서울시 도시계획 재정비 용역 이르면 이달 중 발주
압구정 현대아파트 ‘49층안’ 준비
장미 1ㆍ2ㆍ3차도 최고 50층 추진
재건축 아파트의 층수를 35층 이하로 규제해온 서울시가 건축물 높이관리 기준 등을 규정한 ‘2030 서울도시기본계획(2030 서울플랜)’ 재정비를 위한 연구에 본격 착수했다. 특히 서울시가 아파트 층고 제한 문제를 검토하겠다고 밝히면서, 재건축 초과이익환수제 때문에 사업 진행을 미뤄왔던 한강변 재건축 단지들이 이번 기본계획 개정 방향에 촉각을 곤두세우고 있다. 나아가 시내 재건축 아파트 최대어인 압구정동 현대아파트가 최고 49층 아파트 건립계획안을 준비하는 등 일부 주요 단지들은 50층 안팎의 초고층 아파트를 만들겠다는 계획을 속속 내놓으며 규제 완화 기대를 한껏 높이고 있다.
◇서울 35층 재건축 규제 바뀌나
12일 서울시, 부동산업계 등에 따르면 현재 서울 일반주거지역에 아파트를 짓는다면 최고 35층까지만 지을 수 있다. 현행 ‘2030 서울플랜’의 규정에 따른 것이다. 서울시가 2014년 마련한 ‘2030 서울플랜’은 서울의 중장기 발전방향을 제시하는 법정 최상위 도시기본계획으로 서울 개발의 기본 틀이라 할 수 있다. 당시 시는 초고층 건물이 일조권과 조망권 등을 독점하는 것을 막고 저층 건물 및 주변 자연경관과의 조화를 이루게 하기 위해 최고 층수를 35층으로 제한했다. 구체적으로 제1종 일반주거지역은 최대 4층 이하, 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하로 제한된다.
‘2030 서울플랜’은 수립 이후 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있다. 올해가 첫 재정비 연한으로, 시는 내년 완성을 목표로 ‘2040 서울플랜’ 수립에 들어갔다. 재정비 과제 중 높이관리 기준이 단연 초미의 관심사다. 시는 빠르면 이달 중으로 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구용역’을 발주할 계획이다. 이 용역에는 층수 기준을 완화할 수 있는 지역을 찾는 것 등이 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 “아파트 높이관리 기준은 각 지역별로 상황이 다르고 주변 경관 및 시설, 재산권, 공공성 등이 복잡하게 엮여 있는 만큼 이를 종합적으로 검토하기 위한 용역”이라고 설명했다.
◇재건축 단지들 층수 규제에 희비
아파트 재건축에 있어 층수 규제는 사업 성패를 좌우하는 핵심 요소로 작용해왔다.
성동구 한강변 일대 성수전략정비구역은 2011년 오세훈 전 서울시장 당시 ‘한강 르네상스’ 계획을 기반으로 최고 50층 건축이 허용됐다. 성수전략정비구역은 강변북로 460m 구간 지하화와 문화공간 조성 비용 등 약 1,600억원을 재개발사업으로 충당하고 30% 내외 부지를 기부채납하기로 하면서 최고 50층 아파트가 들어설 수 있게 됐다.
송파구 잠실주공5단지는 박원순 시장 취임 이후 서울시가 처음으로 민간아파트에 초고층을 허용한 사례다. 일반주거지역이라도 도심ㆍ광역 중심지에 속한 경우엔 상업ㆍ준주거지역으로 용도지역을 상향 조정해 최고 50층 내외의 높이를 허용할 수 있다는 규정의 결과물이었다. 서울시 ‘7대 광역 중심’에 속한 잠실주공5단지 재건축 조합은 정비구역 면적 35만3,987.8㎡ 중 잠실역과 닿아 있는 약 6만㎡를 준주거지역으로 바꾸고 전체 부지의 16.5%를 문화시설과 단지 내부 도시계획 도로 등으로 내놨다.
반면 서초구 한강변에 위치한 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구는 당초 42층 높이로 재건축을 계획했으나 서울시의 반대에 결국 35층으로 물러선 뒤에야 심의를 통과할 수 있었다. 은마아파트도 최고 49층 재건축을 추진했으나 시의 규제에 결국 무릎을 꿇었다.
◇초고층 재건축 기회 다시 열리나
강남권 주요 재건축 단지들은 서울시의 높이관리 기준 변경에 촉각을 곤두세우고 있다.
서울 재건축시장의 최대어로 1만여 가구가 몰린 압구정 아파트지구(6개 특별계획구역 내 24개 단지)는 용역 결과 이후 재건축 절차를 다시 밟는다는 계획을 세웠다. 압구정 전체 정비구역(총 면적 115만㎡) 중 가장 규모가 큰 3구역(4,065가구)은 관련 용역 이후 최고 49층 아파트 건립하는 정비계획안을 시에 제출한다는 방침이다.
송파구 신천동에 위치한 장미1ㆍ2ㆍ3차아파트도 최고 50층 높이로 재건축을 추진하고 있다. 재건축추진위는 인근 잠실주공5단지와 같이 용도지역 종상향을 통해 초고층 재건축을 추진한다는 계획이다.
재건축 초과이익환수제에 가로막혔던 시내 재건축 사업이 기지개를 켜는 형국이지만, 서울시가 층수 규제를 유지할 가능성도 여전히 배제할 수 없다. 새로운 서울플랜에 한강변 층수 규제 완화 내용이 담길 경우 이미 기존 기준에 따라 재건축을 진행 중인 단지와 형평성 문제가 있다는 점, 35층 규제가 풀릴 경우 최근 진정세를 보이고 있는 강남 재건축시장이 다시 과열될 수 있다는 점이 시 입장에선 부담이다. 서울시 관계자는 “변화된 도시 여건을 반영해 높이관리 기준 적정성을 따져볼 필요성이 있다는 점엔 공감하지만 단순히 특정 아파트 단지의 이익 등을 위해 규제를 풀어주는 일은 없을 것”이라고 말했다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
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