임대소득 탈세 RHMS로 다 잡아낸다… 다주택자 고강도 압박

[저작권 한국일보]주택임대차정보시스템 구축 개념도. 김경진기자

 73% 해당 505만 가구가 미등록 

 다섯채 이상 임대업자도 8만명 

 고가-다주택 1500명 검증 착수 

 

 한국감정원 시세로 소득도 추정 

 내년부턴 2000만원 이하도 세금 

 年 1680만원 임대소득 稅 89만원 

 

 “과세 지속적 강화” 사각지대 해소 

 세금 미납 땐 가산세 20%도 부과 

다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 그 동안 부동산 임대 소득 관련 세금에 대해선 사실상 신경 쓸 필요가 없었던 임대소득 2,000만원 이하 다주택자들이 정부의 주택임대차정보시스템(RHMS)이 본격 가동되고 내년부터는 주택 임대소득 전면 과세가 예정됨에 따라 골머리를 앓고 있다. RHMS는 이미 전국 주택 소유자(개인)의 주택 보유 및 임대 현황 등에 대한 기초 사실 관계 파악을 마치고 임대주택 692만 가구를 특정ㆍ추출한 상태다. 정부는 이르면 연말 늦어도 내년 초까지 전체 임대주택 소유 가구의 73%에 달하는 미등록 임대주택 소유자에 대한 추정자료도 완비할 계획이다.

21일 국토교통부와 국세청에 따르면 지난달부터 본격 가동된 RHMS는 전국의 모든 임대 소득자의 부동산 정보와 임대 시장 현황을 취합하고 있다. 정부는 RHMS를 통해 7월 기준 전국의 초총 주택 수(1,527만가구)와 이들 중 자가 거주와 빈집을 제외한 임대주택(692만가구) 규모 등을 파악했다. 여기서 전월세 확정일자 신고 확인이 가능한 기존의 부동산거래관리시스템(RTMS)과 국세청의 월세내역 공제자료 등 공부(公簿ㆍ정부의 공적인 행정자료)를 통해 정확히 임대 주택임이 판명된 가구는 187만 가구다. 나머지 505만 가구는 미등록 임대주택으로 전체 임대 주택 중 73%에 달한다.

정부의 RHMS는 5단계 추출 작업을 통해 이들 73%의 부동산 정보를 추출하는 데 초점을 맞추고 있다. 우선 RHMS는 국토부가 관리하는 건축물 대장과 행정안전부가 가진 재산세 대장을 통해 전체 주택 보유 현황을 파악한 뒤 행안부의 주민등록자료를 통해 자가 거주 여부를 정리한다. 이렇게 도출된 자가 주택 중 국토부의 건축물 에너지 정보를 통해 해당 건물에 사람이 실제로 살고 있는지 여부를 판명한다. 자가 거주와 공실 인원을 제외한 후엔 국토부의 △임대등록 시스템 △공시가격 시스템 △실거래가 신고자료와 국세청의 주택임대 사업자 등록 자료 등을 통해 임대 주택 여부를 추출한다. 여기서도 자료 미등록 등으로 임대주택 여부가 파악되지 않을 경우 정부는 최종적으로 국토부의 주택가격 동향조사 자료와 한국감정원의 시세 등을 활용해 임대소득을 추정한다.

국토부 관계자는 “현재까지 주택 한 채를 임대하고 있는 인원은 527만 명, 두 채를 임대한 인원은 63만 명, 다섯 채 이상 임대한 인원은 8만 명으로 추정된다”며 “신고된 임대 정보가 없는 경우에도 한국감정원이 작성한 지역ㆍ규모별 전세금 수준을 바탕으로 추정이 가능해 충분히 세금 추징의 근거를 만들 수 있다”고 밝혔다. 실제로 국세청은 지난달 16일 RHMS에서 자료를 제공받아 고가ㆍ다주택자 1,500명에 대한 동시 세무 검증에 들어갔다.

국세청은 나아가 내년부터 시작되는 주택 임대소득 전면과세에 RHMS를 적극 활용할 계획이다. 지금은 월세나 전세 등 연간 임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에만 근로ㆍ사업소득 등 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~42%)해왔는데, 내년부턴 2,000만원 이하 집주인도 세금(단일세율 14%)을 내야 한다. 임대주택으로 등록하지 않은 경우 2,000만원 이하 임대소득은 소득의 50%(나머지 50%는 필요경비 인정)에서 200만원을 기본공제 한 뒤 세율 14%를 곱해 세금을 구한다. 가령 연간 월세로 총 1,680만원을 버는 경우 89만원 안팎을 세금으로 내게 된다. 국세청이 내년 말 △등록 임대주택 △임대소득을 납세한 실적이 있는 납세자 △RHMS를 통해 파악한 신고대상자 등에 안내문을 보내면 이들은 2020년 5월 종합소득세 신고 기간에 임대소득을 신고ㆍ납부하게 된다. 국세청 관계자는 “주기적으로 RHMS 자료를 제공받고 법원의 전세권ㆍ임차권 등기 자료도 수집해 주택임대소득 자료를 확충, 주택임대소득에 대한 과세를 지속적으로 강화하겠다”고 말했다.

특히 RHMS로 임대주택 사업자임이 드러나면 해당 임대주택으로 소득을 올리기 시작한 시점을 기준으로 1년 치 세금을 개별적으로 부과할 수 있다. 만약 3년 동안 미등록 상태로 임대소득과 관련한 세금을 내지 않았다면 3년 치 임대소득에 대한 소득세에 그에 대한 가산세 20%까지 납부해야 한다. 정부 관계자는 “그 동안 집주인들이 세입자에게 월세세액공제를 받지 않는 조건으로 임대차 계약을 하거나 주택 명의를 차명으로 돌려 월세 소득을 분산하는 방법으로 세금 납부를 피해온 게 사실”이라며 “RHMS 운영 속도를 내 내년부턴 임대소득을 탈루할 생각조차 못하도록 만들겠다”고 강조했다.

정재호 기자 next88@hankookilbo.com

박준석 기자 pjs@hankookilbo.com