 활용해 학생 주거난을 해소한다는 취지의 상생학사는 LH가 주택도시기금을 활용해 보증금 2,900만원을 지원하고 월세는 구와 한양대가 각각 7만5,000원씩 부담하는 제도다. 원래 보증금 3,000만원에 40만원인 원룸에 학생은 보증금 100만원에 월세 25만원만 내고 살 수 있게 됐지만, 공적 자금과 등록금을 투입해 건물주의 임대 수익을 보전해주는 것과 다름 없다. 한양대가 학생을 배정하기 때문에 공실 걱정도 없고, 노후한 시설은 LH가 내부 수리까지 지원한다.

‘대학가 신쪽방촌’은 정도의 차이만 있을 뿐 고려대, 건국대 등 대부분 대학가가 공통적으로 겪는 문제다. 이 때문에 시장 구조 자체를 흔들지 않고서야 해결이 어렵다는 목소리가 나온다. 주거 비용을 감당하기 어려운 지방 출신 청년들은 다른 선택의 여지가 없고, 독점적 지위를 가진 것이나 다름 없는 임대업자들이 열악한 주거 환경에 비싼 세를 줘도 제동을 걸 방법이 없기 때문이다. 임경지 전 서울시 청년정책위원회 공동위원장은 “한국 사회의 묵인과 방치의 결과인 ‘쪼개기 원룸’은 지금은 전 대학가에서 손을 쓸 수 없는 수준”이라며 “청년 주거 시장에 기숙사나 역세권 청년주택과 같은 경쟁력 있는 주택이 대량 공급돼 시장 질서를 바꿔야, 열악한 조건의 불량 주거가 자연 도태될 것”이라고 주장했다.

 ※ 한국일보는 지난 5월 ‘지옥고 아래 쪽방’ 연재에 이어 ‘대학가 新쪽방촌’ 시리즈를 통해 주거 복지의 사각지대를 조명합니다. 서울 1인 청년가구의 주거빈곤율은 무려 37.2%. ‘집’이라 부를 수 없는 곳에 방치된 젊음의 현실을 함께 고민하고자 합니다. 

이혜미 기자 herstory@hankookilbo.com

이정원, 권현지 인턴기자